各位粉丝：
大家好。
自2014年开始推出自住型商品房以来，已经有许多粉丝参与了摇号、选房、收房、装修这一系列痛苦却也幸福的过程，终于住上了自己的房子，【京房字】替大家感到开心。
与此同时，自住房从申请到合同到收房质量等环节的一系列标准也愈加完善，可以说从一定程度上，让很多刚需们住上了更安心的房子。
但是【京房字】认为，开发商们想做的、能做的还不仅于此。
在质量方面，【京房字】此前推送过一期主管部门立标杆 自住房应该怎么建，有兴趣的可以点击链接看一看。
而在软件服务方面，最近，自住房首批项目中体量最大、也是北京城区北面区域中即将最早交房的项目之一的龙冠·冠华苑，做了一个不错的举动。在项目分户验收完成、四方竣工验收备案之前这个空挡里，他们做了一期业主开放日，请1851户购房人提前去看自己的房子，让大家提前看看房、量量房、早点为收房、装修做准备。
从这个环节的这个举动上说，【京房字】给冠华苑点个赞。具体房子怎么样？志愿者也带您看一看。
PART 1 绿化很赞；车位配比真真没谁了。
这次冠华苑项目开放的是今年9月30日即将收房的一期项目，包括海棠园和紫薇园两部分。
志愿者到了小区的时候，看到这俩名字起得很雅致，心想，不会有海棠和紫薇吧？结果后来在小区里已经见到了结了果的海棠树（捂脸）。先给大家看一张小区照片哈，是我们在顶楼拍的。
虽说现在并不是很好的绿化时间，（一般比较好的是３月和１０月），但是依然可以看到冠华苑小区中雨后翠绿的草地和那绿树鲜花，想想假以时日，加以维护，小区的环境还是会非常棒的。
在此做个科普，一般来说入住的时候看着草和树惨点儿的，也没太大关系；因为开发商一般会要求绿化公司一年保活，如果树死掉就要换。而且移植来的树，长两三年长开了就会好看很多。
嗯，还有那楼间距，也是杠杠滴啊！很多购房人不愿意买低楼层，其实就是因为日照会受影响。在【京房字】跟踪的一些小区中，有些一楼的居室只能满足最低限度的日照（这个不仅是住房保障系统的房子，有些商品房也一样），加大楼间距能让楼层比较低的房屋照进更长时间的日光，不错。
冠华苑车位也很充足，地上、地下都有，比例达到了1:1，业主不用担心停车问题啦。这个比例，别说在自住房里，在普通商品房小区里都属于比较好的。虽然【京房字】倡议尽量给自住房小区、公租房小区等放在轨道交通、公共交通方便的地方，但是能想到尽量给大家配齐车位，也是件好事儿。
所以，从绿化、从楼间距、从车位配比上，【京房字】要给冠华苑的设计方点个赞。
PART 2 耐水腻子不用铲，四方验收时还有些细节需要改良。
由于18日上午开放的是19#地块6号楼，所以志愿者就来到了6号楼一单元顶楼的边户进行参观，并结合【京房字】之前推送中的验房知识对房屋质量进行了简单的观察。
没有看过的同学，请记得【京房字】有个公益验房项目，我们会在周末推送和房屋质量、设计有关的内容。准备验房的同学可以点开这两期，先自学一下。我们也有公益验房群，如果您有什么想问验房师的，可以直接留下微信，让志愿者加您。
继续说冠华苑。【京房字】志愿者看的这套户型为两室一厅结构，南北通透，主卧与客厅朝南，次卧、厨房及卫生间朝北，但是全部都有窗户，户型采光和利用率还是挺棒的。
我们选择了先看装修时最花钱的厨卫。之前验房推送里面有讲过，卫生间刷防水标准是淋浴区1.8米，其他部位上反30厘米。
冠华苑这块做的比较好，整个房间均作了高度达到1.8米的防水，防水区外需要进行拉毛的部位也全部进行了相应处理，拉毛质量还不错。
卫生间中的冷热水管均进行了标注。
厨房与卫生间也均安装了阻火塞，厨房还配备了烟雾报警器。
可以说，冠华苑对于厨卫部分的施工还是用了心的。
可能有些粉丝认为，这种看着很一般啊，【京房字】为什么要夸？其实，在建筑业还是基本靠手工的当下，有很多不上心的开发商和总包分包，做出来的东西是这样的。
有对比才有鉴别，对吧？
接着，我们又看了看门窗部分。所有窗户均为双层中空玻璃，基本都配备了纱窗。
但是仍然存在一些小问题，例如封边缝隙略大，封胶处理比较粗糙，纱窗不顺畅，当然这些都需要开发商要求施工方在后续的四方验收前进行修补。
特别说明，【京房字】合作伙伴沣浩达对很多小区进行验房的时候，窗户都是容易出问题的地方，这和施工流程有关，基本都需要查一查修一修；最重要的是玻璃要靠谱；玻璃要靠谱；玻璃要靠谱。
由于正好下雨，我们对墙体进行了观察，没有看到渗漏。不过倒是看到了顶层墙面有部分渗漏修复的痕迹，也就是说开发商已经对出问题的地方进行了修补了。
这次呢，为了检验墙面是否使用了耐水腻子，我们使用京房字的公益验房伙伴——沣浩达提供的方法进行了检验：
首先应向需检测墙面泼水，过5秒后用手指肚揉搓看有啥反应（切记不能使用金属支架等利器刮墙，最后一张图是网友的错误示范），如果没有啥反应则表明此腻子为优秀，无需铲除；
若揉搓出部分白浆，则耐水腻子的质量虽然不最最最优秀，但也算合格，不用铲也行；
反之揉搓出白浆和浅坑，且坑的深度不超过2毫米，即硬币厚度，此墙可铲可不铲；
如果坑超过2毫米，甚至像面团，即为不合格，必须铲。
参照上述步骤，泼水，5秒后轻微搓揉，无白浆，使劲揉搓，能搓出少量白浆，但是没有产生浅坑，所以，冠华苑使用的应该是合格的耐水腻子，不用铲也行啦。
请各位粉丝注意，有些装修公司确实也带着业主进了小区，在收房过程中，他们可能会打着“免费验房”的旗号帮您验房；如果您接受了，他们可能会夸大一部分基础施工的问题，要求您进行多余的水电改造、铲墙皮、找平等工程，所谓的“免费验房”都通过后续更多的装修款给找补回来了。
在此，【京房字】提示您，有些问题未必有他们说的那么严重，所有的工程都有允许偏差的指标，在范围内的，不用加钱再要求施工；而且即使您加了钱，他们的手工活儿未必就有现在的好。
所以，自己懂，最重要。
再说一遍，最后一张图是错误示范；不能这么抠。应该用手指肚搓，手指肚搓，手指肚搓。
PART ３ 有讲解有陪同，征求意见都回收。
虽说18日上午雨下个不停，虽说天气非常之闷热，但是依然有很多业主参加了开放日活动，毕竟第一次看自己家，能来的大家还是都来了。
值得称赞的是冠华苑给每户业主都发放了业主征求意见表，并且有工作人员全程陪同，讲解答疑。
让大家考察隐蔽工程的细节，体验工程质量，收集记录下每户业主的意见，从而确保在交房之前，对业主提出的共性问题若存在违反规范或者规定的部位，进行严格完善。
我们对部分业主征求意见表进行了统计，发现大家提出的一些意见和问题主要集中在：
1.窗户、防护栏、开关瑕疵，墙面顶面的渗水修补痕迹，地面存在部分裂痕修补痕迹；
2.暖气样式老旧，暖气和配电箱位置；
3.电梯间窗户完全密封，无法通风；
4.立管和烟道设计奇葩，烟道靠里，立管靠外，浪费空间；
5.小区绿化太少。
开发商表示，此次业主开放日后还将针对业主反馈的问题进行完善，在交房时真正做到让业主满意。
对大家的疑问，【京房字】专家组和志愿者小组的建筑领域从业者，也给大家做个回复吧；
对于1，这些可以由开发商在四方验收之前进行修补或者业主在后续装修过程中进行修补；
对于2，一般来说，暖气片在后续装修中都是可以进行更换的，针对冠华苑这个小区，我们建议您如果要出租、或者只是简装自住，那不用换；如果您说您计划一住20年而且中间不打算再装修了，可以换个好点的。提示一下，对于暖气这块儿，国标的标准确实相对比较低，因此即使合格的，可能也不能如您的意（【京房字】也发现很多小区业主都很关注暖气这方面，也一直在联系看能不能推动哪个标准提高这方面的指标）。另外，配电箱的位置挪动起来成本很高，容易有隐患，不建议挪，后期可以挂个装饰画。
对于3，咨询了建筑行业的从业者，楼梯间的窗户是因为消防规范中的强制通风要求必须得开，电梯间因为和楼梯间一般隔一个防火门，并没有强制开窗的规定；
对于4 ，建筑行业从业者表示：烟是往上走，立管排水是往下，所以立管越靠近外墙，往外地沟里流水的距离就越短，堵上的可能就越小。立管靠外墙根利于底层排出，也利于检修。烟道只能立于对立边，如果两者靠一起，不但没法包管，也不利于油烟机排烟软管的安装；
对于5 ，首先呢，小区里的树都是刚刚移植的，难免会蔫头耷脑的，等到入住差不多两年以后，树木完全舒展开，就会很好看了，其次，树种也有保质期，一般靠谱点的开发商都会要求保活，树死了的话绿化公司要在承诺时间内免费换，一般会要求保活一年。等大家回头住进去了，成立业主委员会之后将公维做个组合存款，一年的收入足够种更多乔木，让小区变更好看啦。
PART ４ 开放日后交付日前 加个开放日吧！
其实，在自住房小区中，做“开放日”的并不是只有龙冠一家，他家也不是第一家；但是【京房字】为什么要单独说说冠华苑呢？
因为虽然有些问题还需要整改，但是这种态度，值得称赞。此前一些开发商虽然举行了“开放日”，但是将开放日没有提意见视同为业主对质量无疑义的行为，让【京房字】很火大。
更何况，有些开发商连脸都不洗，路还没铺，小区都是坑和土包的时候就举行开放日，态度之差，完全就是糊弄事。
所以，举行开放日是一方面，要有诚恳的态度是另外一方面。志愿者在现场问了很多人，龙冠为了举行这次开放日活动也是很努力了，工程管理部招呼着总包、监理单位人员提前进行多次分户验收，针对每户的各个细节提出修改意见，并要求各个施工单位第一时间进行整改，之后更是精做3到4遍的保洁，让大家第一眼看到自己的房子时，就是个整洁干净的环境。
所以那小区道路，第一眼看上去，就要比很多自住房小区要干净多了。
另一方面，龙冠·冠华苑的准业主们要做什么呢？首先，这次的开放日是在四方验收之前，很多细节后期还会修复，业主通过这次参观，主要是要对工程的施工质量和开发商的服务水准有一个初步的了解，和开发商进行更多的沟通交流，提出自己的意见和建议，让开发商在四方验收前，更好更全面的去发现并解决问题。
这次开放，是开发商在交房前对现阶段工程质量对业主进行展示，让更多的业主来参观和了解项目，共同见证项目成长，提出问题，解决问题。仅凭坦诚的态度这一点，【京房字】绝对要点赞。
【京房字】认为，这就好比是在考试的过程中，在交卷前，先检查下卷子，不失为提高考试成绩的好方法，嘿嘿，其他开发商要不要效仿呢？
不管你是否效仿，【京房字】已经多次向主管部门建议，要让所有自住房小区在交付前都加上这个环节，而且此环节仅作为公开信息使用，不能影响业主后续在收房时主张权利。
与其最后等着政府发文被动仓促准备，不如一开始就怀着诚恳的心态准备好。各位开发商，你们说呢？
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