我很理解现实生活中大家都比较关心房价，因为我们的财富大都是房产，房价涨跌对每个人影响都很大，毕竟牵涉到财富升值还是缩水。现在提倡让房子回归到居住属性，实际房子是民生问题，不是资本拿来炒作赚钱的工具，那么房价到底回归到多少比较合理，我们所说的合理性实际就是居住属性，居住属性按我的理解应该给居民收入挂钩，这样才算合理。

我们知道房价最近8年的分水岭就是在2015年，2015年刚好把房价分成前后两段，2015年前的房价基本上稳中有降，2015年后的房价就是大幅上涨。我认为一直到2015年前半年实际的居民工资增长率是和房价匹配的，虽然一线城市价格偏高但是整体看算是良性发展，当时居民收入年增长率都在10%以上。2015年后房价大涨但居民收入同比增速已经下滑到8%左右，一升一降就能看出其不合理性。

我们知道房价短期看货币政策，长期看经济和人口，这些是主要因素。

下面我们就从这几个方面来看看房价回归到2015年是否具有合理性，如何不合理到底能回到哪一年？

第一 货币政策

美联储从2008年11月开始货币宽松到2014年10月开始退出宽松，国内为了应对美联储即将开始的紧缩政策，开始适当收紧货币，2015年开始资本流出国内为了应对资本流出从2015年2月开始降准降息，然后M2开始适当增加。这个我们看当时的M2数据。

从上表我们看出2015年7月M2同比增加到13.3%，货币量增加配合银行信贷降准降息，三个月后房价上涨开始，一轮新的房价上涨开启，实际这次的资金主要来自于资本流出实体经济在市场上炒作再加银行信贷配合有资金量拉起的房价，成交显著放大一部人退出二手房一部人接手二手房（这个时间段二手房放出天量）。从2015年来看货币依然是宽松的，实际现在的货币增量已经降低，房价回落只是一个时间点问题，2015年可以作为一个支撑点毕竟这个地方成交量和成交价格是匹配的，注意也只能说是一个支撑点，不具备底部的任何条件，以为当时是通过宽松条件来拉升的也就是说未来如果没有相应的宽松价格跌穿只是一瞬间的事情。

第二 经济和人口

经济我们只看简单的GDP

2015年全年看GDP大概在7.0%，实际产能过剩拖累了GDP，由于产能过剩资本在实体经济不赚钱的情况下，开始流出进入股市房地产炒作，实际这个时候就是为了应对资本流出的危机才选着宽松。实际上现在的增速并没有那么高。

看看人口老龄化程度下表

从上表我们能看出来，60--80岁以上人口有2.63亿占比14亿人口的18.8%，按照划分标准60岁以上人口占比总人口10%以上算是进入老龄化社会，实际我们已经进入老龄化社会，未来每隔5年都会有1亿人口进入老龄化，再过一个五年也就是2025年60岁以上人口达到3.6亿人左右占比26%，那时候我们还会关心什么房子么？我一直觉得2025年是一个大的25年周期低点，那是因为从经济，人口都在一个共振交叉点。

实际从上面我们粗略来看2015年支撑住的概率很小，到底哪一年真的不好预估，大家可以畅享下，预判下。要是真跟收入挂钩到底多少合理？