本期分享人 | 房姐Susie
在英国私人住宅租赁市场，出租方式有两种：一种是 单一出租形式Single Let （将一套房子出租给一个家庭或租客不超过2个人），另一种是 群居出租形式HMO （出租给不同家庭或多人）。
单一出租形式Single Let最为常见也为大多数客户选择，而群居出租形式HMO更为专业并考验管理能力，颇受职业房东的热衷。
今天咱们就来聊聊 什么是多人出租HMO 。
01 定义
HMO ，是 house in multiple occupation 的简称，即 群居出租物业 （有时 也被称为“合租”物业 ）。
英国住宅租赁市场供需紧张，伦敦尤甚，不少房屋按照单个房间来出租（可以联想国内的自如群租）。
通常来说，将住宅提供给 三个非同一家庭的租客 居住，并且他们 共同使用卫生间，厨房等共同设施 ，这类形式被称之为HMO多人群居出租。
在这里，家庭的定义指的是：一个人或共同生活的同一家庭的成员。
那么，一个“家庭”包括以下人员：
- 已婚或同居（包括有同性关系的人）
- 亲戚或半亲属
- 继父母、继子女
可点击英国官网具体了解：
https://www.gov.uk/renting-out-a-property/houses-in-multiple-occupation-hmo
02 HMO的优势
相同户型的普通住宅，相比单一出租的租赁形式，如以HMO的形式出租的优势有：
1. 租赁群体广泛
从学生到打工族，尤其是单身人士，对生活有要求，对预算有控制。毕竟在生活成本飙升的今天， 全英房租收入比已达31% ， 伦敦更是超过35% 。
以伦敦搬砖人平均年税前收入41,000镑计算，扣除个税、国民保险等，每月到手2,870镑左右， 月收入的35%也就是1,004.5镑 拿来付房租。
这个金额在伦敦四区内都租不到一个studio，在不降低其他生活品质的情况下，合租就成为了一个选择。
点击了解：11月租赁数据出炉，Londoner的房租收入比超35%
2. 租金收入稳定
因为所有租户很少可能在同一时间离开，整房空租率非常低。
3. 现金流和投资回报率相对比较高
以一套4卧住房浅算：
单一出租：租户为带俩娃家庭，月租3,000镑，年租金收入 36,000镑 。
HMO出租：分租给四位租户，每人每月900镑，即月租3,600镑，年租金收入 43,200镑 。
如此可见， HMO出租比单一出租年租金收入多出7,200镑，相当于超出单一出租年租金收入的20% 。
4. 能源费或有利润空间
如以包Bills的形式来算进租金里，每个租户额外交费，只要整个房子的能源费低于租户交纳金额，那么多出来的就是利润了。当然，如果租户不节约，能源费超支，也会造成亏损。（这个时候房屋EPC能效高的优势就展现出来了）
03 HMO的劣势
1. 房东/管理者太操心了
与单一租赁对象只有一个家庭或两个人而言，HMO就要和3个及以上不同背景/来历/性格的租户打交道，沟通和管理的时间/精力成本较高。
对于房产投资市场的新手，工作忙或是怕麻烦的人，签完合同坐等收钱的单一租赁形式更适合。对一些职业投资客和老炮而言，HMO收益高更讨欢心。
2. HMO的运营成本比较高
因多人群租中短期居住，对于房屋的爱惜维护相对差些，房东在维修和保洁上的花费也会增多。
3. HMO的租户的矛盾处理
好几个年轻单身人士住在同一屋檐下，磕碰拌嘴难免发生，如果升级到动手打架，房屋损害不说，一旦有人员受伤，房东真是有的受了。
04 HMO执照申请
为了更好的管理租赁市场，政府对群租屋租赁实施强制管理办法，根据《英国住房法》规定，如果房东要以该方式出租房屋的话， 必须要申请相关的执照：HMO Licensing 。
总的来说，如果出租房产在英格兰或者威尔士地区，符合以下条件的，房东都需要注册和申请HMO执照：
- 物业租给 5个或更多的租客 。
- 部分或全部租户 需共用厕所、浴室或者厨房设施 。
- 至少有1名房客缴纳租金（或他们的雇主为他们支付租金） 。
- 这些租客 至少来自两个或以上不同的家庭 。
一般来说，HMO执照的有效期最长 5年 ，房东必须在执照过期前再次更新。如果房东有多处以HMO形式出租的房产，那么每一处房产都需要申请执照。
HMO执照通常由房屋控制人申请，可以是收房租的房东，也可以是房主雇佣的房屋经理。也就是说，房东 可以直接通过当地政府进行申请 ，或者 委托房产中介 。
请注意，未拿到HMO执照就擅自出租，可能会被处以无上限的罚款。
当然，并不是申请了就一定能拿到HMO执照。虽然各地政府要求有区别，但共同要求的大原则必须要确保：
- 房屋的大小和内部设施必须适合租客的人数。（不可存在超负荷居住的情况）
- 房东或中介必须是“干净的”，没有任何犯罪记录或任何违反房东法的规定。
- 每年向房屋委员会提供有效的燃气安全证书。
- 安装并维护火灾报警器。
- 应要求提供房屋内所有电器的安全证书。
委员会可能会在执照中增加其他条件，例如提高设施的标准等，他们会在申请时通知。
委员会必须在收到许可申请后的5年内对HMO房屋进行住房健康和安全评级系统（HHSRS）风险评估。如果检查员在评估过程中发现不可接受的风险，房东/管理人必须进行整改。
05 房屋规划许可
此外需注意申请HMO执照时还要得到 规划许可 ！（是不是已经头大了，虽然HMO很香收益好，但要求也是更高更规范）
规划许可（planning permission）是指房屋发生 结构性变化 或者房屋 用途发生变化 的情况下，需要向地方政府申请的许可。
如果没有许可，任何房屋结构改变或者用途改变都可能是违法的。政府可以采取强制性手段来执法，包括下发改进通知，罚款甚至是刑事诉讼。
把房屋当作HMO进行出租，属于改变了房屋用途，由单一家庭居住，变成多人多个家庭居住。
1. HMO房屋最低面积规定
2018年10月1日起，《HMO房屋 最低面积 规定》开始实施，规定要求：
- 如提供给一名10岁以上人士居住，房间建筑面积不能少于6.51平方米；
- 如提供给两名10岁以上人士居住的房间，房间建筑面积不能少于10.22平方米；
- 如提供一名10岁以下儿童居住，房间建筑面积不少于4.64平方米；
- 如房间的建筑面积少于4.64平方米，那么，该房间就不能作为卧室用途。
（以上针对HMO租赁房屋里的每一个房间）
2. 必须确保HMO房屋的燃气设备处于安全状态
房屋每年必须由燃气安全注册工程师对住宅物业的所有燃气设备（如灶具、炉具等）进行检查。房东须向租客提供当前的燃气安全证书。
对于需要HMO牌照的HMO房东则需要在申请执照时提供该证书，并每年要向council寄送最新的证书副本。
3. 确保HMO消防安全
英格兰和威尔士的所有住宅物业都要遵守建筑法规，确保提供的房产没有火灾风险。HMO租赁房屋被认为是有较高火灾风险的物业，消防安全标准的要求也就更高。（具体看房屋所在区域council的相关要求）
4. 确保房屋适合人类居住
房东必须确保房产 从一开始和整个租赁期都“适合人类居住” ，包括卧室和所有公共区域。
如房屋出现了一个或多个以下问题，将被视为不适合人类居住，如：该建筑物状况很不好；房屋内出现严重的潮湿问题；内部没有足够的自然光也没有足够的通风量；没有正常的冷热水供应；房屋内排水和厕所功能不正常；租赁房内没有烹饪食物以及处理废水的设施等等。
5. 必须要对房屋进行维修和保养
包括不限于：
- 维护房屋住宅的结构和外观（包括排水沟、水槽和外部管道）。
- 维护住宅内供水、供气、供电和卫生设施(包括面盆、水槽、浴池和卫生设施，但不包括使用供水、供气或供电的其他固定装置、配件和设备)。
- 维护住宅内空间供暖和热水装置您要对住宅进行定期电气安全检查。
- 至少每5年要请合格的电工来进行检查和测试，必须要有"电气装置状况报告"（EICR），并在新租户入住前提供报告的副本。
写在最后
英国的房产市场经过百年来的发展，已经非常规范成熟且不断完善提高。无论是买卖还是租赁，都有健全的法律规范约束和保护甲乙双方。对于房产投资来说，安全永远比收益更重要不是吗？
今天就先分享到这里，感谢阅读，并提前祝福大家2023年平安幸福、收获满满！
