“和我去成都的街头走一走，wooh wooh，
只要你资产有500万就够，wooh wooh！”
环看成都楼市，持续占领热点巅峰的金茂府“领衔”的武侯新城，一定是业界公认的2019开年以来最火的区域之一，相信购房者们或多或少听说了这个新兴片区和扎堆的高端项目。当然，最“刻骨铭心”的是破纪录的价格：武侯金茂府单价2.86-3.13万/㎡，总价488万/套起；金科博翠府2.54-3万/㎡，总价380万/套起。主城区“新贵地块”的价格效应“宣告”成都三环路价格“失陷”，票圈再次“疯狂”，“一城一策”细化到区域项目的定价猜测甚嚣尘上。
为此，周末，撩叔去西南三环外的武侯新城探了一圈，在两条名为智谷、智远大道的街头压马路百感交集，毕竟未来在这里压马路的都是身家500万起的“武侯新城业主”。
“
对于武侯新城的关注，想必不少人甚至业内人士均始于
2017年4月6日的那场土拍，撩叔也不例外。
”
那是一场“鸡血满满”的土拍，达到最高限价后25家房企抽签、这一幕像极了后来的摇号购房。中国金茂“幸运”中标，首入成都，随之付出的代价是高达 17160元/㎡的楼面地价，诚然，在拥有了明星般的流量后，也背负着高开高走的负重。
2月20日，成绩单出炉，162套总价488万元/套起的大平层，一共获得了105位有实力的购房者青睐。一切争论有了一个初步结论：价格虽高，仍有超百位购房者出手，成都也并不缺有实力的高端购买力。
一切争论有了一个初步结论：价格虽高，仍有超百位购房者出手，成都也并不缺有实力的高端购买力。
△ 金茂府购房报名信息 来源成都摇号助手
撩叔认为：武侯新城的确正在开启成都高端定制版图，但这一轮“双资”购房者消耗后，区域是否能够持续吸引房企斥重金买地开发，区域是否做好了高价“后遗症”的准备？
— 质疑? —
从价格端质疑武侯新城丨的确有史可依、有貌可端、有声可循
由点到面，关于武侯新城的价格，争议不断的原因仍然是区域的前世今生带来的落差。我们提起武侯新城，不少熟悉它的老成都人，只道是“簇桥、金花”，继而脑海里不自觉地会浮现“脏、乱、差”的情境，大量未拆低矮群房就是成都的城中村聚集地，加上小作坊工厂遍布其中，道路泥泞难行、不堪入目。
△ 武侯新城“旧貌” 来源网络
1、撩叔先来扒一扒：
武侯新城历史
上世纪 90 年代，武侯新城区域成功脱双流县、入武侯区。自此一路开挂整个武侯新城改头换面，大量农田退耕建房，泥泞机耕道逐渐演变为七里路、金兴路、金履路等 18 条水泥道路，随着道路修建完工，大量作坊老厂外迁到双流。
2000年，21世纪始，2002年，大量手工作坊制鞋厂聚集催生了中国女鞋之都的建设，这一步竟成就了如今的女鞋之都年产值50余亿元、年产量上亿双排名全国第三，与荷花池一样“创造”了不少千万富豪，也带动了周边近10万从业人员。
2007年，武侯科技园与中国女鞋之都工业园合并行成了现在武侯新城的区域“雏形”，近年来，武侯区开始重点打造人南总部商务区、红牌楼商圈、武侯新城中心，相对于前两个板块的地理位置及规模，武侯新城更具有重新规划、升级改造的空间。2018年一季度，武侯区正式确立以人南中心、太平寺中心及武侯新城中心为重点区域打造的远期规划。
△ 武侯区分区规划 来源成都规划公众平台
其中武侯新城定位为高品质建设其为城市级副中心，聚集科技创新创业、电子商务、特色金融、专业服务等功能。也就是主要发展电子商务、科技研发、总部经济三大主导产业，截止2018年，武侯新城已入驻京东、联想、川大智胜、彩虹电器等企业 2500 余家，其中世界 500 强企业12家，上市企业 21家，是以服务经济为主体的现代产业新城。据【武侯今日】报：2018年，武侯新城电子商务交易额达540亿元，环比2017年437亿上涨约23.57%，片区就业人口约30万人。
确实，规划中的大多数都在变好，但历史遗留下来的问题，短期内也是不可能抹净的。撩叔在武侯新城转了一大圈，破旧的小区、未拆完的厂房、断头路、白天都相对稀少的行人，很难相信这里的房价已经破3万/㎡了。
△武侯新城现貌仍需提高
2、脚踏贵地，仰望飞机
难以忽视的航道硬伤
另外，除了脚下踩着的是成都最贵的地，抬起头，撩叔记录了短短10分钟内，竟然有4架飞机轰隆隆而起，武侯新城，饱受诟病的正是位于双流机场的航线之下，频繁的噪音污染不可避免，入住需要一定的心理准备，同时也检验开发商隔音材料的使用是否到位。
△ 武侯新城上空正常倍镜拍摄下的飞机大小
先例在案：区域内拿地开发较早的新希望锦悦楠庭项目便因“噪音”引发的维权备受关注，800余户业主集体反映：项目隔音降噪工艺（墙体、楼顶、门窗等）与宣传不符，在门窗全部封闭的情况下，分贝仪测量的结果是56-70分贝，严重影响到人们的身体健康和正常生活。
△ 新希望锦悦楠庭“航道噪音”情况
— 前景！ —
“腾笼换鸟”丨后续超4000亩土地供应量可塑性极强
配套短板全力补齐
俗话说，房地产短期看金融（政策）、中期看土地、长期看人口，撩叔认为：区域要想火、土地得先行！尤其是这样一个“新城”。
武侯新城在近几年成都房地产市场的崛起让人印象深刻，眼前一个又一个高端项目的亮相，背后是一宗宗地块在土拍现场的“你争我夺”，后续仍有整理的超4000亩待开发土地供应量，足见这个板块的潜力着实不可低估。有业内人士称：武侯新城近三年多的土拍历程很可能造就的是成都主城区又一个，同时也是最后一个新生高端居住区，是继“金融城”、“攀成钢”之后高端群聚的“豪宅第三极”。
△ 近几年武侯新城土地市场概况
在武侯新城以后，如果还想买进新的高端居住区，就必须往近郊甚至更远的地方选择了。为啥？撩叔通过对土地数据的分析来看武侯新城为何有实力被业内称为“豪宅第三极”。
1、
宗地平均面积大
上述10宗武侯新城的代表地块平均面积达110.344亩，这一数据远超成都主城区同期出让地块平均面积65.13亩，超出率达约69%。如此，武侯新城地块的特点就是“面积大”，单宗地块面积大的优势无须赘述，首当其冲则是有利于房企充分展示自家能力、特别是整体打造高端产品。
2、
宗地平均容积率低
出让地块平均容积率小于2.5，同期成都出让土地平均容积率约为3，因武侯新城整体规划容积率为2.5，除去产业用地，住宅用地多以容积率低于2.0的土地为主。如此，武侯新城的低密建筑格局，舒适居住层次毫无疑问，未来土拍低密仍然是土地的亮点。当然，武侯新城的低密关于楼层的限制也受航道的大部分影响。
3、
商业占比小 纯居住属性强
高端住宅通常以纯住宅为主，武侯新城出让的约80%住宅土地中要求商业物业占比不得高于10%。武侯新城对居住属性的强调领先全市，商住分离的好处不仅提升了区域的舒适度，也使得拿地房企“不得不”拿出看家本领共同打造区域。
△ 武侯新城核心板块拿地一览 来源龙湖售楼部
当然，“面条”卖得贵不能只看“面粉”，“绍子”料不足也味同嚼蜡。
1、交通区位
武侯新城地处成都市三环西南外侧，规划建设面积21.11平方公里，核心区域面积8.6平方公里。除了基本完善的大道路，撩叔发现：因部分小路不畅通，区域内公交路线还很少，当然地铁3号线（已开通）、10号线（已开通）、9号线（在建），是未来区域的核心轨道交通线。另外，武侯新城TOD双凤站年内动工，总体看片区的公共交通还需进一步完善。
△ 已开通的地铁3号线武青南路站
2、教育资源
争议已久的公立小学最终定名为“来凤小学”，金茂府，龙湖天宸原著，西派城等项目业主小孩有望都能享受；西派城东南侧的龙江路新城分校和中粮瑞府东南侧的石室佳兴外国语学校定位均为私立；而阳光城檀府和金科博翠府旁边的北二外附中附小（含幼儿园和小学）是一所重点打造的公立学校。此外还有西川实验中学、武侯外国语学校、武顺街小学等等学校遍布武侯新城核心居住板块。
撩叔认为：总体来看目前教育资源质量中等，未来有望借助新城规划持续提升。
△ 石室佳兴外国语学校
3、商业配套
两个体量超10万方的大型商业体武侯新城吾悦广场和武侯万达广场是区域目前能去的商业体。作为商业占比较低的区域，龙湖天宸原著有底商和写字楼配建，还有在建的号称龙湖“最高端”商业紫都城，武侯新城已基本形成了生活场。
△ 在建的龙湖·紫都城商业
4、其他配套
撩叔走访中发现：片区内缺乏天然资源，大量整理土地也使得区域“空白”较多。目前靠近环城生态片区，与重点文创项目1300亩天府芙蓉园、水韵天府连成一片的是武侯新城为数不多的生态亮点。此外，低密限高使得区域房屋呈阵列式布局，整体看上去舒适度高。
△ 天府芙蓉园
— 未来！ —
身家500万起的购买力还有多少？
武侯新城未来之路还需要时间作证！
武侯新城片区目前在售或预售的新房主要是：首开金茂府、金科博翠府、龙湖天宸原著、中粮瑞府、西派城、当代中德璞誉，以及还没修建的保利地块和即将进入二手房阶段的阳光城檀府、新希望锦悦楠庭，未来也是持续的市场供应。
撩叔认为，任何豪宅区都需要各方合力开发构建和时间的沉淀，翻看“金融城”和“攀成钢”，其价值崛起之路都或多或少在“批评声”中经历过时间沉淀。
但历史总是惊人的相似，金融城的10年发展中，诸如：中铁建、中海、复地、合景泰富等品牌开发商陆续进入；攀成钢也有新鸿基、仁恒、吉宝、绿地、伊泰等组成“高端天团”在观望中深耕。
眼下的武侯新城，虽然存在历史遗留问题和航道硬伤，但地王频现、配套升级、产业水平空前、品牌房企扎堆进入等优势利好，支撑区域未来发展不成问题。至少在撩叔的走访中，多数开发商自上而下的底气十足，似乎在表示，“武侯新城的未来还用得着怀疑？”
动辄4/5百万的商品不是一般家庭能够承受的，武侯金茂府已经交出了第一份大概成绩单，接下来，还有金科博翠府等项目相继等待市场反映。
撩房君团队建议：
1、区域内大部分项目同质化竞争严重，大家都端上了自家“色香味”俱全的“硬菜”，未来还需要在产品层面差异化，多做创新，广大购房者也多做对比，购入自己切实喜欢的项目。
2、目前来看，航道有一定的影响，考验你对区域的承受力，建议购买前多到现场实际感受一下。
3、目前该区域一手房价格高于二手房价，如果是投资，建议缓缓，自住随便。当然一切还需广大购房者结合自己情况来判定是否买入2019开年“网红”之武侯新城。