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接下来，苏州城西，将迎来楼市最残酷时刻。说残酷，是因为姑苏和新区狮山，从城市板块战略上，历来被推崇。 不都说，买房要买核心区嘛 。除了东面的园区，就是买新区狮山。是战略上的正确，经济上的稳妥。因此，姑苏区和狮山，一直扮演压舱石的作用。
城西房价之所以一直较稳。主要两个原因
第一，限价房还不能全面入市。 因此，二手房还没有出现投资客出逃而价格被带偏。说白了，整个城西，目前唱主角的改善二手房，还是2018-2019年交付的那批。那批房子是在2015年前后的当时的地·王。
这批房子，因为自住率比较高，也因为房价已经翻倍，因此二手价格比较稳定。这批房子价格稳定，以他们为锚的其他二手房就相对稳定的多。
这就是所谓的板块安全。
第二，供应断档很久，除了豪宅外，没有普通新房搅局。 我想特别指出的是，虽然新区狮山过去有不少新盘面世，比如大中粮的盘，金新城的盘等，但是这些都是180-200平的，盘量小，供应在市场最冲动的时候，消耗的不是主流客户，是高端购买力。
高端购买力，往往是独立定价市场。只要这个细分供求不塌方，就不会影响到整个板块。
现在， 市场发生了根本性的变化。
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在之前的文章，《城西，豪宅正式开卷》中，姑苏就说了，在人民路到中环西线，有27个品质盘。最关键的是，这些盘售价绝大多数是不会低于3.5万的。
也就说，这些盘中，一定会有不少盘遇到豪宅客户不够的情况。客户不足，作为开发商，也是预判到的。
所以，我们看到，大中粮淮海街项目，到建发缦云的主力户型是180和200平。可这才多久，绝大部分新项目项目，200平米都去掉了。
姑苏说过，敲黑板哦。过去有钱人太冲动了，看到限制了单价，就一股脑的打豪宅。别忘记了，限价政策没限制总价。所以200平米的产品太多了，总价太高了。未来的下家有没有？有，肯定有。但是 要批量的接盘如此多的200平的二手，接不了，接不动！
现在市场醒悟过来了，200平米的客户不再冲动了。不一定是购买力的问题，而是预期发生变化了，他们发现市场盖了太多的大户型了。
所以， 开发商降总价，也是降价 。降了总价，去迎合更多的中产。
我们看到，从劳动路的中海，万科西环路，华润华发沧浪新城，到建发朗云，都是180平封顶。开发商们不敢再做大了。
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这个时候，一个狮山外围板块的建发朗云来了。普通人必须看懂这个盘。
第一，建发朗云的定位，是按照市场需求做的 。首批开盘房源是125和143平。这就意味着，狮山开始往中产定位靠拢了。这是不是1000万+的富豪层级的，这是最接近市场成交中位数的。是普通改善普遍关注的面积段。换言之， 贴合市场做的产品，卖不动的话，是不是又会反噬市场信心呢？
第二，已经在狮山，甚至城西有房子的人，一定要关注它卖得好不好！ 原因是，比如在2019年后买狮山的客户，无论是买的新房还是二手房。目前已经到了获利兑现的时刻了。
比如万科上瑞阁，均价在3万那批吧。当时已经出现了抢购了，市场看多啊。现在还未批量上市，但是 已经有兑现130平米的单价在4.5万 。
但是朗云的备案价才4.38万！请问，理智的客户，会选择万科上瑞阁的二手房嘛？客户何必不买价格更便宜的朗云。更何况，朗云都是4万+的业主，为什么去选择当时只有3万的万科。
所以，如果把视野放大，整个城西的二手房，都会重新定价。
第三，朗云的销售压力很明显。 在未开盘前，全面启动了分销，这已经是明盘了。现在据说还有开盘折扣给个2点，再加上分销返佣。可能最后单价只有4.3万。也就说，现在狮山新房总价从750万，直接降到了540万。这个总价不仅会冲击原本120-140平米的二手房，也会把诸如览月阁这样单价不到4万盘，全部冲击到了。
第四，周边还在挂地呢，开发商怎么做测算，就很现实了 。新区达方电子厂，正在日以继夜的拆除，为的是好顺利出让。这个地起拍价就要2.65万，封顶快3万了。
如果楼面价2.7万的朗云开盘不理想，那达方地的前景如何？核心区的地，都不摇号了，那苏州其他区的地怎么办？隔壁无锡，最新这一波又是城投托底啊。城投心里也苦啊。
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现在整个苏州城西，都盯住建发的朗云。一个隶属新区，还有点学区价值，建发口碑也不错。最主要的是，营销手段也全力以赴了，该用的手段也放开了。
如果，姑苏只是假设，如果卖不好的后果是：
①新区当初投资2019年后这批新房的客户，恐怕收益率会大大折损了。 4.3万的品质新房卖不动，凭什么又有小户型，小区房源又多的上瑞阁能过4万？同理，所有现在看城西二手房的客户，都会重新评估意向房源的单价。
你说，是不是会影响整个城西的二手房市场？
②新房定价，估计要重新梳理了。 姑苏给大家算个账，朗云的4.38-2.7=1.68万。也就说，1.68万含了足够的利润率和成本，是不是。我再举个例， 华润华发 的沧浪新城地块。楼面价2万，考虑资金成本应该比朗云更低，假设也加1.68万，即 售价是3.68万即可 。
如果朗云销售遇阻，你们猜华润和华发这个盘，有必要自己和自己过不去，非要卖过4万嘛？那灵魂拷问， 一个现在考虑朗云的客户，如果华发华润润鸿四季，只有3.7万，你是等等润鸿四季呢？还是周末开盘就买朗云 ？
同理，城西其他的新盘呢？
另外一个中海劳动路地块，楼面价2.87万了。户型定位又接近朗云。这把朗云是否热卖，对中海而言，不仅是对标，更是实战预演了。
谁都紧张的要死，既怕卖得太好，抢光客户；又怕卖得不好，影响市场信心。
金九楼市，咋那么难呢！