本期我们选择的企业是协信地产。协信在重庆市场一直是一个充满争议的企业，从实力来说，2016年之前，协信一直位于重庆本土前五之列，且市场地位要高于华宇，东原，也基本可以说是在重庆除金科龙湖外最大的本土企业。且协信的产品，也一直能得到同行的尊重，且协信出来的人才众多，所以协信在市场口碑也不错。此时的协信，市场口碑应该赞誉者众多。
协信的产品类别中，商业占了一个较大的比重，但协信做商业秉承的理念却是和商业自身的理念存在着较大的差异，协信在商业物业中，更多的是扮演一个投机主义者或者是一个冒险主义者，或者是一个开拓者的思维。协信商业除了观音桥和南岸项目，其他要不在区县，要不在城市新拓展区。协信是最早进入区县做商业的企业，或者是早期长寿协信广场，让企业尝到了在区县做商业，一旦成功的暴利的甜头，协信在区县有较多的商业，但成功的并不太多。而在主城协信16年后新进入的龙兴，寸滩，蔡家，巴南都有商业，目前为止基本没有太成功的案例出现，至少没有一个明确的商业品牌标识展现在市场中。
这里涉及到一个理念问题，商业物业在重庆很容易找到对标企业，与龙湖的中心战略相比较，协信走的显然是外围策略；而从做商业的盈利模式，协信早期可能完全是项目自身盈利能力的考量更多，16年后走的则是商业对住宅成本的冲抵模式；依靠商业物业对住宅价格的推动盈利，这点协信似没有成功案例。而反观龙湖，商业对住宅价格的提升是相对较为明显的。但进入18年以后，龙湖在商业布局上走道和协信同源的路径上，未来龙湖的商业会对整个企业产生什么样的影响，值得高度关注。而另一个对标对象是华宇，总体来说，华宇的商业并不多，就是沙区华宇广场，依靠资产沉淀升值为后期资本市场融资带来了巨大的便利，这也是华宇2016年后崛起的核心原因之一，而协信的商业，因为区位与华宇广场无法比，同时经营的困难，租金的价格无法起来，导致商业估值起不来，后期融资的帮助应该明显要弱于华宇。
回到协信来看，协信整体来说，从企业层面来说，几乎没有聚焦，区域没有聚焦，产品没有聚焦（商场算不算聚焦，这点值得探讨），这两者带来的最大的问题是成本肯定较对手大幅度提高，其二是品牌溢价能力肯定较对手低（市场上协信和龙湖金科的品牌对比，考量溢价要从两个角度，一是纯粹的价格，二是结合量的价格）。龙湖不用说，聚焦北区，从新牌坊到礼嘉基本垄断了这个区域，17年后聚焦巴南；金科本波段则是重仓蔡家。协信本波段拿地完全没有聚焦的痕迹。
因为协信热衷于进入城市非热点区域，而这些区域几乎都是在可见的几年内很难成为市场的焦点，协信唯一聚焦的是巴南的高职城，但高职城之于巴南的地位很难与李家沱，龙洲湾媲美。因此往往会出现一宗地块拿到2、3年看不见销售额，这对资本占用，资金成本，项目利润率提出了极高的要求。从理念来说，协信的战略不是追求高周转，而是追求单个项目的绝对利润率，在地产市场技术日益成熟，而企业自身品牌实力一般，核心竞争力一般的情况下，要追求超出行业的平均利润率，就只能寄望剑走偏锋，从区域分析与判断中去寻求潜在的土地价格差，但协信对城市研判能力显然不如金科，重仓的龙兴和寸滩，就区域来说，都或多或少存在着一定的缺陷（至少就进入时间段来说），短期内很难形成市场的焦点。因而就无法享受竞争性量价爬升带给企业的好处。
作为一个老牌的重庆本土企业，协信项目众多，本文不一一梳理。我们简要盘点哈协信16年后土地市场的表现与其对应的价格关系。
典型地块之一：哈罗小镇，项目位于龙兴，由两个地块组成，与2018年拿下，项目总建筑体量82.48万方，平均楼面2831元，到目前项目仅成交410套，成交均价12384，货地比4.37（算是主城这几年货地比最高的项目之一），成交面积6.8万方，总去化率8.24%，成交金额8.42亿，占土地款的36.1%。这是一个典型的追求利润率而没有销量的产品，最后财务成本不仅把利润吃完，而且占用了企业用以发展其他地方的资本。本项目是以教育为主打的，但本次教改政策，将对民营中学产生较为严重的负面影响，项目失去了立项逻辑，变成一个纯粹的住宅项目，去化速度估计将更加缓慢。
典型地块之二：重庆科技城，项目为协信2018年拿下的，位于寸滩，本项目有较大体量的商业，项目总计容面积42.5万方，楼面价格3237元，截止目前本项目11.86万方，成交949套，成交均价11709元，成交金额13.89亿。本项目货地比为3.62（将整项目平摊），去化率为28%。到目前项目总回款金额刚好覆盖土地款。从远期来看，本项目区位较好，寸滩国际港的打造将对项目的商业商务起到支撑作用。但项目现金流状况太差，资金成本太大，如果企业能坚持到最后，还应该有盈利的可能。
而协信2019年拿下的静观地块到目前还没有销售额。（蔡家项目叫映湖十里，与融创联合开发，从协信统计口径无法查到）。
从2017年来，协信在土地市场一共拿下了7宗地，其中有三宗尚未覆盖住土地款，一宗刚持平，高职城我们没有做项目拆分，因为有老地块，所以暂不清楚，李家沱地块应该是唯一一个正常开发的项目。在市场行情好的时候，开发速度过慢，过分追求单个项目利润率，不能享受价格上涨的红利，而大量的资金沉淀，而无产出，是协信现金流短缺的核心原因。我们梳理了16年以来协信在重庆总的销售额为268亿（含之前的土地），土地市场净投入金额为62.7亿，有9亿土地款尚未产生回款。如果从单个项目利润率来看，协信本阶段应该是毛利润较高的周期，大量的销售额都是在16年之前拿地贡献的。而在之前土地变现完以后，协信本波段的地块都面临单个项目去化缓慢，利润被资金成本管理成本吃掉的情况，且在未来可以预见的3、5年周期中，去化速度都不会特理想的情况下，协信今天面临的困境也就可以理解了！