导读
进入年底，各大开发商纷纷加快开盘速度。而前两年在新房市场中火了一把的龙华大观澜（观澜、观湖、福城）区域也不甘落后。
继不久前热销的建发玺园后，区域又有两个新盘即将入市，分别为：中森·公园华府及锦顺星苑。
今天，我们就来看看其中的锦顺星苑，看看这个项目建设品质如何？是否值得关注？
NO. 1｜壹
地铁口物业，开发商首个住宅项目
锦顺星苑效果图（来自锦顺源官网）
锦顺星苑位于观澜大道和碧澜路（旧称泗黎路）的交汇处，为在建的地铁4号线北延段“长湖站”地铁口物业。
项目占地面积约1万㎡，地块方正，总建面为49643.05平方米，可供应住宅套数暂不详，体量偏小，几无社区空间。
锦顺星苑效果图（来自锦顺源官网）
从效果图看，项目由底层商业和2座高层建筑组成，较矮的一座可能是商业“类住宅”产品，较高的则全为住宅。
具体产品信息要待开发商正式公布。
锦顺星苑效果图（来自锦顺源官网）
项目开发商是深圳市锦顺源实业有限公司，成立于2000年，涉及领域涵括房地产、教育、运输业等。
而锦顺星苑可以说是该开发商 自住 开发的首个住宅社区项目，开发经验略显稚嫩。
NO. 2｜贰
主体已建至14层，最快2019年上半年入市
由于地铁4号线北延段“长湖站”还没建成开通，邱阁主乘坐公交到达项目附近的观澜二小后，步行到达项目。
观澜二小实景图（邱阁主摄）
到达观澜二小后，可以看到观澜二小的后面有一栋建筑正在修建，这是否就是锦顺花园？
带着疑问，邱阁主往项目走去，在天桥上看到有两栋建筑正在修建。
项目前面就是观澜大道，当天过往车辆不少，但路况较为良好，并未出现拥堵情况。
项目全景（摄于观澜大道与碧澜路交汇点）
项目与在建中的4号线北延段长湖站
4号线北延段长湖站
到达项目后，经过一方打探，邱阁主从施工人员口中得知：观澜二小后面的建筑并非锦顺星苑项目，而是一栋酒店。锦顺星苑项目最快2019年上半年入市，有公寓和住宅，具体户型等产品信息需要咨询 开放商 。
了解完项目的进展后，邱阁主便围绕项目转了一圈。从项目工程概况牌可以看到：项目总建面为49643.05平方米，总造价为1.8亿，层高为32层（地下两层），开工时间为2017年8月1日，预计竣工时间为2018年12月31日。
项目总平面图
项目全景（摄于观澜滨河路与澜景路交汇点）
项目全景（摄于澜景路与碧澜路交汇点）
NO. 3｜叁
商业配套薄弱，教育及交通配套较为完善
在参观完项目施工现场后，邱阁主便去观察了项目周边的配套情况，下面一起来看看。
交通配套
地铁方面，项目距离在建的4号线北延段长湖站（预计2020年底通车）50米不到，未来到福田仅需45分钟左右！
自驾方面，项目旁边就是观澜大道，经沈海高速、清湖立交、珠三角环线、梅观路及彩田路可快速到达福田。
公交方面，项目周边500米范围内有4个公交站通达深圳各地，分别为观澜二小，长湖头村，银河新村及龙华中心医院。
教育配套
幼儿园方面，项目周边有龙华区第二幼儿园及福民幼儿园。其中，龙华区第二幼儿园为市一级幼儿园。
中小学方面，根据龙华区教育局公布的2018年公办学校秋招范围所示，项目位于观澜第二小学及观澜第二中学的招生范围内。
观澜第二小学招生范围（来源：龙华教育局）
观澜第二小学地处深圳市龙华区观澜大道旁，创办于1994年，是一所30班制的市一级小学，也是深圳市第一所村小合并形成规模办学的学校。
观澜第二中学的招生范围（来源：龙华教育局）
观澜第二中学，创办于1991年9月，坐落在美丽的观澜河畔，是一所28班制的省一级公立初中。
2018年深圳中考排名（10大版）中，观澜第二中学位于全区第5，全市第78。
2018年深圳中考排名10大版（来源：深圳学位追踪）
由于还未建成，项目还不能确定对应的学校，2019年项目最终对应的中小学以龙华教育局公布的信息为准。
商业配套
从效果图上看，项目自带底商，可以满足日常生活需求。但是，项目周边并无大型商业中心，远一点有中保义乌商贸城及大润发。
其它配套
观澜河
文体配套方面，项目周边有观澜体育活动中心，观澜街道图书馆。
医疗配套方面，项目周边有深圳伟光医院，深圳市龙华区中心医院。
景观配套方面，项目周边有观澜人民公园，观城社区公园及观澜河。
周边二手房价
项目片区二手房均价（来源：深圳链家）
项目片区二手房价（来源：深圳链家）
深圳链家数据显示，项目片区二手房均价约4.5万/㎡，周边在售二手房价格区间为约4.1万—4.6万/㎡。
其中，最高的是合正观澜汇，挂牌均价约4.6万/㎡。最低的是迎侨花园，挂牌均价约4.1万/㎡。
周边旧改
项目周边布局有万科、鸿荣源等多个大型旧改项目。由于时间关系，邱阁主只实地探访了万科长湖头村旧改。
从碧澜路望去，可以看到正在修建中的锦顺星苑及酒店。
长湖头村旧改项目效果图
长湖置业的宣传标语
长湖头村旧改的围挡上，写着长湖置业的宣传标语。
长湖头村旧改实景图（上下滑动查看）
长湖头村旧改现状：荒地一片，杂草丛生，现场有几台挖掘机，但当天并未作业。
长湖头村旧改项目对面就是负责建设的中国华西的生活区，但当天现场也无任何工作人员。
据最新规划显示，长湖头村旧改项目将被打造为涵盖保障性住房、幼儿园以及系列公共配套设施的综合性项目，助力片区人居氛围提升。
长湖头村旧改项目由长湖置业开发，中国华西企业有限公司承建，共分三期进行。其中，一期拆除面积为72678.0㎡，二期拆除面积为21756.2㎡，三期拆除面积为11713.4㎡。
三期总建面约40.5万㎡。
1、一期建设量220090㎡，一期拆除的是除了04、05地块以及06部分用地外的所有地块，主要完成规划区周边的道路、配套设施用地拆除工作。
具体建设内容包括：保障性住房22700㎡，公共配套设施5350㎡（包括9班幼儿园2400㎡、居住小区级文化室1500㎡、社区健康服务中心800㎡、社区居委会150㎡、社区警务室50㎡、社区老年人日间照料中心450㎡），地下附设的市政基础设施包括有线电视分中心80㎡、公共充电站700㎡。
2、二期建设量93400㎡，目前披露的规划包括公共停车位100个。
3、三期建设量92000㎡，暂未公布具体建设信息。
根据资料显示，长湖置业的大股东为深圳市喜悦投资发展有限公司，而喜悦投资的大股东为：深圳市万科房地产有限公司。
万科收购长湖置业情况（上下滑动查看）
邱阁主总结
对锦顺星苑的一些看法，不一定正确，仅供参考
1、项目毗邻在建的4号线北延段长湖站，未来到福田十分方便。不过，需要注意的是，考虑到未来的人流等因素，实际到达福田的时间或许还要久一点。
2、项目面前就是观澜大道，虽然高峰时段也不会拥堵，但是过往车辆并不少，对于临观澜大道一侧的单位来讲，或许有一定的噪音影响。
3、项目临澜景路一侧单位的环境最好，可以俯瞰旁边的观澜河，而且澜景路是小路，过往车辆不多，较为安静。
4、项目教育资源较为丰富而且距离相当近，幼儿园及小学仅一路之隔，中学也相距不远。
5、总体而言，项目的交通、教育、环境、文体、医疗都还不错，美中不足是商业配套较为薄弱。不过项目对面有万科旧改，未来或许可以填补这一薄弱项。