中牟，刘集镇。
五栋巨大的J形建筑，像毁灭之剑直戳戳插在郑开大道北侧的旷野里。在它身后，还有一片硕大的停工已久的工地，从空中俯瞰恰似还未启封的灰*魔色**盒。
这里的官方名字叫建业拾捌，但老百姓还是喜欢通俗的叫它J18（鸡妖八）。
它曾是河南地产史上最重磅、最具有想象空间的项目，建业砸下百亿巨资，集合了全球十五位一线设计大师于此造梦。
然而世界大师们也始料未及的是，中牟地界好梦难做，大家通力合作的结果只是盖了一片人迹罕至的半成品楼。
项目体验中心一楼的展厅沙盘，胡老板曾经最爱来的区域。青砖铺地，绿植为墙，再加上花了500万设计费的项目logo以及沙盘里的木质模型，一切奢华都彰显得极为漫不经心。
当年，老胡在这不知接待了多少社会名流、商界大佬以及慕名前来的地方父母官。
老胡会给他们讲菜根谭，讲深秋心态，讲建业如何一步步扎根中原的大战略。一旁的置业顾问端着手磨咖啡，白衣飘飘，珊珊可爱。
如今，建业老胡和项目的定盘星胡太已经很久没有出现在这里了。
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2021年6月，只有河南戏剧幻城开城，开幕式上导演王潮歌讲了个故事。
她说有一天，胡老板给她打电话，准备花很多钱干一件大事，问她愿不愿意和自己这个憨人一起干。
王潮歌说：“我比你还憨，我来，走到一半我说你稍等，我再带1000多个艺术家来，和你一起在麦地打滚。”
于是，这才有了花费四年时间总投资超过60亿的只有河南。
但相比较J18，只有河南这个号称世界最大规模的单体演艺集群，竟然也变得娇小动人。
曾经听老胡私底下说过这个项目的缘起，也可以解释很多人关于建业为啥要莫名其妙做J18的疑问。
大概在2012年，一个做珠宝的神秘老先生在中牟拿下390多亩地，准备做一个宝石博物馆。但是后来资金受限，老先生就四处找包括万科在内的头部房企搞合作开发，但一直无果。
时间来到了2016年，建业和华谊兄弟联手打造的电影小镇建设的如火如荼，同时还传出做戏剧幻城的意向，重仓中牟的风采顿时让当地领导灵机一动。
既然建业这么喜欢做文旅，不如把珠宝博物馆也一块做了吧。
上级的压力激发了老胡身上的朴素责任感，于是接过刘集镇项目大旗，准备做一个献礼建业三十年的明星项目。
业态非常多元，有商业、有公寓、有住宅、有酒店，也有继承老先生理想的交由安藤忠雄亲自设计的宝石博物馆。
很多员工至今还记得老胡徐徐说出自己苦思冥想后的定位，“深具国际影响力的、中国最具代表性的新型城市生活综合体”。
最后还是王潮歌导演有想法，为这个张扬着建业野望的项目取名建业拾捌，象征品牌的勃勃生气与如日初生的活力。当然，也有人解读为是在向建业扎根的河南18地市致敬。
J18自落地之初，就成为建业的天字一号项目，由操盘建业酒店投资项目起家的重点项目公司主导。
公司的高管大多都是港台人士，说经典港普，住天筑公寓，他们汇报的直接上级就是公司的负责人胡太，李琳。
因而，“生于深宫之内，长于妇人之手”，这种向来形容*国亡**君主的句子用来形容J18竟然有种莫名的贴切。
为了凸显项目的国际范，J18遍邀国际一线大师做合作。
与那种虚头巴脑只挂着大师头衔的项目不同，胡太每周坐在会议室里是真正的在和每一位大师打越洋视频电话。一会儿是佐藤大，一会儿是amata，一会儿是英国的欧华尔，一会儿是荷兰的OMA。
至于什么国内新锐设计师，完全入不了操盘团队的法眼。只有各国大佬的真人口音在胡太的会议室此起彼伏时，你才会感受到建业的百亿小目标是如何花光的。
对于这个集建业万千宠爱于一身的项目，老胡夫妇自然是寄予厚望，两口子的寄语视频在体验中心、在集团总部的每一个楼梯口的屏幕里循环*放播**。
下面的营销团队更是投其所好，有人张罗着项目开盘要搞全球首发仪式，要把中牟的项目带到纽约时代广场的大屏上；也有人提前和演艺、文艺界一线大咖提前谋划暖场方案。
然而一切的热络，都随着建业的突然下坠戛然而止。
所有大师、大咖、港台高管乃至白衣飘飘的高知置业顾问，一夜之间作鸟兽散。
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最先离建业而去的高管当属地产总裁袁旭俊。
袁旭俊出自徐州万科，以能啃硬骨头著称。正是在他手下，建业成就了由百亿房企跃进为千亿房企的辉煌。但最擅长带团队开疆拓土的老袁同志，碰到J18也头大了。
在袁旭俊看来，J18活脱脱是一个算不过来账的项目，由于前期投资太重，他实在看不出J18未来收回投资的路径在哪。
最明显的争议是J18首开公寓的价格定位上，如果按照项目成本来算，合理的单价要在1.9w/平以上，然而这足足是中牟周边项目单价的两倍。如果定低了，又无法回本。
单是价格一件事，袁旭俊就不知和J18的营销团队拍了多少次桌子，然而再多的冲冠一怒碰到老板娘不能触碰的逆鳞就按下不表了。
算不过来账，似乎成为建业所有文旅酒项目的通病。
比如，胡太最爱的鄢陵花满地酒店，漂亮是真漂亮，说一句中原最美酒店一点都不为过，基本上以一己之力提高了花木之乡的审美之感。
为了这个玻璃盒子的梦，建业花了将近4个小目标，请来苏梅岛六善设计师，酒店幕墙的每一块玻璃都原产泰国，有自己的独特编号。也意味着后期如有毁坏，需要泰国供应商前来更换。
我还清楚记得，酒店开业时的房价，单人单晚的价格是2688元，一度让人以为标错了价格。
但这样一个网红项目，集团里也是一片看衰。曾经听一个项目的财务算过账，花满地酒店若想收回投资，即便保持最理想的入住状态，也要等到35年后。
类似的故事在开封铂尔曼、建业艾美、中牟电影小镇、樱桃沟足球小镇、只有河南频频上演。
在地产最繁花似锦的年代，这些项目都会凭借自身超脱河南本土的美妙特质成为建业帝国版图的加分项。
然而，一旦繁华落去，它们和地产母体一道一损俱损。
这两年来，很多人都会追问曾经的河南地产王为何有今日之遭遇。
置身于我国特色地产的大染缸里，建业在高周转的年代自然很难独善其身，有着所有大型房企的通病，高周转、高负债。此外，还要叠加河南本地的疫情叠加洪涝的双重暴击。
然而大环境之外，建业本身的战略问题同样失当，其中最明显的就是文旅酒资产过重，沉淀了太多的资金。
只有河南投资60亿，电影小镇投资45亿，J18投资100亿，单是一个中牟，建业就重仓两百亿。
这些还只是最具流量的文旅项目，此外像濮阳的大集古镇、许昌的神垕古镇，乃至信阳鸡公山以及各地的大食堂项目都有建业的投资身影。
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很多人都百思不得其解，建业为什么这么喜欢搞文旅。
不少人的第一答案就是老胡的情怀。
的确，自当年从香港卖楼花重返大陆市场起，老胡一直以儒商身份示人。在郑大讲国学、在项目留墨宝、在公开场合穿中式男衫，以实际行动在践行地产三君子的名号。
尤其是上了年纪之后，一种传统文人士大夫的家国情怀更为深刻地贯穿在老胡的产品主义里。
所以，我们会看到建业足球曾是中超三十年唯一没有更换过资方的球队，这种坚守有种古典小说里为君主死社稷的忠贞。
所以，我们会看到建业地产在全省遍地开花之后，老胡几乎成为每一个地市领导的座上宾，言谈间所为何事，其中少不了做一批振兴当地文化的形象工程。
樱桃沟足球小镇，在遇到720大雨的灭顶之灾前还有一个名字，“中原文化小镇”。
为啥叫这个名字，因为园区里有两座从江西重金搬迁过来的徽州古宅。
建业曾有过一个野心勃勃的计划，以郑州为圆心，在中原地带建一批深居当地特色的文化小镇，可惜随着建业的转折这件事也不了了之了。
老胡的情怀背后，建业做文旅更是出于企业自身经营的现实思索。
建业做文旅的起点，可以从上街雅乐轩酒店算起，自此之后和国际酒店品牌合作了一系列高星酒店。
当时的大背景是，建业在郑州市场拿地愈发艰难，被本土一众地头蛇房企围猎的几乎立足之地，甚至只有通过合作建酒店的方式来斩获目标用地。
建业起于九二年之初的郑州，然而却在郑州城改最为热闹的二十一世纪头十五年几乎在郑州丢完优势地位。
我们都知道建业地产的标签是省域化，这其中自然有老胡对河南城镇化即将迎来爆发的押注，同时也有在郑州市场力不从心的困境。
然而随着全国头部房企争相逐鹿中原，纷纷下沉地市市场，建业曾经安身立命的主场优势又一次被逐步蚕食。
为了拿地，为了情怀，为了地方父母官的大局观，于是建业的酒店、小镇、田园综合体各类业态在河南全域遍地开花。
国内文旅地产的运作模式大同小异：以主题小镇之名，获取低廉的产业用地，进而带动配套商业和地产项目开发。建业也不例外。
众多文旅地产纷纷暴雷的原因也大同小异：文旅项目由于规模庞大、前期投入多、后期运营成本高，反而占据了企业太多的资金空间。建业同样也不例外。
在很多次发布会上，老胡都会把经营不力的原因归结于那场百年难遇的大雨，事实上早在720暴雨发生前，建业已经沦陷在现金流危机当中了。
2021年上半年，建业地产录得合同销售金额310.53亿元，同比增长仅3.5%。
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这些年，建业很少再有那些让人精神振奋的新闻，更多还是以各种形式的自救出现在新闻严肃版面。
向省府上书希望尽快偿还50亿欠款；将电影小镇、只有河南的控制权，卖给本地国资；将商业项目的10年运营权作价7亿元出售给万达商管；引入铁建投成为建业地产的二股东；以及，各种版本的花式优化。
就连建业足球也在股权架构变换一波三折之后，失去了原有的曝光。
很多时候，我都在想这家深耕中原的本土房企留给了河南都有什么。
是金水花园、联盟新城、建业天筑等建筑迭代构造的社区品牌？是一众高星酒店连带一众商业构造的艺术生活？是只有河南、电影小镇构造的经典传承？还是建业足球专治各种不服的坚韧文化？
建业留给河南这片土地的回响，已然超过一个地产商的经商范围，这其中带有很多老胡个人身上以及九二派那批企业家身上的理想主义。
但是，所有的理想主义都应该有所界限，就像我们今天在回响建业功绩的时候，还有一批当年像我们一样信奉建业的人在等待自己新房的交付，等待建业承诺的兑现。
最近几年，建业总部港门前时常可见全省多个项目以及各种层次供应商扯横幅讨说法的图片。
他们背后的写字楼里就有装裱成各种形式的胡老板墨宝，“让河南人民过上好生活”。可惜，门外的这群人并没有感受到生活有多么美好。
前段时间，老胡出现在俞敏洪只有河南专场的直播间，再次强调保交付是建业的底线。
镜头里的老胡风采不在，就像是街边的普通路人。据说从大雨以来，他已经瘦了十几斤。
曾经拨弄风云的一方地产诸侯，如今已是步步风霜，关关难过的境地。
我从不怀疑老胡身上的理想主义情怀，但我们无法说服市场所有人为老胡曾经种种不计成本的情怀共情。
多年之前，大概建业25周年的时候，老胡曾有过一个畅想，等到建业30周年的时候将公司总部从总部港搬到航体旁边的超高建筑建业中心。
如今，建业中心和建业J18一样，依然在风中凌乱着等待兑现图纸上的天赋。
身后，残阳如血。