广州 | 黄埔港

去年七月份，小赵曾经写过黄埔踩盘：《看好文冲上盖的潜力，二手房陪同交易（下）》，那时候我对黄埔区并不熟悉，也不喜欢，完全没有想到自己竟然会住到这边来。这个月因为工作搬家，我也抽时间从周围慢慢了解，此次的目标锁定为万科金色悦府。

老黄埔区域楼龄最新二手房

确切来说，万科金色悦府的楼龄在整个老黄埔范围排名第二，2011年建成。“最年轻”的是大沙东地铁站对面的中鼎君和名城，它是2015年建成。两个楼盘的单价也有差距：万科金色悦府成交单价在3.9w左右，中鼎君和名城更靠近黄埔区府，成交单价已经去到4.1w以上。

踩盘当天天色很不好，我没能拍到楼盘的外立面图，小赵特地在绿中介网上找来一张。想首先给大家看个全貌，万科金色悦府只有四栋大约1000来户，不太像是我印象中的万科，楼盘下面没有底商，小区入口与花园都小小的。

上图是万科金色悦府的大门，下图是万科城市花园的西门，两个小区门面对面。作为万科的小区，物业管理都非常严格，中介带看需要我们提供身份证，还要电话联系业主确认，陌生人很难混进去。万科城市花园是文冲地铁站上盖的大型小区，十几年楼龄，它的单价便宜一点，小区里的花园配套更好些。

小赵也看过不少万科的房子了，现在也住万科黄埔仓的公寓，对于万科的商业配套一直欣赏。但万科金色悦府并没有，反倒是旁边的回迁房有些底商。小区里面也没有商铺全部停着车，真是个“纯粹”的楼盘，我觉得缺少很多“万科”气质。

被旧改城中村与安置房包围

万科其实在文冲很有存在感，它参与了广州的首个旧改项目、同时也是广州*迁拆**量最大的旧改项目文冲村。去年小赵跟老邝带客户看丰逸尚居的时候，石化路两边的城中村*迁拆**还没动工，现在已经拆得七七八八了，许多漂亮的安置房已经就地建好封顶。

所以在这一片，有很多高住宅楼，但大部分都是安置房即无法买卖的。为什么小赵要选择万科金色悦府？因为它是本区域的次新电梯商品房，从此点看就存在稀缺性。旧改是在不断推进的，市容面貌便也会改善。如今走入万科金色悦府的路在下图，两边是待拆的城中村，凹凸不平的水泥路。

在楼盘附近不到50米处，分别有一个小学（万科城市花园小学）与一个中学（广州黄埔广附实验中学）。万科金色悦府的学位是万科城市花园小学或者石化小学，石化小学是省一级。踩盘当天正好碰上小学放学，骑着各种电动车甚至三轮车的家长们等在门口，场面有点壮观。

小赵真心想说，在文冲骑电动车接孩子特别不安全，家长们怎么都不担心？马路上各种大卡车/拖车/板车来来往往，光是走着过马路我都十分谨慎。坦率讲现在的老黄埔，像个大工地，天空经常灰蒙蒙，车一开过扬起许多灰尘。看到图片里有家长戴着口罩吗？口罩也成为了我的出门必备，为了工作来到此地，怀念番禺沿江绿道遛狗的小日子啊。

产品与配套分析

万科金色悦府在售比较多的户型是3室2厅，83m²，价格在320w左右。楼盘是两梯六户，电梯厅有点挤。有些房源是南北对流的，其中一些像是这样的横厅，阳台从客厅延伸到主卧，我不喜欢这个设计，现场感受整个的户型使用度也不高，又一次怀疑万科的水平。

周边最大型的商业体就是文冲地铁站出来的沃尔玛，附近没有电影院也是比较硬伤的。小赵搬来黄埔之后再也没进过电影院，既没时间也不方便。文冲虽然是5号线终点站，但是日后还会延伸，有很多珠江新城上班族租住在此，所以租金水平比较高，万科金色悦府的三房可以租到4500以上。

总结

相信你读下来，应该感受到我对万科金色悦府是不怎么喜欢的。本次的踩盘，感性认知极大地影响了理性判断。全文我还没有说它的位置，为什么能卖到那个价格，为什么万科重点开发旧改，其实就是地段优势。文冲不仅处在黄金地铁5号线上，也处于黄埔新区府到黄埔旧区府的“新中轴”上。虽然环境再差，好歹也属于市区。黄埔区的旧改也算是大刀阔斧，据悉，在“三旧”改造考核，黄埔区以排名第一评定为优秀，连续两年位列全市首位。

旧改利好、石化厂搬迁……老黄埔发新芽，估计没个十几二十年都不行。小赵作为一名黄埔新居民，内心也认定只是个“过客”，为了事业暂时地停留。同样住在文冲的小伙伴们，你们的想法如何呢？