5月6日，青岛方盛置业有限公司、青岛世园新城镇开发投资有限公司斩获东李两大地块，这也成为世园金茂府的后续用地。此次成交楼板价为12000元/㎡，成为李沧区新地王。
十年来，东李从刚需聚集地逐步发展成为如今的改善居住区，楼板价水涨船高，土拍扎堆、竞争强烈，目前已然进入“多盘厮杀”的白热化阶段。
东李，已进入快速发展时代。
然而“内卷”严重的东李，下限低、上限高，优质产品甚至可与崂山比拟，却不乏很多暗坑。众所周知，融海启城作为东李的刚改盘，从开盘起就一波三折，成为东李板块最“危险”的楼盘。
至于为何这样说，咱们对比研究一下东李版块各大楼盘。
世园板块，世园某府和某山，高端改善，两家环境资源、产品设计、面积定位等都奠定了两家在片区第一梯队的定位，不再是刚需的菜了。
作为东李的纯改善盘，某府去化速度最快，价格也越卖越飘，公摊较其他略大。某山容积率仅1.3（片区最低），地理位置一流，性价比不错，但这家开发商摊子太大，资金链比较“任性”。
昆仑天麓湾、华新园珺台和青山湖岸均属于低密改善项目。
昆仑天麓湾被吹得神乎其神，现阶段释放的3万单价几乎比拟第一梯队某府，背水面山，没有地铁和商业配套，开发商也太小众。天一仁和和建信地产联合开发的青山湖岸在地铁和商业配套方面优势最大，最靠近崂山的项目，产品力不错。华新园珺台则是赠送面积多，两个项目均已开盘。
森林公园独当一面，所有缺点摆在明面，就是卖的便宜，想不想买就看你能不能接受它的缺点。
融海启城则是一言难尽，这个项目定位刚需刚改，在东李一众改善盘中应该说优势很大，但是卖的确 实惨。
开盘近4个月，才卖了46套。
在此之前，总有人问我融海启城能不能买，毕竟项目占据着绝佳位置，河景、地铁、商业一应俱全，但是光开盘就延期了三次，而且首开十分惨淡，去化率仅7%。
近日更是被爆出了票据逾期。
4月12日，上海票据交易所票据信息披露平台发布《截至2023年3月31日承兑人逾期名单》,有多家青岛地方平台公司出现商票逾期，其中就有融海启城的开发商青岛智谷源建设投资有限公司，也是李沧的平台公司。
由于资金紧张，此次商票逾期1千多万，开发商所属的融海系平台已累计逾期超1.2亿。
备注：以上名单覆盖2023年1月1日至3月31日，发生3次以上票据逾期，且月末有逾期余额或当月有票据逾期行为发生的承兑人
开发商不靠谱、资金不充足、交房没有保障，如此销售数据也就说得通了。
很多人可能会驳斥，因为融海启城没有跟中介公司合作，所以做房产的不推。不全然。融海启城仅是不和贝壳合作，其他合作渠道项目给的也不少。
而开发商的行为不仅仅在于逾期这么简单，盘点融海过往开发的楼盘，融海致远居延期交付，融海云著将房子抵押出去做融资……一系列行为让购房者逐渐失去信心。
而融海的产品更是一言难尽。作为李沧的平台公司，融海在青岛还未打造过出彩的项目。而融海启城更是如此，市面上百平米户型几乎“整容级”内卷，而融海启城108㎡的才做成了单卫。此外，项目公摊也很大，116㎡公摊约26%左右。
不仅是开发商，项目定位也存在问题。整个项目定位刚需、刚改，对于改善产品而言，生活区域、周边配套、产品品质、园区物业水平和绿化都是要考虑的问题。不同于刚需房，改善型住房在舒适性、合理性、私密性、美观性都应该有较高的标准，因此，项目刚改大户型还是十分尴尬的。
对比一下融海启城和某府，改善属性高低立见。
地产逾期2023年， “暴雷”项目的东李刚改盘融海，“自救之路”仍不明朗。不妨留意一下，如今项目宣传只提东李大盘、国企平台、启城，开始弱化融海，明显是对自家开发商的不认可。
2023年，主城区是主场，东李是重点，囊括刚需、刚改、纯改善，可选范围十分广泛，本就是购房者喜闻乐见的事情，但是如何避免踩坑、怎样选出精品，都需要细细斟酌。