倒计时2天！2023年深圳第一轮土拍马上开启！
早在3月2日，深圳市规划和自然资源局官方公告显示，深圳今年第一批5宗地正式挂牌，涉及宝安、光明、龙岗、坪山区域，将于3月31日下午3点出让。
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虽然此次土拍地块都位于非城市核心地段，但也释放了一个非常重要的信号： 最高限制地价基本上涨了，与上一年相比，调价区间在1450-5000元/㎡不等。
以光明新湖街道的A650-0385地块为例，毛坯限价4.93万/㎡，要知道就在该地块一路之隔就是2022年年中入市的金地明峰府，土拍限价为4.22万/㎡，这么一比较，涨幅超10%。
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除了涨价信号外，总结23年第一轮土拍的五块宗地的位置和基础指标，可以摸索出来一些趋势：
- 本次无关内地块供应，大部分都是关外区域的边缘板块，关内的限价地数量太少
- 以小面积地块为主，本次供应占地面积最小的只有1.04万㎡，最大也不过3.6万㎡，总建面均为15万方以内，未来建成都是一些中小社区
- 关外土拍宗地的容积率基本在4.5-5.0之间，相较于之前关外的3.0-4.0的主流容积率，容积率增大，居住属性变弱了
其实只要把时间拉回到两年前，再翻看这些土拍地块信息，不难发现，在全市对比，能兼顾核心好位置+大体量的项目屈指可数：
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- 南山福田这种核心区域的住宅供应逐年减少，除了前海有少量宗地外，基本上趋近于0供应，表明未来核心区域的住宅产品会更加稀缺，所以大家置业逻辑的首要标准便是核心地段。
- 不管关内还是关外，土拍的面积越来越小，容积率越来越高，未来供应以中小社区、高容积率、甚至是单体楼为主。
- 从2021年-2023年，各区域最低限价有所松绑，光明、前海等部分区域甚至出现10%以上的涨价，反向也能看出，2021年供应的限价地基本上是各区贴底价格。
而在2021年土拍的这些宅地中，最近热度最高的就要数深业联合人才安居拍下的前海桂湾地块，从宗地信息释放的初期，该地块就备受期待，直到现在即将入市，价值更加凸显。
这是深圳近2年土拍中，少有可以兼顾： 前海核心地段+项目体量大（超20万方）+低容积率（4.1）的宅地 ，更为重要的是毛坯限价9.2万/㎡就可买入前海桂湾，给了很多深圳人一个进驻前海的绝佳机会。
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深业云海湾
回暖市场后楼市风向标
云海湾项目绝对是2023年深圳楼市的风向标级项目，也是前海的代表性新房，它基本满足优质楼盘的所有条件—— 千万级别起步+前海+优质学区+金融高端产业+宝中桂湾优质配套 。
云海湾项目效果图
首先就土拍角度而言，云海湾完成了三大历史使命：
前海核心区史上最低的限价盘
相信当年从桂湾天健悦桂府的9.9万/㎡单价入市的时候，谁也不会想到，后期还有更低的9.2万/㎡限价在后面等着。现在2022年的土拍限价已回归到之前的水平，10.71万/㎡的毛坯限价，仅一年增长1.5万/㎡的价差，这是个什么概念？意味着一个120㎡的主力户型，未来要多加180万预算，堪比某些片区的四房首付。
在土拍限价逐渐上涨、市场逐渐回暖、前海地块日益减少的现在，几乎没有再往下探的可能。也就是说，云海湾与同片区的同面积段产品对比，未来市场上升期时涨幅空间更大、市场横盘期更抗跌保值。
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前海土拍盘里面积最大，容积率最低的项目
横向对比近年前海土拍宗地，云海湾稳站大体量和低容积率双料第一。不仅拥有约1万㎡商业、约572㎡的泳池、社区体育场等更丰富的社区配套，而且楼间距更大，人均占地和人均绿化更高，居住舒适度拉满。
当下市场高容积率的新盘比比皆是，在稀缺的土地资源上保留完善的配套和4.1的容积率，在未来价值体现上更具竞争力。
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前海罕有的兼顾摩天轮景观及海景的住宅
在前海三大湾中，桂湾起步更早。这里不仅已经是金融和科创产业成长的沃土，手握金融、科创、人才三张王牌，落地的配套更多，还紧挨宝中CBD，沉淀的配套更成熟，进可攻退可守。
同时云海湾楼下就是双界河水廊道公园，西侧没有什么高楼遮挡，能看到稀缺的海景和欢乐港湾摩天轮，近可亲水亲园，远也可观海瞰景，景观优势明显。
图源湾区印象
云海湾项目主推106平-108平-116平-143平-183平，算是前海近期少有的没有从110平直接跳跃170平以上断层的全面积楼盘。
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这里简述一下
本体重点核心亮点：
1、云海湾身在前海，但106平起步，限价9.2w/㎡毛坯，既符合广大300w首付首置的深圳最广大的置业群体，同时2000万左右、183平大4房也能满足改善群体，可以看双界河+海景，性价比也没问题。
2、项目紧邻双界河水廊道公园，西北部几乎无遮挡，除了B1、A1部分户型，几乎大多中高层其他户型都可以看到摩天轮及对应方向的海景。
3、前海目前南北通透户型较少，根据网传图文资料可以看到，云海湾3T5的户型，116平B2、B3和143平、183平的大户型是通透的。
4、桂湾片区二手房目前只有前海时代一二期在售，前海时代3-4房报价均价在15-18万之间，成交均价在13-15万之间，目前还有上升趋势，可以直接按照至少3w以上倒挂对标。
说了这么多，大概总结一下
云海湾到底是什么样的一个盘？
全国楼市看深圳（一线沿海）深圳楼市看前海（最前沿概念）前海楼市看桂湾（最成熟配套）而在前海桂湾，深圳未来价值最高的板块上，我看到了一块土地的极致—— 前海最低限价盘+前海容积率最低+土拍用地面积最大 ， 同时还兼顾摩天轮景观和海景的稀有价值， 毛坯价格不到1000w，你要问能不能冲？
——当然可以冲。