为邦地产营销机构 2020-12-28
房子对于大部分人来说，已经成为人生中最重要的一件大事。买房是新生活的开始，买到合适自己的房子和你的生活、家庭、孩子都息息相关，甚至会改变你的人生轨迹。许多城市房价过高，导致很多人一辈子都买不起房子，也有一些人一辈子只能买得起一套房，当代的年轻人置业基本都是掏空家里六个口袋，要么就是把自己的房子卖了置换一套新的。因此在买房子前一定要做足功课，特别是买新房，才能不留遗憾。
买新房前要做哪些功课？
首先，肯定是结合自身的购房需求以及购房预算，挑选适合自己的项目。从案场售楼处详细了解楼盘的产品细节，关注房子的内部因素。
房子的内部因素是指与房屋本身相关的所有特质，这是开发商所赋予的房屋属性。细分来说，包括房子户型特点、楼层位置、建筑质量、装修品质、物业服务、居住舒适度、绿化环境、产权年限等等。除了这些基本的信息，买新房需要关注以下这些重要细节：
一，关于认筹金和资产证明
新盘在开盘前都需要认缴认筹金，每个项目的认筹金金额是不一样，这个完全取决于开发商的要求。但对于认筹金是有上限标准的，认筹金金额越高，说明项目一般不缺客户，甚至开发商特意通过提高认筹金的方式，筛选掉一部分付款方式不佳，预算有限的客户。例如近期浦东前滩开盘的尚峰名邸认筹金高达320万，它最便宜的一套房子总价也就580多万，认筹金额接近房价的60%。绿地海珀外滩认筹金更高，需要整整1000万人民币，这笔巨款比目前上海在售绝大部分新房项目单套的总房价还要高。当然海珀外滩项目地处外滩黄金位置，它的售价也相当高，单套最低也超过了3800多万，项目最终认筹率高达627%。所以，认筹金越高的项目，越是抢手，赶紧去认筹！单单看这个细节就能知道楼盘项目的火热程度。但也有一些关注度不高项目，认筹金可能只要5万，因为缺少意向客户，开发商巴不得是个客户都能来认筹，就类似我们去商场吃饭领号排队，0门槛，此类项目基本可以不用考虑，除非你的预算和实际需求只能选择这个楼盘。
关于资产证明，部分楼盘需要你提供真实的资产明细，甚至需要收取银行冻结的资产原件才行。尚峰名邸就需要购房者提供276万的存款原件，以单位名义购买的需要提供750万冻结证明。更夸张的是，认筹参与者必须提供医院开具的核酸阴性证明，而且提供的资金冻结起始日为认筹当天开始。（不少客户提前去银行冻结，第一天这些不符合要求的购房者均被售楼处退了回去，这是想尽一切办法不让你顺利认筹啊！）认筹金加上冻结金额，只是参与摇号，就相当于拿出了全款，所以最后有幸摇中的客户大概率都会选择全款。上海现在大部分楼盘其实都不需要提供如此严格的资产证明，最多也就象征性通过手机截屏提供，或者根本就不用提供。如此高的门槛尚峰最终的认筹比例依然高达1273%，冠绝全上海。
二，关于认筹率
认筹率的高低完全反应出楼盘受关注的火热程度，12月上海开盘认筹的项目就非常多，认筹人数也创了今年的新高，有超过2万多人参与了本月的新盘摇号认筹。整体项目的认筹率相比之前几个月都有不同程度地上升。今年多次开盘的青浦映虹桥6月份认筹率才只有31%，初看认筹率，是一个妥妥卖不掉的项目。但是到了这个月认筹比却超过了200%。静安大宁板块融创静安映和仁恒静安世纪，均是开盘两次，融创从102%上升到500%，仁恒从298%上升到565%，很明显的直观感受是市场火热程度在加剧。甚至是部分不太引入关注的区域和板块，例如宝山、嘉定下半年连续开盘的项目均刷新之前的认筹数据。基本上认筹率超过200%，当天开盘都能日光，除非产品之间存在很大的差异和缺陷。了解楼盘的认筹率对于购房有一定的借鉴作用，认筹率较低的项目无外乎几个原因：价格审批过高、产品缺乏亮点、周边配套等存在缺陷。上海目前新盘开盘认筹时间大部分都是5天，一般第一天的认筹数据很能反应出项目的热销程度。如果你本身就看好这个项目，第一天的认筹率就达到或者超过100%，那就毫不犹豫地去认筹吧。关注认筹率，可以方便你针对自身购房需求，买到最适合自己的房子。
三，关于房票
当前新盘的认筹率居高不下，对于限购城市的购房者来说，买到房子的概率正在不断地下降。如何提高命中率，除了运气之外，只有增加认筹数量这唯一一条路。房票的多少，取决于你能买到房子的概率。所以尽可能鼓动家庭内所有有购房资格的人员都去参与，特别是针对自己心仪的楼盘。深圳、杭州等地因为新房一房难求，甚至出现了众筹摇号、请人代持的买房策略，一时间买房子就如同股票“打新”一样，稳赚不赔。有些价格倒挂严重的，买到一套新房可以套利几百万。当然也有些客户有了房票，摇到了，最后也没买到心仪的房源。前几天开盘的融创徐汇滨江壹号，开盘当天开发商内部自己销控多套在售房源，导致215号进去选房时只剩下5套低楼层的房源了，按照正常选房流程，总共229套房源，215号再怎么样也应该至少有10多套房源可以选择。而且融创如此的神奇违规操作在全国已经不是第一次了。楼市的火爆导致乱象丛生，我们更需要一个规范、公平公正的市场环境。
Ps：参与过几次现场摇号，其实还是有不少购房者没有把家庭所有的房票都拿出来参与其中。核心主要问题是老人年纪偏大，担心后续*款贷**的问题。目前许多银行对于老年人的*款贷**年限都有不同程度的放开，有些甚至可以*款贷**到85周岁，而且审批要求也不是非常夸张，只要子女的工作收入稳定能提供相应的材料，完全可以顺利办理。
四，关于一房一价
所有新房开盘认筹前都会在售楼处张贴该楼盘的一房一价表，通过表单可以很明确的看到所有每一套房源的具体价格。开发商在审批备案价格的同时，依据整体项目的均价，制定具体的一房一价表。大体上会结合房源的位置、楼层、户型稀缺性、采光通风、是否存在缺陷等综合评估制定出一房一价表。这个价格表是所有购房者认购具体房源的最好依据，在选房前非常有必要结合一房一价表来制作自己的选房攻略。
建议可以依照一房一价表按照总价排序由高到低做一个汇总表单，然后结合你购房的最高预算，由高到低进行再一次排列（去掉自己实在因为预算买不起的部分房源）。然后再标注自己最想买的户型房源列表，结合小区具体位置以及楼层朝向等进行逐一排序。常规来说单价和总价较高的房源具备一定的产品优势，往往附加值也多，被最先挑选的可能性较大。在进入选房的时候也可观察哪些楼栋被挑选的较多，说明这些位置的户型得到了普遍的认可，也可以同时结合采用这样的跟随方式进行认购选房，如果与你的意向不谋而合，那就充分说明群众的眼睛是雪亮的这一道理。一房一价表这份表单，开发商制定的时候已经全面地考虑了所有房源的情况，如果有部分楼层差，东西边套定价不合理的情况，就用色块标注一下，时刻做好捡漏的准备。当然选到好房子的前提条件还是你的号码要足够前面才行。
五，关于买新房的外部三大核心因素
买新房的外部因素主要看三个方面：学区、轨交、配套。
学区方面，前面的文章中就有介绍过，拥有一个好的学区是对楼盘价值提升最大的，甚至顶级的教育资源，项目做什么产品已经不重要了，房价绝对能达到鹤立鸡群的程度，远远高于周边没有学区对口的所有楼盘。在二手市场中的表现也是一房难求，出来一套卖一套。但新房开盘时，开发商一般不会承诺对口学校，全凭自己去了解，通过了解旁边已入住的二手房对口情况是最直接的方式。部分新盘自身或者周边常常会带有规划教育用地，这就需要你通过各种渠道提前了解以后该地块的规划情况。
轨道交通相比其他出行方式拥有良好的通达性，方便快捷，而且时间上非常有保障，已经成为大部分上班族的主要出行交通方式。有无地铁轨道配套对提升楼盘的品质是非常重要的。地铁站点一般步行距离在500米-1000米之间的，楼盘受交通便利因素影响会有较大的价值提升。距离大于2000米以上的基本上可以排除所谓地铁房概念了，买房的时候实地走一下，就非常清楚了。还有一些新房未来会有规划的轨道交通，这些楼盘将来可能会因为轨道正式通行而带动房价的进一步上涨。越是购买郊区偏远的新楼盘，轨道交通越显得格外重要。
这里所讲的配套主要是针对商业配套而言，新楼盘周边有什么商业配套一目了然，完善的配套设施是对日常生活品质的保障。最近几年的购房市场你有没有发现一个比较特别的现象，就是买房置业不像以前有特定的板块区域特性。以往大部分购房者还是优先会考虑自己原来居住的区域，主要是考虑对周边生活环境的熟悉和适应。如今跨区置业不在少数，其中很大一个原因就是城市的发展促使了很多区域的配套越来越完善起来。很多新建的大型商场无论从品类、品牌、购物体验等一点不输市中心的成熟商圈。
在我看来买新房，从重要性来说肯定是这样排序的，学区＞轨道＞配套。但不同的人群可能关注点和需求也有所不同。
年轻上班族： 轨交＞配套＞学区
有孩子的家庭： 学区＞配套＞轨交
退休老人： 配套＞轨交＞学区
买到适合自己的新房才是好房子！