买对深圳房，赚钱不白忙
Buying the right ShenZhen house property is much better than making money in vain
问题集锦-第9期
【问题1】我看了一圈您对初出茅庐的年轻人都建议，多是去大城市打拼买房，作为一个每月收入补贴只有2000多的在读学生如何开展房产投资呢，只能看着干着急吗？（而且在深圳读书目前还没有购房资格）
回复：拼爹
【问题2】新人学习房产投资，需要关注哪些方面的内容，如何分配主次呢？
回复：房产投资者参考价值权重图：
1. 城市60%（人口流入、产业、土地、户籍、金融政策）
2.片区25%（规划、旧改、学位、商业配套、地铁、群体购买力）
3.品牌10%（规模、绿化率、营销）
4.楼层户型朝向5%（得房率、居住体验）
【问题3】老表您好。想咨询下罗湖合正荣悦的房子，主要考虑小学学位和自住需求。考虑螺岭外国语和翠竹小学，两个小学好像差不多，但好像最近几年螺岭小学评价要更好点，但感觉螺岭的人太多了，一个年纪1000人。看了下那片区，带花园就金城华庭，缤纷时代几个，也都是2000年初的房子了。合正荣悦相对来说比较新，小区也要更好点，但单价比金城华庭要贵接近2万，都快十万了，不知道贵这两万值不值。想买个三房，900万左右，虽然主要自住，但也希望能升值，合正还有升值空间吗？感觉在罗湖是比较贵的了，附近木头龙旧改还要好多年，不知道能不能带动一下？还望老师指点，盼复。
回复：合正荣悦学位溢价较高，目前价值就在学位和楼龄上，旧改成形至少8年，只有快6年左右的时候才开始炒作，大部分时间的配跑。去年的深中新盘德宏天下会比这个好，900万总价完全可入福田三房或者南山小二房，福田和南山的初中好学位整体比罗湖好且多，但是罗湖是深圳教育的发源地，教育体系的资源会更丰富。片区的空间主要靠旧改，如果不是大体量商业综合体的旧改，幷不会有太大的带动。
【问题4】目前手上三套房子，一套19年入手的大冲城市花园80平，为了两个孩子上学购买的，*款贷**200万；一套中康生活区78平，08年结婚时购买的，无*款贷**；一套南京建邺奥体的融侨中央花园三期94平，*款贷**180万，目前手头50万存款，金融行业，月收入5万，请问该如何调整配置？
回复：1.目前你的房产情况：
大冲城市花园80平 1200万（欠200）
中康生活区 480万
融侨中央花园 450万（欠180）
总市值2130，欠380，欠款不多，资产负债结构属于非常好的增强型房产。可适当调整负债结构，用部分欠款少或者无的房产，适当拆借出负债，来置换新购标的价格。并且不需要太多自有现金流。通过房子养房子，用低利息换时间，用时间换空间。
2.中康生活区有一些年份了，持有时间已经很长了，应该考虑获利出局，可考虑置换。大冲城市花园自住+读书，生活比较方便。南京奥体旁边的融侨中央也留着，地段环境各方面都还不错，也暂时不需要变现。
3.我们以前说梅林是福田的“后花园”，但自从梅林关取消后，龙华强势上位，移花接木，梅林片区从后花园，更像是变成的福田的“菜园”。上梅林在整个福田的版块中，增值潜力是非常弱的，一方面是处于临福田中心区相对偏远，被北环和关口山体隔开，两面不受力，难有产业规划可言。另一方面卓越城整个上梅林普遍学位一般，计划中的梅香学校对解决片区的教育资源匮乏只能说是“杯水车薪”，虽然依托卓越城的商业辐射，租金上会有优势，但是房价上来看，增值乏力。
4.建议中康生活区可以置换掉，同样还是换到福田，价位相差不大的片区楼盘，负债可通过大冲这套融资200出来，月供新增1.1w以内，选择500-700的标的。比如像福田大金沙的海景楼盘，靠近福荣路的，金海湾花园，绿景蓝湾半岛，金地海景，万科金域蓝湾等这些楼盘，这一排享有永无遮挡的海景资源，即便现在很火的绿景红树湾、中洲湾未来都有可能随着会被挡。大金沙片区的更新是分批次进行的，上沙中学的学位大概率也会升级，片区的价值就不赘述。
【问题5】600万左右的投资房产有什么推荐？也了解了下，觉得福田保税区的福田外国语南校区的楼盘可以考虑下，您觉得如何？还有华富北村的旧改能否入手搏*迁拆**？沙井比较火，但位置比较偏远，周边也没配套，能否考虑？
具体看你需求，考虑自住得多，还是投资多。保税区、大金沙未来大概率是福田变化会比较明显的片区，保税区有学位+河套深港合作区，大金沙有旧改航母，沙井位置虽然相对偏远，暂无配套，需要长期投资，华富北村博旧改等的时间太长
【问题6】购物公园旁边的中海华庭怎么样？
1.中海保值一点问题没有，核心地段，小学学位一般，中学石厦学位还可以，楼龄虽然是2000年，但看起来也不算显老。增值潜力相对弱。
2.附近的购物公园CoCoPark商业，是优点也是缺点，热闹和安静总是对立的。户型上有些户型并不方正，虽说在购物公园，恰恰购物和公园是它的弱点，家用的购物、卖菜并不能像传统的居家小区模式，这就是离CBD写字楼太近的弊端，毕竟店面成本太高，公园也有一段距离，毕竟不像红树湾或者深圳湾都有大片的公园。
3.位置绝对是福田很好的地段，但居家自住，年轻人或者心态年轻的群体自住会更加青睐，看个人喜好
【问题7】本人普通打工族，布吉东方半岛一套300市值无欠款，布吉一套农民房50市值，两套都自住。月收入2-3万，现有*弹子**200，现在小孩1岁多，准备置换福田的小3房一套或是大3房或小4房，希望对口学校学位稍好一点，本人在市民中心附近上班，绿色出行，本次置换纯粹自住目的和小孩读书以及方便上班，看过福田都市花园，福民宣嘉华庭，之前想法是通过假结婚购买二套，所以寻找500左右的小三房，现在想法是卖掉东方半岛后再买，目前情况是深户家庭，夫妻都有*款贷**记录，没有任何欠款，麻烦大表哥可以抽空给予意见和推荐合适小区可以吗？
建议卖掉布吉东方半岛，一换一，500总价3房不容易找，要么楼龄很老，要么在福田的边缘，比如老梅林，各方面都非常一般。总价600左右，选择性会更多一些，首付300+100，留100，负债200左右，月供1万，基本不会太大压力，片区上，可以去大金沙（目前学位一般，有旧改概念）、景田、石夏，皇岗，车公庙找找
【问题8】您好，自有资金150万左右，家庭收入7-8万元/月，在深圳无房产，属刚需，目前小孩8个月，想今年着手买房，应该如何选择，有哪些可以推荐的？请您指点迷津，谢谢！
对于月供能力强的刚需群体，可适当优化负债。按照可承受月供3-4万来算，负债在500-700的范围左右，稳健的标的控制在550左右，并适当做一点高评来拉高负债，少出首付，比如首付100，留40左右，贷450，月供2.4w左右。福田小两房，积累正向现金流，为下一次换手蓄力。
【问题9】老师您好，首付及月供覆盖总价420左右的，在南山和福田上班。主要考虑通勤 配套，次要花园 学校，无孩。 看了罗湖的莲塘 鹿茵翠地 名骏豪庭。 黄贝岭 汇鑫花园，春风路， 地王。 位置应该是地王和春风路最好。金鼎大厦，和平广场能够上3房（非必须3房）。哪个区域好点呢，区域内品质好点的小区能推荐下么。感谢
罗湖主要靠商业综合体、旧改、学位来支撑房价，学位好的，单价高，楼龄大，可看看城市天地、深业东岭，深港花园先过渡。
【问题10】老师您好！我来深12年，但多数时间在国外，一直没有在深圳买房，成都有2套房，手头*弹子**200，月入6万，现在考虑孩子明后年上小学，现在如何才能在深圳上车，还请老师指点指点？谢谢！
1.首先要有购房名额，最好没有*款贷**记录，有*款贷**记录，按揭5成首付
2.按照首房首贷来说，选择500-650的标的，首付150，留50在手，负债450左右，月供2.4w，每月都是宽裕的正向现金流，福田两房的学位房，问题不大。3-4年积累后，再做一次置换再调整去南山好一些的初中学位。如果再扩大负债，需量力而行
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二、购房资格&*款贷**方案设计
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三、资产配置&找准目标板块
- 根据现金流情况，规划首付规模、后期融资及月供方案；
- 针对购房偏好及投资倾向，推荐适合的板块，并对板块情况做深入讲解；基本锁定目标范围；
四、品质小区&房源定向推荐
- 确定目标区域后，协助挑选出各区域的品质头盘，并安排房源带看（外地可提供带看视频），挑选出满意的目标小区；
- 针对目标小区，定向盯盘；发现优质房源或笋盘，第一时间推荐给客户；并安排带看（外地可提供带看视频）；
五、协助谈判、砍价、签约
- 确定目标房源后，与业主做前期沟通，确定房源基本情况、业主背景、计算中间费用、业主心理底价、配合程度、风险评估等；
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- 交易完成后，协助进行后期融资，如：大额信用卡、低息信用贷、抵押*款贷**（需另行收费）等
愿你三冬暖，愿你春不寒，愿你天黑有灯，下雨有伞，愿你购房的日子里不觉得心惊胆战，愿你在房产投资路上，有良人高人相伴。愿你房产之路福来心至，皆是逍遥。