刘晓平
中建八局联合中建东北院中标了埃塞俄比亚的首都亚的斯亚贝巴的 Abyssinia银行大楼，地上57层，总高度235米，建成后将超越目前在建的埃塞俄比亚商业银行大楼成为东非“第一高楼”。（见图1-图2）
图1 中建八局中标亚的斯银行超高层1
图2 中建八局中标亚的斯银行超高层2
看到这个喜讯我一点都高兴不起来，因为我了解亚的斯亚贝巴，当地的银行资本并不雄厚，这两年埃塞内战加全球经济衰退，这显然不是起高楼的时机啊，因此，此项目进展难免 命运多 舛! 2016年中地海外集团承接了埃塞国家电信部新总部大楼，中间该项目几次因缺钱停工，到2022年也还没有竣工，作为项目经理的我朋友都回国找机会了。在埃塞建筑项目烂尾是十分普遍的现象，当地业主很少能善始善终的。（见图3-图4）
图3 埃塞国家电信部新大楼1
图4 埃塞国家电信部新大楼2
我高兴不起来的另一个原因，我判断这又是一个没有科学规划和市场策划论证的项目，即使项目建成也未必是成功的。因为从那个我到过的有点规划感的广场基地环境来看，这个超高层建筑对那个广场环境并不适合。其次，Abyssinia银行自己所需的办公面积不会超过15层，其它40多层都要靠对外出租收益，而高成本（建造和使用费用都高）的超高层办公楼的需求在亚的斯并不存在！除了非盟和联合国机构在中央大道有自己的办公楼，本地商务楼根本不需要超过15-20层！因此，即使中国同行中标了，我一点高兴不起来，更引起我再次感慨非洲城市开发必须学习真正的中国经验，避免中国刚经历过的规划和策划方面的误区！
作为中国的资深建筑师和学者，习惯于国内新兴地区规划有序的城市景象，因此，当我2017年1月初到埃塞俄比亚的首都亚的斯亚贝巴就发现几个怪象：首先，城里到处可以看到裸露的高层建筑的混凝土骨架，既不能交付使用，就矗立在那里，于是和当地建筑业的中国朋友了解后知道了原因：当地土地私有继承，因此当地业主手里先有块地，然后欺骗性地找施工商做混凝土工程，做着做着就连混凝土工程的钱都欠付给不了了，外立面和内装修就更不知何时有钱继续。于是到处都是烂尾大楼。（见图5-图7）
图5 到处是烂尾高楼
图6 烂尾的路边高楼
图7 窗外满目在建和烂尾的高楼
其次，那些高楼的混凝土结构看得让我胆战心惊，因为那些柱子都是超细的，柱子直接顶着薄薄的楼板，连框架梁都没有！那结构安全性和结构刚度都非常令人担心！后来和当地设计同行交流，了解到埃塞俄比亚基本没有本国的设计规范，加上国家穷，因此混凝土工程就能省就省。联系到当地的商场没有消防喷淋等安全设施，我深刻地理解了一个道理：国富命贵——设计规范和标准的基础就是一个国家的经济水平，只有经济发展到一定的高度，国民的生命就金贵了，各项设计规范标准就会越来越严格，建筑造价成本也相应提高。
再有一个怪象，就是那些高楼到处散布、野蛮生长。和当地人稍作交流，我就找到了原因：土地私有制度加规划管理缺位。当地土地私有，任何一块祖上留下的私宅用地，就可以向政府提交开发方案，几乎没有高度和强度的限制，也不需要向政府交纳土地出让金或增容费，开发的配套规费也很少。因此，很多土地拥有者想通过开发牟利，并追求利益最大化，所以直接从2~3层的私宅改建到20层左右的高楼。但绝大多数业主是有地缺钱的，所以烂尾项目到处都是。
因为参与几个当地项目的设计和策划，我多次探访亚的斯亚贝巴，接触了当地业主和设计界同行，以中国经验视角剖析出亚的斯亚贝巴城市开发的严重问题，并和当地建筑设计同行、亚的斯亚贝巴大学建筑教授等都做了观点交流。我告诉他们：亚的斯亚贝巴当下管控缺位的土地开发是有严重缺陷的，也会给城市未来造成不可挽回的混乱后果。我当时做了一个比喻，亚的斯是在“儿童般的基础设施体格”条件下，快速开发成“巨人”，必然会导致城市维持系统不堪重负，城市必然陷入病态！当经过20-30年这样的野蛮生长开发项目填满城市，再想到做规划管理和基础设施提升，会因为改造成本过大而无法扩路，无法扩建城市管道系统！那时，这个城市的基础支持系统和交通系统将陷入瘫痪！（见图8-图10）
图8 与当地设计师交流1
图9 与当地设计师交流2
图10 给当地建筑师赠送专著
在亚的斯市中心，有一条最宽大的南北主街（约40米），主街两边是国际机构驻地，但是就在这条主街两边的支路就很窄小，支路50米之外甚至连水泥路都没有了，完全是乡村的肌理和基础设施。（见图11—图13）但是，我就接触了多个要在支路里开发高楼的地块项目。祖上留下的一亩左右的宅基地，就想找人投资造高楼，如果纯土地交易的话，每亩地要价在600~800万元人民币，这个土地市场是畸形的。——这是亚的斯在房产开发政策和城市规划管控两方面缺位的严重问题。
图11 亚的斯市中心的南北主街
图12 支路的基础设施
图13 支路的“乡村”现状
房产市场也不正常，没有稳定的中产买房阶层，只有少数有钱人把市中心的住宅价格抬到1500~2000美元/平方米。由于少数有钱人是挑剔的，因此造好了卖不出去的住宅高楼也很多。有个浙江开发商和中地海外公司合作，利用中地海外公司在亚的斯东郊城边轻轨站北面的仓库用地开发了20多万平米的高层住宅区，开发商以为用绿城的简欧风格和中国户型，可以一炮打响，大赚特赚。在埃塞航空机上杂志封二做了整页广告，以中国式的售楼展示处闪亮登场后就一直卖不掉，浙江老板也跑路了。
在亚的斯市北郊城边，一条通往外省的“国道”刚建成，也就30多米宽，政府在国道北边建设了6层的政府雇员安居小区，同时沿国道边特意留出一块块商用地卖给私人开发。买了其中一块商用地的2个合伙人找到我做设计方案，说政府希望他们造写字楼。我告诉他们，在市中心才能造商务写字楼，在那么偏远的郊区不可以造写字楼，谁去办公？谁去上班？去那块地看现场时，正好一个老农赶着驮着干草的毛驴在基地边经过，那就是地块的实际情况！那么我告诉他们应该建什么呢？我告诉他们当下那块地只能建汽车旅馆（Motel），首层做餐馆和小卖部，外加汽车停车和维修店，上面几层做廉价旅馆——也就是只能做公路经济的生意! （见图14-图18）
图14 与业主介绍策划设计方案
图15 亚的斯北郊新国道
图16 国道边的驮草毛驴
图17 政府安居小区和商业地块
图18 沿路的商业地块
在亚的斯，我还遇到牛逼烘烘的当地进出口商人，要把他位于亚的斯西南郊区的仓库和组装车间开发成迪拜那样的MALL，被我坚决否定！我告诉该商人，你们国家的消费者不具备迪拜的消费水平！你们现在还差得很远！我提出了一个住宅开发为主，裙房以商业内街加小型主力店组合的经济型开发方案。——这些是亚的斯的开发项目在市场定位和项目策划方面的误区。（见图19-图21）
图19 给进出口商人汇报方案
图20 项目基地1
图21 项目基地2
针对我国很多项目的问题，我常说策划闭环比规划设计更重要！这对于亚的斯亚贝巴这样的非洲城市的开发同样重要! 另外，科学的规划管控和开发政策的编制也是当务之急！但是中国和非洲最大的差别是土地制度，非洲都是土地私有，中国是土地国有和集体拥有。因此，非洲的城市规划管控和开发制度需要专门研究和编制，才能挽救和解决当下的疴疾重症！城市开发必须和经济发展相协调，我国的四大经济特区其实都经历了多层住宅、低成本写字楼为主, 到高层住宅、高级写字楼为主的阶段，期间历时30多年——这是城市建设发展的渐进成长历史。
在中国经验的基础上，我当时给亚的斯的当地建筑设计同行讲了几个开发管控政策的关键要点：1. 政府主导编制城市总体规划和详细控制性规划，规划必须先于建设，建设开发必须依据控制性规划！该高才能高，不能到处是高楼！2.政府必须对开发项目征收增容费和基础设施配套费，这些费用专款专用于同步改扩建项目周边的基础设施。3.由于基础设施耗费甚巨，因此，必须一个片区、一个片区地有组织的开发，政府在一个片区收到足够的费用来及时扩建该片区的道路和水电管线。散点开发是无法集聚足够的基础设施费用的！4.在控规的基础上，根据市场和经济条件，以及片区的重要性等级，设定各片区的开发先后时序。
在适合的时机和地块条件上，开发适合的项目，不能超越市场和经济条件，超越时代条件过早过急地开发！严格控制最好的片区和最重要的项目的设计和开发，尽量留给未来经济发达后再开发！
以上对亚的斯亚贝巴城市开发问题的诊断和建议，我本来是要发表在2017年的亚的斯亚贝巴主流媒体上的。当时中地海外集团也想把我引荐给埃塞政府的总理和部长，给他们做城市发展咨询。但后来我忙于国内事务，再加上疫情来了，就没有再去亚的斯，但是，与亚的斯的联系一直没断。今日看到中企中标了埃塞俄比亚的首都亚的斯亚贝巴的 Abyssinia银行超高层大楼，引发感慨——非洲在需要中国基建支援的同时，更需要我们在城市规划和项目策划方面的支援。（完）