2015年到2017年期间合肥一共出了19宗地王，有不少地王已经售罄，但是也有地王拖到了今年才首开，这就是保利海上明悦！

保利海上明悦是保利在2016年4月28日，以2030万/亩，总价19.44亿拿下，楼面价高达12180元/㎡。但是直到四年后的2020年6月才首次备案，备案均价高层16000，跃层17999.

随后在7月10日首开，虽然只推出了60套，而且有92折的优惠，但是最终销量还是十分惨淡。是什么原因导致地王亏本也难卖？我们具体的看一下这个楼盘！

数据来源：易居

保利海上明悦的位置和环境

海上明悦的位置在瑶海区明皇路与龙岗路交口西北角，属于龙岗片区。周边基本以已交付小区、老小区和产业园及工厂为主，我们一起来看一下楼盘周围的环境。

楼盘的南边是文一瑞泰和园以及一块荒地，瑞泰和园目前二手房的价格11000到11500左右。

楼盘的西边是文一云河湾，目前二手房的成交均价在精装修13000左右。在文一云河湾的南边，也就是保利海上明悦的西南角，有一个饲料厂。

楼盘的东面是龙岗路，大货车较多，噪音明显，马路对面是产业园及工厂。

楼盘的北面是铁路线，中间有一段绿化隔开，目测一百米左右。

可以说，保利海上明悦外部整体环境并没有优势，继续往外围扩散亦是如此。

保利海上明悦的交通

交通出行的三驾马车：私家车、公交车和地铁。周边路网是比较成熟的，龙岗路、明皇路、郎溪路、包公大道等，私家车出行比较便利。周边一公里内公交线路也较多，缺点是地铁站较远。

保利海上明悦的教育和商业

保利海上明悦的学区是郎溪路小学和五十五中学教育集团五十五中学东校，初中在合肥排名靠后。

楼盘自身配套有商业，南侧和西侧的住宅小区有大量沿街门面，日常生活所需是极为便利的，周边三公里内也有万达广场、保利广场、龙湖瑶海天街等购物中心。

保利海上明悦的产品

小区一共是20栋，容积率2.5，绿化率40%。有高层、洋房和跃层，目前备案了高层和跃层，高层毛坯均价16000，跃层17999。面积95到123平。

7月21日海上明悦对车位变更做了公示，减少了地上车位，增加了地下车位，地面外环依然有323个车位，并未实现人车分流。

瑶海区在售的新盘中不乏一万三左右的楼盘， 目前购房者对于瑶海区的房价接受度并不高， 保利海上明悦16000毛坯的价格对于购房者来说落差比较大， 而且到了16000毛坯这个价格在合肥的选择就大了很多 。对比下来海上明悦的位置、交通、环境、学区在瑶海区或者其他区并没有优势。

而周边又是成熟的区域，并没有什么大的利好可以出现刺激房价 ，可以预见接下来这个楼盘还是会一直很难卖，只有以时间换空间，随着合肥房价的提升慢慢消化。好在保利在合肥的其他楼盘大多卖得不错，可以通过其他项目来填补这个项目来保证城市整体盈利。