文 | 《地产小王子》主笔 忆莲
周一去公司，同事新买的iphone12正在被传看。
面对新款，有人吐槽：手感不适应，“割手”，“续航”能力也变弱了；也有人喜欢：外形轻薄、复古，5G信号更好。
电子产品的迭代周期很短，我们都深有体会。
事实上，房产品也是如此，只要更新更好的产品出来，自然是价高一筹。
比如奥体，上周创世纪一期开始交付，奥体新三兄弟全部实景呈现在了大众眼前。
如今奥体已经从当年1字头的刚需板块，蜕变成为杭州拥江发展的两大核心之一。新三兄弟也都很有特点，对比奥体老三兄弟，无论在外立面上，还是园区配置上，都有很大变化。
奥体新老三兄弟，都进行了怎样的产品迭代？在二手房市场上，大家又愿意花多少钱为它们买单？我帮你们全部整理好了！
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外立面
最明显的，就要属外立面了。无论是颜色还是材质，都进行了更迭。
新三兄弟的外立面，各有千秋，更显“年轻”。
最抓眼球的，应该是创世纪，大面积白色铝板+金色描边，独树一帜；时代奥城冷灰色的外立面，显得比较耐看；天璞是颜色和老三兄弟相对接近，采用了香槟色。
▲创世纪
▲时代奥城
▲天璞
而春江彼岸、绿地旭辉城的立面，都以黄色为主，颜色深浅上、花纹上有些不同；水榭春天是淡黄色+赭石色色调。
总体来看，三者差别不算大，都显得稍稍有些沉闷。
▲春江彼岸
▲水榭春天
▲绿地旭辉城
而材质方面，春江彼岸、绿地旭辉城、水榭春天清一色是底层局部石材+大面积真石漆；而创世纪用的是大面积铝板，时代奥城用的是铝板+真石漆+涂料+玻璃幕墙，天璞高层外立面以铝板为主，洋房外立面为以石材为主。
可以发现，新的产品中，外立面多了铝板、玻璃幕墙两种元素。
颜色可以说是各花入各眼，但在材质上，那就是一分价钱一分货了。
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园区配置
在园区配置上，除了传统的儿童游玩区、跑道、景观小品、草坪、会客区之外，新三兄弟多了泛会所、会所、泳池等。
春江彼岸、绿地旭辉城、水榭春天全部没有独立的会所。虽然一层架空，但只是随意的放置了一些乒乓球桌、孩子玩乐器材、桌椅、丰巢等。
▲春江彼岸（滑动看图）
▲绿地旭辉城（滑动看图）
▲水榭春天（滑动看图）
同为龙湖的楼盘，天璞打造了独立会所，拥有恒温泳池、健身设施；架空层设计强大，涵盖了会客、早教课堂、健身等丰富的功能。
▲天璞
创世纪也有独立会所，除了常见的跑步机、划船机、力量器械外，还有一个拳击台。
▲创世纪
虽然时代奥城没有集中式的会所，但不少楼幢的架空层设计了“归心空间”，有书享、足迹、乐活等。此外，小区内还有一个室外泳池，尺度比较大。
▲时代奥城
这两年，大家对房子的理解开始变化。买房，已经从买一套房子，到买一种生活。
泛会所、会所等配置，正是适应时代的新产品。现在的楼盘，要是没有这些，都不好意思称自己是高端小区了。
F3
室内装修
两代产品，还有一个最大的不同——室内装修。
老三兄弟的房源，当年交付时，基本以毛坯为主。
其中，只有绿地旭辉城有一批精装房源，2、4、7号楼装修标准2500元/㎡，6号楼装修标准3000元/㎡。从我看的几套房源来看，装修一般。
三件套中只有中央空调；设计了玄关柜；墙面是简单的乳胶漆；室内地面以木板为主；厨房只有燃气灶、油烟机、橱柜，水槽比较小。
▲绿地旭辉城某房间厨房
而新三兄弟的房源，全部是精装修。在使用的品牌和配置上，都升了一个等级。
三个楼盘都有新风、中央空调、地暖；背景墙做好；餐客厅地面都是大理石，更大气；厨房是西门子三件套，燃气灶和油烟机都有，另外天璞和创世纪是洗碗机，时代奥城是消毒柜；卫浴品牌则用了杜拉维特、汉斯格雅、高仪等高端品牌。
除此之外，创世纪玄关柜、主卧衣帽间等都配好了；天璞墙纸、大牌系统门窗、电热毛巾架等一个不落；时代奥城也有墙纸、衣帽间、玄关柜等。
▲创世纪
▲天璞
F4
室内户型
前后不过3年时间，两代产品的户型也完全不同。
水榭春天主力户型面积为89㎡、140㎡，春江彼岸户型面积约89-190㎡，绿地旭辉城户型面积约89-260㎡。三者都是70/90时代的楼盘，所有都有约89㎡小户型房源，且数量还不少。
新三兄弟中，只有创世纪有约89㎡户型。天璞高层主力户型约106-139㎡，洋房是156㎡；时代奥城起步107㎡，最大179㎡。
从户型也可以看出板块的转变，奥体已经从当时的刚需，逐步走向了改善。
除了面积段的变化之外，房源空间内有了越来越多功能区，尤其是新三兄弟，偷面积水平一流。
水榭春天、春江彼岸、绿地旭辉城的约89㎡，都只有3房1卫。
▲春江彼岸某89㎡户型
▲水榭春天某86㎡户型
▲绿地旭辉城某89㎡户型
绿地旭辉城128㎡、138㎡左右的户型，大多只能做到3房2卫，只有部分会做小4房。虽然每个卧室的尺度都非常舒适，但功能区会少一个。
水榭春天的130-140㎡，基本打造为4房2卫；春江彼岸也是139㎡左右的房子，才有4房2卫。
而同样是89㎡，创世纪是3房2卫。
4房的话，天璞最小是113㎡，创世纪是119㎡，时代奥城要稍微大一点，是139㎡。
相对来说，老三兄弟房间尺度更大，功能区比较少。新三兄弟空间利用更充分，偷的面积更多。这样的户型不光以前没有，以后也会非常难得，现在热卖的奥体新盘的户型，也比不上新三兄弟。
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市场表现
从产品力来说，两代产品差得不是一点半点。但在市场上，却是萝卜青菜，各有所爱。
目前，从好找房明面上的信息来看，绿地旭辉城、春江彼岸、时代奥城相对表现更好——
水榭春天近30天签约2套，6个月内最高成交单价为62515元/㎡；；
绿地旭辉城近30天签约11套，6个月内最高成交单价为69245元/㎡；
春江彼岸近30天签约11套，6个月内最高成交单价为63813元/㎡；
时代奥城近30天签约13套，6个月内最高成交单价为67715元/㎡；
天璞近30天签约6套，6个月内最高成交单价为65061元/㎡；
创世纪刚交付，还未出现公开的网签纪录，传言已有“首套成交”：建筑面积139㎡，总价930万，带车位，折合单价6.7万/㎡。
在行政划分上，新三兄弟属于萧山区，而老三兄弟属于滨江区，水榭春天和绿地旭辉城都直面莲花 碗 ，地段上更加核心。
在杭州，余杭、萧山一直要比主城区的相邻板块便宜一些。最好的例子横跨江干、余杭两区的蔚蓝领秀，各种配套完全共享，但价差有将近3000元/㎡。
在奥体，新老三兄弟价差已经基本追平，甚至新三兄弟已经有了后来居上的气势。由于未满2年等因素，新三兄弟价格还会被税费拖低一些，未来潜力更大。
新三兄弟的崛起，靠得就是产品力。也不过三年多的时间，老三兄弟的产品就有些不够看了。
只见新人笑，哪闻旧人哭？
新晋交付的次新房价格高，这是杭州各个板块二手房的通病，能够历久弥新，永远跟得上板块价值发展的产品少之又少。
这头新三兄弟集中交付，那边奥邸国际、澄品、御虹府一众新人也已经坐等交付，更不用提还有在售的杭州壹号院、嘉品、君品。
二手房市场上，最终看 得 还是品质、品牌和学区——
这真是亘古不变的真理。