2020年进入倒计时，各项年终盘点已经在路上。

盘点，必然要把今年烟台楼市发生的大事小事，排排坐。房企的大动作、小动作，逐一解析。

而今年最大的新趋势是：

品牌房企大打亲民牌。

从华润、万科、绿城到中南，不仅将产品进行了升级，更是将极致性价比策略发挥的淋漓尽致。

这些精通市场规律的“老手”，为何会如此一致的选择出这张牌？

记住，需求、需求、需求。

购房者的需求：更舒适的生活，更好的产品，更低的房价。

购房者的需求在市场下行的阶段，更被房企重视，买方市场已经到来。

市场的需求：有竞争力的产品，独特的品牌定位。

潮水退去，炒房行为被极力压制，剩下的都是有真正需求的购房者。

说到底还是品牌之间要竞争为数不多的购房者，打性价比的牌最有效。刚需改善皆是如此，没有人会嫌要买的房子价格低。

高端客群 为何频频出手

在大多数人的认知中，当房企开始用优惠、低价格等策略的时候，刚需购房者是受益的主要群体。

不必担心房价快速回升、可以在众多品牌中慢慢挑选，再回过头看17/18年的市场，待遇简直是天和地的差别。

但对于大部分高端改善的人群来说，现在更是一个入手的好时机。

以前需要托人找关系抢的稀缺产品，今年几乎都可以买到，并且是以低于预期的价格到手。

而且在目前的市场环境下，烟台改善人群有的买房有的卖房。

卖的是小品牌、升值潜力的低价值资产；

买的是大品牌、产品力过硬、升值潜力高的优质资产。

这是一个置换的过程，也是良币重新占据市场主流的过程。

我们可以把2020看做烟台楼市进入调整期的转折年，转折，带来的是机会。

最明显的例子，出现在莱山。

今年这里新项目可以用扎堆来形容，几乎每个细化的板块内都有强力项目坐镇。

但在一众高手中，有的项目偏就能脱颖而出、独领风骚。

中南林樾，必定榜上有名。

在写这期文章之前，我们统计过最近包括朋友圈、粉丝留言、弹幕等提到的项目关键词。

林樾始终排在前列，作为一个定位高端改善的偏小众楼盘，这一现象很值得研究。

林樾之所以能得到如此多关注，亲民是最重要的诱因。

这就像我们经常能在抖音上刷到介绍豪宅的视频，动辄就是北京的大别墅、上海的大平层、深圳的海湾豪宅……

当然，居住的人还要即兴来一段凡尔赛式发言。

但，看过了，也就过了。

毕竟，那些豪宅根本就不是一般人可以触及的，大部分人关注就是图个新鲜。

这就是中南聪明的地方，他知道现在改善客户的换房需求异常强烈，也知道激烈的竞争环境下，性价比是极有效的策略。

两者结合，打破烟台人对于高端改善认知的项目-林樾，由此而来。

根据最新信息，建面约134-172㎡豪宅基因的中南林樾，其起价与莱山整体均价相差无几。

这是一个，超乎想象的操作。

莱山精髓 被完美呈现

这个操作，将中南林樾加到了更多烟台购房者的选项中。也给高端改善市场，注入了一剂“猛药”。

甚至于此前就是想在莱山随便买一套改善房的人群，都开始转向这个有些终极改善味道的项目。

与此同时，莱山的高转化率，也给项目带来了极大的流量。

这是最新的一组数据，代表了每个区的住宅存量与去化周期。可以看到莱山区的住宅存量仅次于芝罘区，非常多项目可选。

但去化周期却是最低的，这就代表了莱山的销售量最高，是目前烟台人买房最关注的板块。

在莱山，没有两把刷子会被快速超越碾压。

这就是莱山楼市的A/B两面，既是房企的机遇，也是不小的挑战。

从A/B两面来思考问题，将豪宅卖出亲民价的中南林樾，在这个层面的理解更深刻。

一、将观海路居住价值的A/B面，极大展现

对于观海路，烟台人最主要的思想印记就是豪宅聚集地。

但是从烟大附近再往南，其实近几年观海路周边的房子，在维持高品质同时，也更加注重性价比。

上半年爆火的华润万象府，就是凭借其配套与低于预期的价格，击中了大部分人的痛点。

再到中南林樾，一个莱山都稀缺的项目，定价却考虑到了更多人的需求，让观海路的居住价值，可以被更多人享受到。

观海路居住价值的A/B 面，一面是豪宅认知，一面是亲民门槛。

二、将莱山改善生活的A/B面，完美呈现

烟台人改善为什么选莱山，自然+配套。

这是自古以来，中外大同的认知。尤其是现代社会，除去部分极高端别墅类项目，最多的高端楼盘还是在市中心。

“全世界最尊贵”的别墅比佛利山庄，成就他的首位要素是东北直连西好莱坞达西尼大道，西面直连日落大道的绝佳地段。当然，自然也是加分项。

“魔都顶级”别墅九间堂，紧邻上海世纪公园，周边名校、医院、商业购物广场遍布。

地段，是绝对稀缺的资源。

而莱山的高端改善项目，无非就是山和海。

如果考虑到城市配套资源的远近，伴山板块还是有一定的局限。所以要再一次回到观海路，这样一条能够兼顾自然与生活的道路，是莱山稀缺的恒产。

A面，动，代表资源的极大丰富；

B面，静，代表生活的完美真谛。

更好的环境、更好的产品、更优质的圈层。

中南林樾的天赋异禀，将莱山的高端改善生活，再一次拔高。

冲刺 不止刚需房

回顾林樾的最终呈现，是市场使然，也是品牌决策使然。

今年5月，备受瞩目的烟大文经南地块以7740元/平的楼面价出让。

彼时，市场最大的关注点是该地块的高价格、新区位。大家在等这块土地究竟会呈现怎样的作品，能否将文经南带入大众视野。

拿到土地的中南无疑是谨慎的，因为这相当于一柄达摩克利斯之剑，产品的好坏决定了房企在烟台人心中的形象。

莱山，就是有这种魔力。

所以中南将体系内最高端的府系落址于此，该产品系以高端豪宅为主，主张尊重、礼序，致力打造，以品味格调、艺术典藏为特点。

在产品层面，1.91的低容积率搭配小高与洋房的配比，实现了莱山核心城区内少有的低密度社区。

健康TED住宅、知名公司打造的景观园林、高规格装修，无一不在彰显豪宅基因。

最惹眼的还是户型，大宽厅与跨越式阳台，即使一般人也能看出这个户型的设计功底。

回过头来思考，中南能够打造出林樾的原因，本质原因无非就是：

一、对区域的研判

二、对需求的洞悉

三、对产品的仔细

市场是一直在变的，唯一不变的是对于产品的要求在提升。

根据最新社科院的报告，到明年全国商品房的增幅可能会下降，维持在5%左右。

增幅下降，代表了市场继续稳中有升，也代表了房企间的差距在拉大。

降的是什么？粗制滥造，没有信誉的项目。

涨的是什么？优质品牌，在高点位入手困难的产品。

相信，更多人会喜欢今年的市场，终于有了做回上帝的感觉。

当然私心是，明年的房企竞争再加剧一点，最好是市场倒逼房企带来更加优质的产品。

这是，我们希望看到的市场。