文｜周遐观 编辑｜刘狄
今年上半年，绝大多数新入市的楼盘，都是在楼市转冷后拿地的项目。国企背景、低价拿地、打造成刚需盘、快速开盘、低价入市、力求走量是这些项目的共同特点。
近日，鉴盘侠财小新实地探访的硅谷ONE就是其中比较有代表性的一个。项目位于昌平区北七家镇，承接去年的区域热盘奥森ONE，由“首开、金隅、建工”联合打造，主打72㎡-129㎡的二-四居。
项目信息
地理位置：昌平区北七家镇平坊村海白路
楼栋户数：25栋、1116户
户型面积：72-129㎡二居-四居
层高：2.9m
楼高：6-15层
容积率：2.2
绿化率：30%
得房率：74%-76%
楼间距：55-70m
车位：1:1.3，可租可买，具体价位未定
交房标准：精装
物业费：4.2元
物业公司：首开
供暖方式：集中供暖
交房时间：2025年4月
产品均价：5.4万元/㎡（优惠后约5万元/㎡）
距离“硅谷”有点远 配套依托天通苑
近期，硅谷ONE势头很火。该项目名称很有意思，与世界高新科技中心硅谷同名，加上开发商宣传的“ONE系产品的迭新之作”，对比此前依托西二旗区域热销的奥森ONE，硅谷ONE给人一种适合“码农”上车的感觉。据介绍，由于该盘前往望京、未来科学城、中关村科学城三个科创核心区都十分方便，因此取名硅谷ONE。
从财小新实际探访的体验来看，套用一句流行语：硅谷ONE和硅谷有点儿关系，但不大。
首先，说到中国的硅谷，大多数人的第一反应就是海淀区的中关村科技园。而硅谷ONE实际位于昌平区的北五环外，立汤路与定泗路交汇处西南侧，距离中关村科技园17公里；而前往望京地铁站约有20公里的车程。项目距离未来科学城板块最近，距离为7公里，但未来科学城目前尚未形成规模，在高德地图上也被标注为“建设中”。
目前，距离硅谷ONE最近的地铁站是天通苑北，距离约为3.5公里。销售介绍道，开发商会配置专门的班车，交房前两年由开发商自行运营，后续并入市政公共交通。
而项目的商业、教育、医疗等配套，如保利未来大都汇、龙德广场、北京华联、万科商业街、王府中西医结合医院、清华长庚医院等，也基本上都依托于天通苑板块。
整体来看，该区域主要靠北部几个核心区域溢出的需求蓄客，区域未来提升、增值的利好不多。
低价入市热度有限 开始发力“上渠道”
探盘当天，售楼处大概有三四组购房者进行咨询，但销售人员更多，目测有30人左右。销售解释道，今年5月初硅谷ONE就已经开盘，不巧赶上北京疫情，因此实际探访的人并不多。
销售人员介绍，近期项目要“上渠道了”，即通过和贝壳找房、链家等房产中介合作销售，“现场的销售人员就是在进行培训。”
该地块在去年北京第二批集中供地中，被“金隅+首开+建工”联合体以36.6亿竞得，可售住宅楼面价约3.3万元/㎡，溢价率1.95%，项目销售指导价5.4万/㎡。
项目分为两部分，其中，住宅地块容积率2.2，控制高度45m，共计25栋、1116户。另一部分为绿隔产业用地，需要提供总建筑规模20280平的劳动力安置用房（以 8056 元/平方米价格回购）。
销售人员表示：“我们这个项目拿地价格低，利润空间比较大，为了赶紧把房子卖出去，因此销售价格低于指导价，实际价格在每平米5万元左右。”
这样的定价方式，也是今年上半年很多项目共同的选择。此前，财小新看的中海·汇智里项目（详见《鉴盘侠 | 中海汇智里 低价位能否遮多丑？》），定位同样是刚需上车盘，定价也低于指导价。
近期，硅谷ONE也推出了一些2、3层的优惠房源。72 ㎡东西向两居约352万起，南北通透两居约372万起，99 ㎡三居约495万起，129 ㎡四居约635万起。相比原价，各户型优惠力度介于20万-60万之间。
产品中规中矩 仍存不足
同为昌平，奥森ONE东小口森林公园板块的价值从地缘到配套，大大优于北七家硅谷ONE。硅谷ONE目前在售的几个户型，精装品质中规中矩，但75%上下的得房率着实不高。
在户型设计上，小户型性价比可以，但是大户型布局不合理。
项目72㎡两居户型紧凑，实现了南北通透，但次卧的采光稍弱。99㎡三室两厅两卫户型中，实现了三面朝南南北通透，布局也比较合理，比较遗憾的是双卫均为暗卫，而目前市面上的新房，双卫至少会有一个是明卫。
财小新参观了129 ㎡四居户型的样板间，双厅打造了LDK体系（客厅living room、餐厅dining room、厨房kitchen整合布局）。但设计的餐厅几乎大于客厅，不仅严重浪费了面积，破坏了北向两个卧室的利用率。从整体户型上看，这个体系也有值得商榷之处，餐厅与客厅成了类似城市中心广场的位置，加上入户门，共有7个门朝着餐、客厅开，不仅影响了家具的摆放，也降低了卧室等空间的私密性与独立性。
客厅和两个卧室三面朝南，面积大小也没问题。问题在于进门后要穿过客厅才走到鞋柜。朝北的卧室面积都不足7㎡，完全不够用。
而作为改善产品，厨房面积也不大，切菜区域是一排小窄边，无论是美观性还是实用性都有问题。冰箱放不下，需要放在距离较远的外面，没有戳中改善需求的痛点。
此外，还有一点值得注意，就是硅谷ONE的物业服务由首开自己的物业公司负责。在过去几十年开发的众多项目中，首开物业并没有形成服务优质的广泛口碑。在此前财小新探访奥森ONE时，项目的销售人员也承认物业是自己的短板，并且重点强调，奥森ONE的物业是由万科与首开合资成立的物业公司负责。