过年期间，小马哥收到了五象南业主的私信轰炸。
“我家旁边的物流园要改成工业用地了？”
“土地性质变了，我家房价会受影响吗？”
原来，五象南一大片仓储物流用地，突然变了性质，要改为工业用地。
这对五象南业主来说，是好事还是坏事？
对于板块发展而言，是利好还是利空？
今天，小马哥想好好聊聊这件事……
五象南再次调规，仓储地变工业地
没想到吧，五象南今年第一次火起来，竟然是因为土地调规。
2022年1月27日，南宁市自然资源局发布了关于南宁综合保税区 （PLE-02、03）单元控制性详细规划及城市设计维护方案再次公示的公告，对大量的土地规划，做了调整。
而最明显的改变有2个。
①将北侧的一大片物流仓储用地 （蓝色），改为了工业用地（褐色）。
②将南侧相对较小的一片工业用地，变成了仓储物流用地。
▲2022年1月27日公示的调整方案（来源：南宁市自然资源局）
如此一来，最直观的调整策略变为：工业地块更靠近核心区 （靠平良立交方向），物流仓储地块往近郊放（那马方向）。
据了解，这不是五象南第一次调规。
早在2021年11月9日，就已经公示了片区大面积物流仓储用地转为工业用地的方案。
▲去年底的调规（来源：南宁市自然资源局）
2022年1月，有关部门再次公示调规方案，这是结合公示期的反馈意见，做出的新调整。
有关部门表示：新版的调规方案比旧版的功能更集中、更科学、更合理。
此次调规，对板块发展和周边的居民，有什么影响？
是利空？还是利好？
关于这个问题，大家众说纷纭。
五象南业主们忧心忡忡
板块土地规划出现明显的调整，五象南的业主们最着急。
由于五象南北侧已建成大量住宅，紧挨着工业用地，业主的担心随之而来。
“家门口空降大量工业用地，是否会引来传统工业进驻？”
“工业厂房是不是有很多大烟囱？会不会有高分贝的噪音？”
“马路上的大货车会不会更多,而且横冲直撞，影响业主日常出行？”
为了找到答案，小马哥去到实地考察了现场情况。
有几个现象，可以作为参考。
第一，一条笔直的市政大路 （华兴路）把住宅区和工业区隔开，形成了物理阻隔。
▲一条条大路将住宅区与产业园隔开（摄于2022年2月11日）
第二，住宅区和工业区的横纵路网发达，交通互不干扰。
第三，更需要明确的是，根据规划，此次调整后的工业用地，只具备保税加工的功能。
这是一种用于制造、加工的货物在海关监管下暂缓缴纳进口税，作为原料、半成品临时进口，经加工后复运出口的保税形式。
换言之，很可能落地厂房并不需要生产原料，只需要进行半成品加工；大概率不会大兴土木，也不会造成严重工业污染。
例如重庆的综合保税区，就不会落地重工业。
▲综合保税区一般不建设重工业（来源：网络）
还有一点值得注意，本次调整有关部门还给这些工业用地“特许”了一块住宅用地，这次动作不排除针对大牌企业“定向输送”的可能，属于有意为之。
一如青秀区引进柳钢时，就给柳钢配了住宅用地。
若真如此，这次改变是否会给五象南带来更大的惊喜？
这本身就让人充满期待。
保税区界面会变丑吗？
除了在意“性能”，也有业主担心“颜值”。
工业区和物流区一到，五象南的城市界面会如何？
小马哥在现场看到，目前五象南综保区的物流仓储功能已经初步成型。
像百世分拨中心、万纬冷链物流、中新国际物流园、李子柒螺蛳粉仓库等大牌物流仓库已经开始运营。
这些厂房仓库基本只有2-6层楼高，基本可以推断，它不会影响周边住宅的高层视野。
并且，物流园用地，整体做了抬高，比周边市政路还要高出几米，出入口也设在了远离住宅区的另一侧。
▲物流园整体地势抬高
在国内，现代化的物流园区已经发展的很成熟，城市界面很光鲜，南宁完全有条件“抄作业”。
像有粉丝提到的南沙物流园，同样主打工业+物流，现在已是南沙珠三角的封面级项目。
▲广州南沙国际物流园正在忙碌作业中（来源：网络）
另一个被提及的广州生物岛，也已成为国内产城融合的典范。
▲广州国际生物岛聚集了500多家生物医药企业（来源：网络）
综上，我们对整个五象南未来的“长相”，真的不用太悲观。
相反，有了国家级自贸区的光环，在强首府的战略指导下，五象南或许会给你更多惊喜。
“工业地是求之不得的宝贝”
在鉴盘侠粉丝群中，还有网友表示：工业来是好事。
“毕竟有工业才有经济发展，而且市区内大概率会引进轻工业，这是求之不得的宝贝。”
▲网友直呼轻工业yyds
2021年12月29日， 2万+楼盘天昌青山府南侧，出让了一块工业用地，拿地企业正是大名鼎鼎的华为。
▲东盟商务区罕见出让工业地块，由华为收入囊中
而且这幅工业用地，还要盖区域性质的研发型总部。
对于这类企业，不仅东盟商务区的居民们会夹道欢迎，若是落地价值洼地板块，这更是求之不得的“强心剂”。
一来，名企落地，未来将吸引更多上下游企业入驻，板块名号打响，板块价值也就起来了。
二来，企业多了，人口更多了，板块内的住宅租售的流动性也更高了。
如果五象南再来一个国家级工业名企，龙头效应会更强，板块的发展也会更上一层楼。
不会真有人还不知道，南宁综合保税区是中国西南地区最大的“无水港”吧？
说句大实话，工业用地增加的现象，未来可能会越来越多。
因为这符合南宁强工业战略的需求。
去年底公示的《南宁市国土空间总体规划（2021-2035年）》草案中，提出了“振兴实地经济，下功夫推动产业优化升级”的强工业战略。
接下来的14年里，南宁规划的工业用地将占城镇建设用地的25%。到2035年，工业总产值要增至2万亿元。
▲强工业的战略已被提上日程
说不定，这次土地调规后，别人求之不得的工业用地，正是五象南翻身的契机呢？
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文- 小马哥 编-宁采尘
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