6月17日，无锡又有6幅涉宅地块即将出让，分布在梁溪区、锡东新城、洛社等板块，总出让面积达43.1万方，起拍总价79.45亿元，均未设置最高限价。
6幅涉宅地块中3幅起始楼面价破万，而洛社米兰2号地块8350元/㎡的起始楼面价也已经打破了洛社板块的楼面价纪录。
相较于这4幅地块外，东北塘2幅宅地就让人有些意外了，2幅地块起始楼面价均未突破6000元/㎡，是今年无锡土拍起拍价的新低。
在楼面价纪录频繁刷新的2020年，东北塘地价为什么会不进反退？
壹
东北塘板块迎来品牌房企的时间不算太早，2007年，南京栖霞建设摘得该区域南部地块，楼面价1651元/㎡，开发了栖霞东方天郡项目
栖霞东方天郡
2010年，融科拿下XDG-2009-91地块，楼面价2464元/㎡，建设了满堂院（后被融创收购）和玖御半岛两个项目；2011年，浙江云厦和苏州恒大先后入驻，打造了云厦阳光福邸（恒大御澜湾）和恒达星湖花海，楼面价分别为2589.03元/㎡、2687.18元/㎡。
进入2016年，东北塘宅地楼面价纪录更进一步，蓝光以楼面价4896元/㎡竞得XDG-2013-58号地块，也就是现在的蓝光雍锦园项目，楼面价涨幅超2000元/㎡。
2017年，东北塘XDG-2016-27号地块在起始楼面价仅有4263元/㎡的情况下，经过近64轮竞拍，被恒大以29.5亿元拍得，溢价率90.32%，楼面地价8113.91元/㎡，也就是现在的恒大观澜府项目，同时也是目前东北塘楼面价最高的地块。
过去3年多的时间里，如果不算上马上土拍的2幅地块，东北塘仅成交1幅宅地，2019年10月11日，旭辉以楼面底价7055元/㎡竞得XDG-2019-20号地块，即无锡旭辉城项目，和恒大观澜府相比，楼面价下降超1000元/㎡。
而即将土拍的东北塘2幅地块最低起始楼面价仅5484元/㎡，几乎和2016年持平，和区域最高的恒大观澜府相差近3000元/㎡。
但是值得注意的是，东北塘此次的2幅地块属性均为商住用地，其中妙市头地块商业比例不低于30%，而东北塘中学西侧地块商业比例也在28%-29%之间。
根据出让文件中商住比例显示，妙市头地块商业部分起始楼面价商业起始楼面价1896 元/㎡，住宅起始楼面价7256元/㎡；而东北塘中学西侧地块商业起始楼面价1458元/㎡，住宅起始楼面价7050元/㎡，住宅起始楼面价基本与无锡旭辉城楼面价持平。
严格意义上来说，东北塘板块的楼面价并未出现下滑，只是因为地块中商业占比过高，所以实际楼面价相对较低。
贰
近日，小编也对东北塘2幅宅地进行了实探。
2幅地块分列芙蓉四路南北两侧，所处区位均属于东北塘板块的核心居住区域。
妙市头地块东至承塘路，南至芙蓉四路，西至东旺路/河道，北至芙蓉三路，土地面积98794.2㎡，根据出让文件显示，竞得人须自持不少于5万平方米商业部分，商业自持部分须自签订出让合同之日起30个月内建成并开业。
除了需要配建商业外，地块还需设置建筑面积不小于500㎡的社居委用房，不小于630㎡的文化活动用房和室外文体活动场地，两座建筑面积不小于60㎡的公厕。
住宅方面，高度需≥6层，高度需≤80米，新建住宅中成品房比例不低于40%，建筑节能率达到65%的水平，新建建筑必须满足二星级或以上绿色标准。
东北塘中学西侧地块东至东北塘中学，南至空地，西至东亭路，北至芙蓉四路/河道，可建设用地面积约18115.2㎡，根据出让文件显示，竞得人须100%自持地块商业部分总核定建筑面积，且自持部分在出让年限内不得分割抵押、销售与转让。
除了需要配建商业外，地块还需设置建筑面积不小于200㎡的社居委用房，不小于250㎡的文化活动用房和室外文体活动场地，一座建筑面积不小于60㎡的公厕。住宅建筑要求方面，该地块与妙市头地块要求基本一致。
从现场实探情况来看，目前这2幅地块基本都已平整，已为净地，可随时进行开发，地块周边围挡不完全，开发难度相对较小。
由于位于东北塘的核心居住区域，2幅地块周边配套都比较完善。东北塘实验小学与妙市头地块仅一路之隔，而东北塘中学就位于另一幅地块的东侧。
交通方面，目前地块周边公交线路不多，芙蓉四路段目前有公交线路3路、80路、111路、311路。自驾出行方面，地块周边主要出行道路为东亭路、芙蓉四路、友谊北路、锡沙路，此外，地块距沪蓉高速并不远，对于有高速出行需求的市民来说比较便利。
商业方面，除去小区底商外，区域内仅有无锡皮革城、星叶生活广场、万力装饰城等，不过2幅地块都将配置商业，补充区域商业需求。
叁
东北塘所处区位并不差，东北塘东与锡山经济开发区连接，南与东亭街道接壤，西与梁溪区相邻，北与惠山区毗连，驾车大约25分钟即可到达三阳广场。
位于无锡“限购圈”外的东北塘街道，是锡山区“两东”的重要一核，同时也是无锡推进城乡一体化建设的前沿阵地。
根据《无锡市锡山区东北塘街道总体规划（2015-2030）》，东北塘定位为无锡市主城区组成部分，锡山区现代化生活区和现代商贸物流园。
根据规划，2020年东北塘将规划城镇建设用地约11.37平方公里，2030年规划城镇建设用地约12.18平方公里，未来东北塘将形成“一轴一廊三心五片”的空间骨架。
“一轴”即沿锡沙路发展轴。“一廊”即沪宁高速景观廊。“三心”分别为商业服务中心以及北兴塘郊野公园、芙蓉公园。“五区”分别为锡沙路北居住片区、锡沙路南居住片区、正阳工业集中区、通江商贸物流区、生态休闲区。
东北塘产业定位为现代商贸物流园，先进制造业基地。规划东北塘街道形成“四大功能、六大片区”的产业发展空间布局结构。
近期，东北塘板块利好不断，据《无锡市城市轨道交通第三期建设规划（2020-2025年）及线网规划环境影响评价公众参与第二次公示》显示，无锡规划地铁6号线将经过东北塘。地铁6号线南起于贡湖湿地公园站，北止于石新站，计划2021年开工，2026年建成运营。
目前东北塘板块在售楼盘主要是恒大观澜府以及恒泰悦璟府。
恒大观澜府位于此次土拍的2幅地块之间，预计6月底加推39#楼高层，建筑面积95、99、117、140㎡，预计价格16500元/㎡左右。
恒泰悦璟府预计近期将推出联排、双拼、独栋别墅，建面约350㎡准现房，价格450-500万/套，均价1.2-1.3万。预计7月底推出11层高洋房，建面约105、120㎡，预计价格14500-15500元/㎡左右。
此外，恒大御澜湾13#、14#楼6月12日清盘加推，建筑面积约95、100、130㎡，总高24层，共计182户，均价12606元/㎡起，目前仍有房源在售，装修交付。
区域纯新盘无锡旭辉城6月13日公开售楼处，项目包含8栋总高9层小高层；7栋总高11层小高层以及8栋总高18层高层房源，主力户型为95、108、128㎡，预计最快将于本月底首次开盘。
来源：无锡楼市头条