近日的苏州土拍市场有点儿热闹，内六区和四地级市在推地方面可谓"你方唱罢我登场"。今天上午吴江和张家港同时迎来3月份的最后一场土拍，现场的火爆也为明天苏地网挂[2020]2号公告中地块的开拍打开了"激昂"的前奏。

吴江今日成功出让一宗商服用地，出让面积144250.7㎡，4.50≤容积率≤6，成交总价77751.1273 万，成交楼面价898.33元/㎡，为底价成交，看头不大。但是该地块位于东太湖度假区（太湖新城）苏州湾大道东侧开平路南侧，整体区位环境不错，周边住宅项目云集，交通条件也不错，具有较高的开发价值。竞得单位苏州环企投资发展有限公司为恒力集团的全资子公司，而恒力在该区域已经打造了苏州湾景苑和太湖东畔商务中心两个临近项目，与本次拿下的地块距离很近，未来三者或可以形成联动效应。

而张家港今日的土拍就精彩多了，看点可谓不少。大致归纳为三点：

1、 三则出让公告中地块一起进入正式限时竞价环节，集中开拍；

2、 3宗商服用地全部底价成交，2宗市区住宅地块均引来"争夺大战"，进入一次性报价阶段；

3、开发商"一次报价"就像买彩票，不再是"价高者得"了，两宗宅地得主"名不见经传"？

下面我们就来具体说说2009-A16和2019-A10两块地的出让情况。

89轮竞价！江西沁莱商贸竞得张家港华昌路地块

本次土拍所有地块中出让面积最大、起拍总价最高的一幅地就要数2009-A16号地块了。该地块位于老城区板块，华昌路西侧、沙洲东路北侧，规划为商住用地，出让面积24571.13㎡（36.9亩），容积率1-1.5，建筑面积36856.7㎡，地块起始总价40543万元，起拍楼面价11000元/㎡，市场指导楼面价11990元/㎡，网上中止楼面价12540元/㎡。

地块距离张家港市政府约2公里，周边路网密集、交通便利，商业、学校、医疗等配套设施一应俱全，宜居度较高。而本案所在的老城区板块近年来土地供应较少，可售新房存量已基本见底。近3年板块内仅成交了1宗商住地块（距离本案约1公里，最高容积率2.2，建面5.7万方），2018年11月27日，国泰以底价竞得该地块，楼面价9511元/㎡，即待售的国泰云栖项目。

地块宗地图

地块周边配套资源

2009- 本身条件好，周边竞品又少，2009-A16号地块无疑是一块优质地块，因此也引来了众多房企的争夺，网上报价"扶摇直上"，历经 89 轮竞价进入一次报价区间，最终由江西沁莱商贸有限公司竞得。地块成交总价 46411 万元，成交楼面价 12592 元 / 平米，溢价率 14.47%。（江西沁莱商贸有限公司是谁？文末揭秘）

土地出让系统截图

根据地块出让条件，该地块建筑密度≤35%，绿地率≥35%，住宅建筑高度12-35米（小高层、多层），商业建筑高度不大于10米。可沿沙洲路及华昌路设置配套商业，但面积不小于2000㎡。且地块内住宅建筑的预制装配式建筑面积占总建筑面积比例应达100%，且单体建筑预制装配率不低于30%。

地块出让条件

金新城0.93亿元摘得市区5.4亩商住地 成交楼面价13016.5元/㎡

本次土拍所有地块中起拍楼面价最高的张地2019-A10号地，也受到了多家房企的青睐。该地块位于市区南门路西侧，出让面积3579.7㎡（约5.4亩），土地用途住宅、商业，规划总建筑面积约0.7万平方米，1.0＜容积率≤2.0，起拍总价8146万元，起拍楼面价11378元/㎡，市场指导楼面价12403.3元/㎡，网上中止楼面价12971.8元/㎡。

该地块位于张家港市区核心区，周边路网密集、交通便利，商业、学校、医疗等配套设施一应俱全，宜居度也比较高，开发条件优越。周边的楼盘有沙工新村、皇家首座、港城华府、南苑新村等，都属于成熟社区。与2009-A16号地块相似，2019-A10号地块同样也成了久未推地、新房库存告急的老城区的"一块肉"，成为急于囤地上新的开发商们"垂涎"的对象。

地块宗地图

地块周边配套资源

此次共8家房企参与2019-A10号地块的竞拍，最终由张家港市万丰建设有限公司（金新城）以总价9319万元、楼面地价13016元/平方米成交，溢价率14.4%。

土地出让系统截图

根据地块出让条件，该地块建筑密度≤35%，建筑高度>12米且≤35米，鼓励建设开放式住宅小区，如需设置围墙，需要采用镂空形式，总高度不得2.2米。另外，地块有商业设施要求，商业面积不小于700㎡。

地块出让条件

开发商"一次报价"就像买彩票 结局总是出人意料

自2016年8月苏州土拍开始实施"一次报价"的出让方式以来，开发商们拿地的不确定性就大大增加，正如某房企负责人所透露的，在这样的土地游戏规则下，要用*彩博**的手气和算法来看谁竞拍得到土地，"就像买彩票一样，以后拿地要碰运气了。"为什么这么说呢？我们先来了解下"一次报价出让方式"的具体规则。

据业内人士介绍，所谓"一次报价"，简单来说，就是指在买家给出的"一口价"中，选取最高价和最低价取中间值，离中间值最接近的买家为最终竞得人；若有两方离中间值均比较近，则价低者得，而"不再是价高者得了。"这种报价方式要求开发商对地块的了解更加深刻，不仅要关注土地本身的价值，还要预估其他房企的出价，这样一来能让房企对于各地块的估价更加精准、出价变得更加谨慎，但并不会对土地最终价格有过多的影响。

参与土拍的开发商或许会更多的采用"马甲"的形式参拍，"盘点下公司有几个名头，全部报名，或许可以提高拍地的中奖几率"，比如这次土拍，2019-A10号地块的竞得者则是金新城置业的全资子公司，而2009-A16号地块的竞得者江西沁莱商贸有限公司据说其实是世茂的"马甲"。怎么样，是不是很意外？

明天的苏州土拍大战已经在酝酿中了，究竟会有哪些开发商再出其不意的拿地？我们且拭目以待~