日前，北京贝塔咨询中心发布作一份《2019年度地产上市公司综合实力排行榜》(下称“榜单”)，榜单优异表现让荣盛发展出现在了公众的视野。
榜单显示，荣盛发展进入2019年地产上市公司综合实力排行榜的TOP 10，具体排名为第9。实际上，在地产行业，也有很多榜单，但多有“水分”。
还债压力较大
荣盛发展公告数据显示，自2018年以来，公司的新增土地储备面积便持续低于当年销售面积。2019年公司曾经的计划为新获取建筑面积约 1672.51 万平米的新项目资源，但最终只有979.34万平方米新增建筑面积。
截至2019年末，荣盛发展的土地储备为3726.64万平方米，约可满足3年左右的销售，在千亿房企中并不算充实。2020年公司仍面临着不小的拿地需求，wind数据显示，年初以来，荣盛发展招拍挂拿地28宗，金额达到104.4亿元，合计建筑面积为257.54万平方米，是去年全年新增建面的26.30%，而购地金额却是去年全年的34.57%，公司的拿地成本上升。
截至2019年末，公司的现金及现金等价物余额为13.45亿元，而短期有息负债高达389.21亿元，还债有较大压力。
1-5月，荣盛发展的销售金额仅为330.63亿元，较去年同期仅同比增长3.18%。
而公司目前的补仓还不算够，疫情影响销售回款叠加偿债压力之下，公司的现金流承压。在较大的融资需求之下，荣盛发展上半年多次进行融资。
2月，其境外间接全资子公司在境外发行3亿美元的高级*抵押无**定息债券，债券期限为 364 天，票面利率为 8.75%;3月公司还发行了14.1亿元超短期融资券，发行期限270天，利率6.98%。值得一提的是，疫情后资金迎短暂宽松窗口期，尤其是国内资金成本显著下降，部分千亿房企发债利率低至2%-3%，荣盛6.98%的利率偏高;同时3月公司还公告称，拟分期发行不超过120亿元的公司债;5月，荣盛发展称将设立一笔购房尾款资产支持票据，金额不超过40亿元，同时还将注册发行一笔非公开定向债务融资工具，规模为不超过50亿元。
wind数据显示，2013年-2017年，荣盛发展的净负债率持续超100%，最高达129%，2018年、2019年连续两年下降至83.15%，而年内大规模的融资需求或令降杠杆率再度回升。
拿地力度加大
2019年，荣盛发展先后在京津冀、长三角、珠三角、中西部等区域的36个城市拿地102宗，花费约300亿元。
2020年一季度，荣盛发展斥资63.8亿斩获17宗土地。
其中，4月8日，荣盛发展以总价23.51亿元，成交楼面地价9989元/平方米，溢价率50%，获得成都市天府新区超百亩非产业用地。
不过，与“大手笔”拿地相反的是荣盛发展销售额的下滑。
2020年1-4月，荣盛发展累计实现签约面积205.01万平方米，同比下降6.24%;累计签约金额216.69亿元，同比下降9.47%。
wind数据显示，荣盛发展今年以来的拿地均价为4053.72元/平方米，而2019年为3083.71元/平方米。今年3月和4月拿地均价较高，每平方米达到5200多元，拉高了整体水平。
今年3月、4月，公司购入的19宗土地合计78.61万平方米，廊坊10宗、青岛2宗、滁州2宗、永州2宗，芜湖、成都和重庆各1宗。这些土地中大部分都伴有溢价，有6宗地块溢价率超30%。
急拆物业上市
5月10日晚间，荣盛发展发布公告称，公司拟分拆所属荣万家生活服务股份有限公司(以下简称“荣万家”)到港交所主板上市。
此次上市发行规模不少于发行后荣万家总股本的25%(未考虑超额配售权的行使)，并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。
众所周知，分拆物业上市可以拓宽融资渠道，“此次分拆物业上市，一方面可以增强荣万家的资本实力，建立独立、持续、稳定和高效的资本运作平台，另一方面也为业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升融万家竞争优势”，荣盛发展方面表示。
从销售业绩来看，2019年，荣万家营业收入13亿元，利润总额1.35亿元，净利润1.01亿元;
2020年一季度，营业收入4.05亿元，利润总额0.68亿元，净利润0.51亿元，净利率12.5%。
不过，和母公司一样，荣万家似乎也存在着高负债的问题。
截至2019年末，荣盛物业合并报表口径资产总额17.1亿元，负债总额13.2亿元，净资产3.8亿元。截至2020年一季度，其合并报表口径资产总额16.4亿元，负债总额12.03亿元，净资产4.3亿元。
而荣盛发展急欲推动荣万家赴港上市，目的又是为何?
答案不言而喻，为了钱。
业主维权频现
4月21日，荣盛发展举行的2019年度线上业绩会，却变成了业主维权大会。
此时，却有不少重庆荣盛华府业主线上维权，直言荣盛发展重庆楼盘存在质量问题。
据媒体报道，重庆南岸区城乡建委经核实，小区楼梯走道发霉、车库以及房屋局部漏水、一楼大厅墙面发霉等常见质量问题存在，并责成开发公司牵头对业主反映的问题进行全面排查和整改。
无独有偶，此前重庆巴南区荣盛滨江华府，因质量问题遭业主拒绝接房的消息，亦在网上传的沸沸扬扬。
5月1日，数十名廊坊荣盛花语城业主，聚焦在廊坊经济技术开发区门前高呼，“荣盛赔钱，我要维权”。
从口号及标语来看，本次维权聚焦于几点，“买房四年，不交房;延期交房，不赔偿”的问题上。
相关信息显示，廊坊市花语城二号地，约定交房时间为2019年的10月、12月。业主反馈，“房子延期半年了，还未收到任何违约赔付。”
危机中的千亿
荣盛发展成立于1996年，2007年8月8日成功登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过 IPO上市的房地产企业。此前，荣盛发展主要在河北发展，但这几年受制于环京限购的压力，荣盛发展开始走出河北，随着全国化布局战略的铺开，荣盛对于大本营河北的依赖性逐渐降低。
2018年，荣盛发展销售金额首次突破千亿，首度跻身千亿房产之列。2019年，荣盛发展在千亿体量上站稳脚跟，实现了签约金额1153亿，同比增长13.58%。
不过，千亿元销售背后，荣盛发展的高负债和高风险问题依然存在。截至2019年末，荣盛发展的总资产达到2545.95亿元，负债总额达到2099.22亿元，资产负债率82.45%，负债处于高位运行。
荣盛发展在实现规模发展之后，采用“高周转”的模式，通过快速的开工、销售的方式提高资金利用效率。2019年，荣盛发展取得销售回款860亿元，只完成年度计划的93.48%，签约销售回款率 74.55%，这直接影响了企业的现金流。
5月10日，荣盛发展发布公告称，公司及下属公司拟向控股股东荣盛控股股份有限公司(简称“荣盛控股”)、荣盛建设工程有限公司(简称“荣盛建设”)借款，计划合计借款金额不超过30亿元。
事实上，这些年荣盛发展每年向股东分红。2019年年报显示，荣盛发展董事会拟向全体股东每10股派发现金红利4.8元(含税)。荣盛发展已连续13年向投资者派送现金股息，累计现金分红金额达103.15亿元，
对于“千亿俱乐部”，这对荣盛发展而言，既是一种契机，也是一种负担。因为荣盛发展要保住千亿的规模、持续的增长节奏，就需要大手笔的买地、要通过借款来支撑其发展。
无论是从资本市场寻求资金帮助，还是从控股股东借款，均是其现金压力下的一种表现。