2022年已经走到尾声，这一年，不论是个人，还是家庭、企业，都过得不容易，有欢愉，也有痛苦。
对于地产人来说，同样如此，经历了风云变幻的2022年，时至岁末，似乎一切又在隐隐然变好。
回顾2022年，我们总结了南京楼市9个关键词。
这9个关键词，是这一年南京楼市众多大事件的缩影，从中也能感受到南京房地产市场的发展方向和思路。
政策松绑
整个2022年的南京，从上半年到下半年，都在围绕着“松绑”两个字。
并且，不是一个维度，而是四个维度：
1、限购松绑
从4月*合六**、溧水、江宁滨江、禄口放开限购，再到5月江北核心区放开限购，栖霞、雨花也紧跟其后，短短两个时间，南京仅剩主城四区严格执行限购政策。
前段时间，南京又出了一张新的购房证明——可以在南部新城、新玄武、江心洲、鼓楼幕府多买一套房—— 变相的在主城四区撕开了一个口子 。
同时，60岁以上老人、二胎家庭等也放松限购。
2、限售松绑
紧跟着限购松绑的，是限售——南京新房从取得《不动产权证》后满3年上市，调整为合同备案后满3年即可上市。
这就意味着， 南京的期房，差不多交付便可上市。
3、首付松绑
在2020-2021上半年的时候，南京楼市无差别火热，几乎所有板块都将首付提到8成。
到了今年，除了部分热盘还能保持8成首付门槛外， 大部分楼盘都默认首付3成起。尤其最新政策调整，南京二套房首付也可以4成了。
4、落户松绑
在一二线城市都缺新鲜血液的情况下，南京也一步步降低门槛。比如：在长三角区域安徽、浙江、江苏和上海缴纳的社保年限，都可以直接纳入南京的社保年限，获得积分。
再比如， 现在外地人在南京买房，仅需提供半年及以上居住证明即可。
从严格的“调控优等生”一步步放松，希望2023年南京的“城市置换链”能够打通。
房贷利率探底
2022年，你每隔一两个月就能看到“暴跌、大降”等字眼，这里说的不是房价，是房贷利率。
在此之前，南京的房贷利率一直居高不下，而且显著地高于很多城市，如苏州等。
直到今年，一次次降息下，南京的房贷利率基本到底，可以说是史无前例的低—— 首套房房贷利率低至LPR-20基点（4.1%），二套房LPR+60基点（4.9%）。
南京公积金*款贷**利率也降了——5年期以下（含5年）公积金利率由现行的2.75％下调至2.6％，5年期以上首套个人住房公积金*款贷**利率由现行的3.25％下调至3.1％。
奇怪的是，以前房贷利率高，大家买房不亦乐乎，如今房贷利率降至冰点，大家反而观望起来。
小户型重现
2020-2021年，我们见证了南京各板块迅速脱胎换骨，从刚需盘走向改善时代，各种大平层、120/140/160+户型仿佛不要钱似的遍地都是。
2022年，风向逆转，大平层户型反而卖不动了，又开始回归小户型—— 不仅是江北，甚至河西南、江心洲、南部新城这样的豪宅改善板块，居然也开始做100、110㎡起步楼盘。
不得不说，放下身段还是有必要的。
改善板块的小户型，200、300万首付买进河西、大校场，给了很多人一个上车的门槛。
想要上车河西、大校场的南京买房人，抓紧机会了。毕竟小户型也不是无穷无尽的， 比如河西南嘉华，最后一栋小户型就要卖完了。
等到行情转向，说不定首付又会再提上来，现在是难得的低门槛时机，值得把握一下。
遍地学区房
学区，南京人曾经的买房风向标。
5年前，我们分析南京头部学区、南京名校序列等，那时候鼓楼TOP级学区房可以说是全城家长们的目标，谁不想要一套拉力琅+29中学区房呢？
而今年的数据，倒也不能说学区房已经彻底凉凉，尤其好的初中学区房，价格还是蛮高的， 但比较下成交价，也回归到了两三年前的价格。
一方面，现在很多“鸡娃”家长会选择上好的民办学校；另一方面，在南京，学区房已经不再是什么专属。
事实上，随着南京集团化办学的一步步推进， 现在想找个不是名校学区房的小区，都很难了，几乎个个是名校分校、挂牌学区房。
当然了，很多新学校还需要时间来检验。但不管怎么说，你是拉力琅分校、挂牌，我是一中、中华分校、挂牌，谁也别瞧不起谁。
打折促销
持续关注南京楼市的朋友，就会发现2022年，南京新盘之间的打折促销之势愈演愈烈。
区域上，从远郊到核心，甚至主城新盘也不可避免。
促销方式上，手段各不相同——
直接打折类：比如江核几个盘，直接推出工抵房85折优惠；
装修包打折类：有好几个新盘，首开即推出装修包优惠，甚至还有新盘，直接表示可不买包。
从卖方市场到如今的买方市场，在这段南京楼市的“捡漏期”，需要买房的粉丝们，可以对比一下，趁机入手。
城投托底
今年，南京楼市共有5次集中土拍，但很可惜，一次比一次冷淡。
曾几何时，南京的土拍那叫一个火热，就连偏远地区的地块都能遭到开发商争抢，更不用说主城地块，分分钟触顶摇号。
如今， 除去个别地块，大多数地块都是底价成交，地方城投成为拿地主力军。
即便南京拿出压箱底好地，也很难扭转整个大趋势。
“两集中”拍地如此冷淡，2023年会不会取消呢？
板块内卷
“内卷”一词已成为一个社会级现象，比如考编大军、求职大军。
所谓内卷，其实就是一种供需关系的失衡状态导致。正如考编，几千上万人考一个岗位，所以“卷”。
而南京楼市为什么会内卷，本质上也是供大于求，楼盘、房源的供应量井喷，存量客户的池子就那么点，为了能够把房子卖掉，不就得卷起来吗？
朋友圈工作到凌晨几点的地产人、邻近项目互相battle…
毕竟你看各板块的新盘，江心洲岛南有江心印、江尚紫薇、星叶栖悦湾，河西南、南部新城、江北核更是n盘大战。
在流失庞大的苏北、安徽客户后， 南京楼市如何刺激新的购买力，是接下来房企要考虑的问题。
取消“双限”
从第三批次挂地开始， 南京终于摆脱双限，走向“不限价”时代。
几年前，限价的红利疯狂，把大量真正想自住的或长期投资者拒之门外，迎来短期逐利者、风吹草动型的炒房客，甚至不少是高杠杆，追短期收益，没算清现金流的一群人。
而去年严格的“限地价+毛坯限价”，则是让开发商苦不堪言，业界形容双限为“带着镣铐跳舞”， 有限的利润空间，导致了开发商需要缩减成本，也诞生了强制卖包等乱象。
如今，取消双限，解放生产力，就看看房企在产品打造上，能够给南京楼市带来多少惊喜了。
改善火热
2022年，注定是南京楼市豪宅市场的一个高光时刻。
市场整体平淡，甚至有几个月因为特殊时期成交腰斩， 但豪宅却不受外界影响，反而格外火热。
比如河西南的星叶云墅一售而空，都是一千多万一套的房子，尤其280㎡户型，备受瞩目，的确是“抢”光了。
还有河西金基朗樾府、越秀和樾府等，现场大家刷卡的场景，跟冷淡的市场形成鲜明对比。
不确定性的世道，有钱人改善的决心倒是确定的。
2022年的南京楼市，像极了悬疑大剧《1899》，每一集的开头，看似都有终极问题待解决，都有超级BOSS压阵，但到了下一集，又会面临更多的问题。
探索不止，争论不止，但有一点很肯定，接下来的政策和风向是明朗了。
2022已经过去，接棒的2023，又将迎接无限可能。
有人说，房子是人生奋斗的沉淀，是对自己的奖赏。
但，也不要因为买房而陷入焦虑，那样就本末倒置了。
人生就像一只飞过天空的鸟儿，它的价值远比一只精美的笼子重要。
以上文章内容来源:阳光城市论坛