一、宏观市场分析
经济总量人均GDP江苏省排名第6，生产形势稳步恢复。2022年镇江前3季度全市实现GDP总值3675亿元，增速1.9%，低于全国前三季度（3.0%)）增速1.1%，人均GDP11.42亿元，江苏省排名第6。从三产的产值来看，1-6月第一产业累计55.74亿元，增长2.6%;第二产业累计1256.16亿元，增长1.8%;第三产业累计1163.76亿元，增长1.7%。
固定资产投资，市场需求加速回暖，对房地产依赖度略微下滑
城市人口常住人口小幅上涨，对县级市吸附力偏弱。镇江常住人口保持稳定，小幅增加，户籍人口逐年呈减少趋势，历年常住人口明显大于户籍人口，为人口净流入城市;镇江市区对下辖县级市吸附能力较弱,丹阳为人口净流入量最大区域。
城市发展环境以稳定经济为目的，产业发展形势较好。2022年镇江城建发展形势较好，以产业签约及签约项目集中开工为主，少量民生工程同步进行。
2022年，镇江生产形势稳步恢复，农业生产保持平稳，工业产销加速恢复，服务业承压趋稳。常住人口微涨，投资和产业稳中提质，对房地产依赖度略微下滑。民生保障逐步改善，就业形势积极良好。
2023年政府将着力抓项目稳投资，推动既定项目尽早实施，加快在建项目推进，促进房地产市场平稳健康发展。同时，推动消费回暖、抓好助企纾困、保障改善民生，保持经济平稳有序运行。
二、政策趋势调控
全国政策坚持“房住不炒”，加大力度“保交楼、稳民生”
镇江政策频出利好政策,优化资金监管制度，提振市场信心
2022年镇江市区住宅政策宽松，涉及契税补贴、购房补贴、公积金利率及提取条件等多项政策，并在保交楼的基础上，进一步优化资金监管制度，从而缓解客户购房信心,促进房地产平稳发展。
4月29日
·契税补贴:个人在镇江市区范围购买首套商品住房(含二手商品住房），给予契税缴纳份额80%的一次性购房契税补贴
6月20日
·放宽提取公积金还商贷条件
·可提取公积金偿还外市公积金*款贷**,商业银行自住住房*款贷**;
·放宽逐月提取偿还商贷签约准入条件:
8月29日
·监管资金:购房款将全部用于项目工程建设,资金援付节点与项目进度挂钩,保障房地产项目竣工交付。
10月1日
·下调首套个人住房公积金*款贷**利率:下调首套个人住房公积金*款贷**利率0.15个百分点。5年以下(含5年)个人住房公积会*款贷**利率由现行的2.75%下调至2.6%;:5年以上由现行的3.25%下调至3.1%:
11月28日
·重新启动“商转公”:2023年1月1日(不含)前办理的商业住房*款贷**,可以中请办理“商转公*款贷**”贴息业务。
·对已办理“商转公*款贷**”贴息业务的分批办理“商转公*款贷**”业务。
12月3日
·人才购房补贴:镇江籍全日制博士、硕士到市区企业就业5年内，在市区购买首套自住商品住宅的，分5年分别给予人才最高20万元、15万元购房补贴。
·大专、本科、硕士研究生、博士研究生分别为每人每月300元、600元、1000元、1500元,补贴期限累计不超3年。
镇江政策多方位松绑，促进市场回暖。
镇江信贷首套房利率4.1%，创历年新低。
2022年，房地产政策环境持续宽松，中央定调稳房地产市场，支持“保交楼、稳民生”;央行、银监会等多部门积极配合下调首套房*款贷**利率，支持居民购房及退税等优惠措施。镇江从*款贷**、首付、利率、补贴等多方面刺激居民进行自住型购房需求。
2023年将继续围绕“稳地价、稳房价、稳预期”调整，有条件、有针对性的适当放宽房企融资条件，削弱房企破产、项目烂尾危机，增加居民购房信心。同时，通过有条件降低首付比例、下调利率、契税补贴等政策，增强购房意愿，支持刚需性和改善性住房需求。
三、涉宅土地市场
土地市场热度下滑溢价走低,均为平台托底成交。
2022年，镇江一级土地市场共挂出15幅涉宅地块，其中1幅地块流拍，成交总建面143万方，同比21年下滑32%，楼面均价4611元/m'，同比21年下滑7%。
2020年后受多重因素影响，房企拿地趋于谨慎，2022年政府挂地节奏调整，供地集中在下半年。虽然挂出部分优质地块，但受房地产市场活跃度不足，企业资金压力大等因素影响，仍无新进房企拿地，政府平台托底成交。
土地市场优质地块热度降低,房企拿地意愿减弱
2022年共挂出15幅涉宅地块，共成交14幅涉宅地块，均为0溢价平台托底成交。
其中6幅地块位于新区丁卯，但因周边配套设施不足，板块价格实现度较低，无人问津，由政府平台托底。润州区共挂出3幅地块，起拍价较高，房企资金压力大，同样为平台托底成交，但地段及配套较为优质，有部分房企关注，后期或将转让。
土地小结：2022年镇江土地市场热度低迷，量价齐跌，部分优质地块受到房企关注，但因资金等问题，均为政府平台托底成交，
2023年土地市场随着房地产市场回暖将有一定回升，以国企或城投公司为主的购地主力趋势不会发生改变，但优质地块依然会受到品牌开发商的关注，开发商购置土地面积将会逐步回升，土地流拍率明显下降。
四、商品住宅市场
住宅市场购买力不足，回暖需时。从成交情况来看:2022年镇江市区商品住宅成交87.7万方，同比2021年下降58%;从价格走势来看:2022年镇江市区商品住宅成交均价9929元/m'，同比2021年下降5%;从市场趋势来看:由于近几年土拍以托底为主，供应量逐年下滑，22年商品住宅供应量更是创历史新低。随着疫情反复客户购买力疲软，成交同样见底,同比腰斩。
住宅市场供销缩量，调控政策收效甚微。
从2022年逐月趋势来看，大体呈现供小于求的状态，受疫情影响供销双降，下半年虽有较多利好政策，但受经济大环境影响，客户购买信心不足，楼市回暖趋势不明显。受到部分刚需尾盘项目以清盘为目的的降价跑量影响，全市成交均价在万元左右，11月后高端项目面市，改善产品成交量上涨，均价呈现一定上浮趋势。
成交结构刚需为主，刚改改善需求增强。2022年镇江市区商品住宅成交面积段主要集中在110-120m': 90m以下的刚需户型基本消失，130m'以上四房产品占比上升明显;受到项目低价抛售与政府人才房回购以及下半年刚需房以价换量影响，刚需高层成为市场主力，总价段与往年相比100万以下占比较高，达到48.14%，100-120万依旧为成交主力,并连续三年保持稳定。
库存分析：市场供应骤减，去库存明显。截至2022年12月底，镇江市区商品住宅销许库存为152万方，按照2022年10-12月商品住宅月均去化7万方计算，去化周期22个月;由于新上市项目稀缺，市场整体以去库存为主，库存量持续走低。
未上市项目储备不足，市场库存压力减小。截至2022年12月底，镇江市区可售商品住宅152万方，主要集中在丹徒和润州区，但由于润州区为主力供销区域，流速较快，去化周期反而偏低;京口区项目分散，目前在售项目以改善为主，单总价高，流速慢;大港在投资客退潮后流速出现疲态，丁卯库存已见底。
全市未上市项目仅4个，主力在售项目大多进入销售中后期，2023年面临的市场竞争压力将逐步减少。
市场热度，推盘热度持续低迷，去化率偏低或成常态。
2022年镇江市区在售项目共加推45次，其中3个新开盘项目，综合去化率约为16%，40%的推盘项目去化率集中在10-20%，年底部分改善项目首开去化率达30%以上。
项目产能，西强东弱，半数以上基本清盘。从2022年1-12月的签约面积TOP20来看，市占率约67%，集中度高，TOP5竞争激烈门槛为4万方，销冠项目5.23万方，销售金额3.6亿。
小结，2022年，受到全国房产环境等多重因素影响，镇江市区商品住宅推售节奏放缓，成交量达到近五年新低，但成交均价维稳，库存持续走低。
全国市场下行，周边城市的政策松绑抑制了外地客户的投资外溢，从而导致镇江本地刚需项目被逼进行降价跑量，快速清盘回笼资金;镇江本地的新房客户持续以改善需求为主，但受到今年疫情反复与经济下滑影响，改善客户观望情绪强烈，基本为刚需刚改（含学区需求）客户出手，但新房在售项目有限，刚需项目大多在上半年清盘，从而刺激了符合客户需求的二手房成交，下半年销量远超过新房。
五、商办市场简析
商业市场，成交企稳，地段为王。
2022年，镇江市区商业市场上市6.53万方，同比下滑48%，成交12.7万方，同比上涨9%，成交均价13396元/平米，同比上涨2%。
镇江市区商业市场目前主要集中在京口区和润州区，在售项目不多，基本以社区底商为主，由于今年疫情影响下，开发商以价换量，对于住宅投资信心不足的客户转投商业占比较高，区位和地段客户关注更高，另有部分早年项目商业集中签约和政府回购，如宝润康广场和红星牡丹园，拉高了去化量。
办公市场，容量有限,需求低，去化困难
2022年，镇江市区办公市场新上市2.18万方，同比下滑73%，成交5.54万方，同比下滑9%，成交均价9605元/平米，同比下上涨2%。
镇江市区办公市场目前在售项目主要集中在润州区和新区丁卯，润州区以万科蓝山40年公寓产品为主，新区丁卯以鼎星都市汇的40年公寓和悦都荟的40年公寓产品为主。由于市场对办公产品需求不高，大多项目包装为40年公寓出售，但容量有限，去化困难。
小结，2022年，镇江市区商业和办公实际成交出现分化。由于镇江城市人口基数较小，企业数量限制，办公的需求量较低，目前商业去化以社区底商为主，疫情影响了住宅的投资信心，但带租约模式的商户客户较为认可;企业对办公产品的需求不高使得项目多以40年公寓形式出售，但由于住宅市场部分项目持续低价跑量，导致客户对40年公寓产品认可度和接受度均不高。
六、未来趋势研判
市场总结与预测
·政策段|政策面宽，以金融端调控为主，效果甚微，明年将持续放松
·土地段|库存走低面临窗口期，现有托底优质地块预转手
·市场段|在售项目缩减，二手房抢滩市场，竞争减弱但定位更加关键