本号主要针对广州一手楼市场进行深度评测，所有内容均为独家客观分析，对所有开发商楼盘不进行背书，同时不作为购买指引和广告邀约，请谨慎入手。
不要以为知识城就不能买，不要以为知识城就不能火。
只要是在黄埔的盘，而且是一手盘，今年都火了一把。
然而，这个在知识城地铁口、知识城核心位置，竟然还有一手盘，那就是万科幸福誉了，也就是原来售楼部改建的。
知识城发展十年，地铁通了，高速通了，未来还有有轨电车，高速地铁37号线，以及开放大道快速路等，直连市中心，不断的拉近与市区的物理距离。
之前的文章我也说过了，要在知识城买房，只买地铁口的这几个：万科幸福誉、时代天韵、绿地城，另外两个：招商雍景湾和龙湖双珑原著更适合居住，毕竟大开发商品质做得还行。
知识城不是不可以买，对于刚需来说，就买地铁口小三房即可，那些什么叠墅、别墅都是卖给老板住的。
幸福誉开盘26500元，比吹风价还低，比周边挂盘的二手更是低30%，二手最高成交价去到3.3-3.7万，能买到这个新盘确实性价比不错。
为什么还要说一下这个事呢？
是值得买，但是我们也要理性地看待这个选择是不是有其他的风险。
1、很明显，就是太靠近主干道了，噪音、粉尘少不了的。
所以本身价格就要折价，一般靠马路的价格和望花园的价差，大概有10%左右，随着总价的上升价差也会越拉越大。
举个例子，大家都是100方，安静望花园如果是300万的话，靠马路的大概是270万左右，但如果大家是1000万的时候，那靠马路的挂盘价最多也就900万，实际成交价还会有30-50万的折价，相对议价能力偏弱。
但望花园的因为有溢价能力，可以再向上提升5%，这个时候就是考验买卖双方的博弈了。
这在一手开发商卖期房的时候是体现不出来的，必须要在二手市场上反复交易最终确认其实际价值。
但目前刚需不需要考虑这么多，因为上车门槛低，总价低，首付掏得少，就是一种优势。
但实际上，开发商不这么认为，他要全款优先，想占便宜，那就从钱多到钱少的来排队。
鉴于位置优越，离地铁口近，也会有一些土豪看到大家抢也跟着去抢。
所以幸福誉这两栋的实际价值应该是3.3*0.9=2.97万，实际可能没有，因为还要没有计算未来两年知识城的回调空间。
同时，我们要计算一手的持有成本比二手多三年的租金损益，以2000元一个月计算，2000*12*3=72000元。
2、对于要买的人，88方是够了的，但164方的，完全是浪费钱。
但开发商不这么想，他要利益最大化，做出差异化才能最大化。
知识城目前的刚需房价上限最多是350-400万，叠墅别墅请回避，花500多万买这里，还靠马路，硬伤这么明显的超豪宅产品，真的不值得。
500多万可以在科学城随便选了，也都是次新房，一手也可以横着走。
3、说一下未来二手市场的表现如何。
我认为未来这两栋在二手市场上的价格和隔壁差不多，大家房子都是一样的，楼龄的因素完全忽略。
另外，164的面积虽然现在卖得比88的贵，但是将来在二手市场上单价会比88的要便宜。
目前知识城最有竞争力的就是万科88的小三房和97的三房，这两栋的优势在于同样88的话，它是两卫，还有单边位，而原来幸福誉一期的88方是一卫。
但这两栋也有个问题是没有地下停车场，又要相应的折价，所以我更倾向于这两栋的价格未来会比隔壁的几栋至少便宜5%。
最后总结一下，对于刚需来说，26500元是值得买的，但如果要全款的话就不要硬上，你要算上这三年的资金成本，其实也不少的。
如果你的资金是借来的，完全没必要。
本来值得买的原因就是因为总价低，首付低，最后要通过全款来筛选，等到你选的时候只有天地楼层就更没有必要了。
像买房这种事情，千万不要很多不利因素都撞上，比如，本来就是靠马路了，你还北向，本来都北向了，你还低楼层，本来都低楼层了，你还被遮挡，这样未来在二手市场上真的不待见。
以上。
本号主要针对广州一手楼市场进行深度评测，所有内容均为独家客观分析，对所有开发商楼盘不进行背书，同时不作为购买指引和广告邀约，请谨慎入手。