来源/微信公众号：一文说房（yiwenshuofang）；
作者：南京一文
最近，@一文 收到不少关于120-180万左右的咨询，大家想在南京兼顾居住的便利，同时基本上这样的预算段皆属于首次购房，多多少少也希望能够善用首次*款贷**，买到稍有潜力的房源，方便未来置换。
@一文 和多个朋友聊下来之后，经过反复的需求确认和斟酌，@一文 认为，预算在150-200万之间的朋友们，江北的高新区将会是一个集中适合首次上车的区域。
为什么是高新区？
提及高新区，不少资深的买房客一样对整个区域充满了怨念，比如：1、距离南钢太近，难免会有污染；2、龙王山环抱区域，而龙王山是江北的“坟山”选址之一；3、说是有地铁，其实S8换乘诸多不便；4、南大金陵学院即将迁走，周边不少企业一般，缺乏活力等；5、整个区域基本没有空地，以后涨价困难。
任何一个地块，都有其发展的瓶颈与缺陷，但是就150-200万的预算而言，如果不选江北高新区，只能选择：
（1）市区里这样的“老破小”：虽说交通便利配套齐全，但是社区严重老化，房龄一般为90年代，同社区不存在物业概念，基本是开放式小区，且这样的预算一般也没有优秀的学区；
（南京市区某1995年老小区）
（2）禄口、溧水等“荒凉”的开发区新房：这类区域目前她可谓除了在售的住宅，其他一概均在引入和建设发展中，对于长期投资持有的投资客来说固然可以等待一个个利好兑现带来的房价阶梯式上涨，但是有自住需求的人却要忍耐坐半个小时以上的地铁才能日常吃喝玩乐，自己的房子只能当做标准的“睡城”，而且还得指望利好不断兑现才能让自己的邻居多起来；
（空港新城在建项目）
（3）*合六**和大厂的品质还过得去的二手房：同为江北，*合六**和大厂板块有诸多二手房满足150-200万的预算，但是作为有大体量国有化工企业的板块，大厂和*合六**板块的发展有限，还是趋同于板块内部的提升，对于外来的买房人而言，如果不是相关企业的员工，买在哪里到底“意难平”，而且从绝对举例来说，大厂和*合六**也更远一点；
（4）位置优越的安置房。安置房，特别是位置优越的安置房往往很容易变成群居房，再加上物业管理不善，居住环境很容易混乱，典型案例如河西油坊桥的多个安置房，地段优越如斯，也难以摆脱安置房的通病。而拥有优质学区的史上最贵安置房佳和园，即便有大量购买力惊人的业主，仍然小区的环境“安置房”化。
（佳和园安置房小区一隅）
买高新区，虽然有种种不便，但是与上文所列的买房对象相比，这已经是这个预算段相对来说最优的选择之一了。
1、看未来：江北新区直管区+北站CBD
2017年5月份，高新区正式被划入了江北新区直管区。这意味着高新未来将迎来政策方面的更多利好。什么是“江北新区直管区”呢？给大家看一张图就明白了——
南京北站是斥资200个亿打造的重大工程，预计于2021年建成。未来将是南京三大铁路客运枢纽站之一。
（南京北站效果图）
高新区距离南京北站的选址约4公里左右，在其辐射圈内，是当之无愧的北站CBD。北站规划了“3地铁+2轻轨”，未来通过北站可以乘地铁抵达南京各个地方，也可以乘高铁快速到达周边城市。
2、看现在：2条地铁，社区商业，学校+医院
区域内地铁有S8宁天城际和3号线星火路站，目前都是成熟运营的地铁；虽然三号线人流巨大，但是有地铁好歹也是通途；
浦外高新分校和浦口实小高新分校，此外区域内还有新城周边的小学，目前教育资源不说特别优质，但是也算丰富。
医院是鼓楼医院高新分院，同样不能说很优质，但是胜在距离近，简单的头疼脑热去一去还是可以的。
3、看未来：龙湖天街开业在即，多个总部产业
蓝宝石广场、莱福城作为区域内原有的商业，基本属于大学城一级的小型商业，仅能作为一个商业补充；但是40万方的龙湖天街，总投资约63.4亿，预计2020年开业；此外位于新火路的星悦城的配套商业以及首个五星级酒店也已开工建设。
（龙湖天街效果图）
（星悦城商业效果图）
总部经济方面，高新区已经有动漫大厦、北斗大厦、中国航天科工集团等众多领军型科创企业集聚，整个高新区注册企业更是达到了2000余家；此外，高新区的生物医药谷也是未来产业集中地，企业的发展和人口的聚集还是有保障的，也就意味着换手的几率会比较大。
4、品牌强：基本都是品质大开发商，户型也难得的有“小三房”
目前，高新区主要的住宅由朗诗、招商、绿地、弘阳、新城等高端开发商开发的项目，目前均价从2.3-2.5万不等，面积从70多平到100多平不等，尤其值得关注的是，70多平买到户型科学的大两房，90平左右可以买到小三房，空间布局更加合理，适合刚需买房人入手。
@王*胜
1、您好一文老师，最近我正在关注沿江天华硅谷的89平米三房户型，想用来自住，请问和天润城相比，这个楼盘怎么样？
答复：和天润城相比，高新区的天华硅谷最大的优势是密度低，社区环境优质，但是天华硅谷并非是高新区的核心地段，距离核心商业也比较远，同时对应学区沿江小学，学校质量非常一般，而天润城的物业如果换成银城的区域，未来价值提升会比较大，且天润城的不少街区学区要好一点，配套也更加方便。但是，如果您觉得学区暂时无需，那么可以考虑硅谷的89平米，确实居住更加舒适。
@h*2
2、请教下一文老师，总价120万左右，是推荐溧水板块还是*合六**的S8沿线的板块，两者哪个更好？
答复：在不考虑自身居住偏向的情况下，相比而言@一文更加推荐S8 沿线，因为正如@一文所说，两个区域的投资升值潜力都一般，但是投资也可以考虑卖出的效率，有大型化工类国企和江北高新区、南京北站加持的S8沿线住宅，显然换手的比例将大大高于还在原始发展期的溧水，S8沿线的品质优秀住宅可做中期投资，但是溧水基本是长期投资。
@之*
3、一文老师又打扰了，我现在想投资一套约为200-250万之间的二手房，出租，就不奢望能涨多少了，能敌过通胀就好。目标是：成熟地段好出租，10年内的次新房，你有比较合适的推荐吗？不急，您有时间推荐就行！
答复：您好！推荐江北高新区的品质楼盘，目前江北的高新区的租房效率比较高，且总价相对来说较低，未来还有少量稳步的升值空间（具体请看上文分析），周边的企业和群体较为稳定，是值得考虑的板块！