开头先说个突发事件，哈尔冰放松调控，取消限售。
初看这个事情确实比较“震惊”，毕竟是第一个正式取消限售的二线城市。然而细看其实也没啥，主要是媒体们傻x，说的话让人看不明白产生了歧义。
媒体的话是，哈尔冰废止加强调控通知，包括限售，新房网签起3年可上市交易。
我们知道，现在都是期房需要3年才能交付，所以从网签起3年限售就是不限售。而媒体的话让人以为，哈尔冰以前*证办**3年限售，现在新政改为网签3年限售，进行了大幅度的放松。
但事实并不是这样的。
哈尔冰之前的限售就是网签3年限售，所以一直以来都相当于不限售，现在只不过是直接取消了网签限售而已，实际上没有任何实质性的变化，对当地楼市也难言利好。
所以大家散了吧，别一惊一乍像个韭菜。
下面说正文
昨天文章最后，我提了一句河西二手房，让真想置换的朋友早点行动，不要总想着挂高价。
结果就有粉丝和我开玩笑了，说我去年还叫大家不要卖河西房子。。。。。
我得赶紧解释一下，挽回下尊严。。。
其实当我们站在高楼向下看的时候，会发现目之所及，90%都是老破小；而当我们开车去主城的时候，常常会被那逼仄的马路与乱闯红灯的电瓶给气的说不出话来。
这样的环境与房子，很明显是不适宜居住的，每人都想有一个更好的生活环境。
在这种情况下，河西离主城特别近，马路特别宽敞，建筑特别新，人群素质又特别高，自然就是最好的选择。
我经常会和大家说，买房要买高品质的房子，但“高品质”本身也是相对的。
就河西而言，要买那种定位高的新房，能力范围内买最贵就行；但就全市而言，河西随便一个商品房都算得上“高品质”，这也是相对的。
在这个大前提下，长期持有河西房产一定是最好的选择，是没有理由卖掉持币的；但就短期来说，谁也想不到去年底会发生停贷的灾难。
无论如何，事已至此，我们依然要根据目前的环境制定新的计划，那么我对于河西房产的处置建议是这样的：
对于河西的老房子（房价5万以内），建议卖掉，卖掉后持币或者打新都可以，这种房子是没有太大潜力的，流动性反而会越来越低；
对于普通房子，则看情况
如果你杠杆很高，房子很多，那么建议卖掉一些，降低杠杆。这是从风险考虑的，毕竟谁也不知道未来房价如何，减少暴富的可能性，提高家庭的安全性在这几年是最好的选择；
如果你只是追求存款保值升值，那么建议你置换成河西新房，今年会有2000套上市，并不难买；
如果你因为各种原因不能置换，那么我也建议你继续持有房产而不要持币，毕竟河西依然是南京最好的版块，再普通的房子也算得上南京的“高品质”；
如果你有好几套房子要置换，建议直接多套换一套，买一套最贵最好的，比如河西中丹若园，河西南金基这种；因为一来自住改善最重要，二来河西房子本身就是品质越高，投资价值越好。
如果你的情况很复杂，那么就根据上面建议综合考虑，原则上是置换、降低杠杆、不要持币。
我去年也一直是这个意思，长期看河西的商品房肯定好过持币。但你若非要说去年跌了几十万还不如持币，那我也没办法，毕竟我也不是神仙，能看到长期就已经不错了。
当然了，道理谁都懂，现在关键在于二手房卖不掉，置换就无从说起。
我依然要给出自己的意见，也仅仅是个人意见，那就是降价
其实现在河西南成交价大多在5.5-6之间，卖的也是异常艰难；而河西中由于房子年代跨度大，没法给出成交区间。
河西南新房的价格预计在5.4附近，意味着依然有小几千的倒挂，这种情况下，我觉得哪怕你就是把二手价格降到5.4万，然后去平价置换新房，也是划算的，毕竟河西南大部分房子都是早期的刚改定位，品质远不及今天的新房。
上策是800万卖掉老房子，然后750万买入新房
中策是750万卖掉老房子，然后750万买入新房
下策是挂800万一直卖不掉，一直持有老房子
既然上策不可能，又何必走下策呢？
当然，万一你降价卖掉后，楼市变火，虽然成功上车新房，但又少赚了几十万，那也得认命。毕竟投资这事差不多就得了，你不可能永远卖在最高点，能把握一个长期的趋势就足矣。
下面说一个很关键的点，那就是在河西，什么房子叫“品质不高”，建议提早置换的呢？（以下仅针对河西，因为河西买家对环境要求高，其他版块酌情考虑）
1、2梯4户（1梯2户）。
1梯2户的房子邻居干扰太大了，中间户还有连廊的隐私问题，越来越不受高端市场的欢迎。
再加上现在新房基本都是2梯2户，甚至1梯1户（两家完全见不到面，需要连廊配合，比如中国府、万物240、绿地海珀），以后不同梯户比的房子差距会越来越大。
2、外立面涂料的
外立面真的可以决定一个小区的房价，因为它是第一印象，尤其当时间久了之后，涂料房往往一片斑驳，比如河西中的中华紫鑫广场，这是个带小区的正统住宅，因为外立面的原因价格一直都非常低。
3、户型非常差的
一般来说户型对二手房影响不大，但奇葩户型除外。早期的房子户型多奇葩，不通透、手枪户型等等，这类房子在二手市场流动性也会越来越差。
4、人车不分流的
在有小孩的今天，安全永远是第一位，这样的房子是难登大雅之堂的。
5、邻居素质低、小区维护差的
这个日常生活里都能发现，比如楼下是不是经常乱停电瓶车，群里是不是经常吵架，电梯是不是贴满了广告，公共区域装修是不是很差，垃圾是不是乱扔等等，这些都是制约房价的核心，又称“圈层”。
不要小看“圈层”，说好听点叫“圈层”，说直白点就是“业主素质”，只不过平时碍着面子，不好意思说某小区业主素质低而已。
小区会存在良性循环与恶性循环，愿意高价买高端小区的人往往对环境有很高追求，所以圈层会越来越好；而低端小区则是有追求的人卖房跑路，没追求的人接盘进来，环境只会越来越差，老破大就是这么来的。
以上就是河西个别豪宅房价越来越猛，而有的小区开始乱涨一气，后来偃旗息鼓的原因：进入了两种不同循环。
至于得房率根本就不影响房价，除非你能多变出个房间，这点要注意。
另外，有一种房子，或许品质算不上特别高，但是值得持有的，那就是小户型，原因很简单，河西新房里小户型已经绝版了，尤其是那种80/90平的，无论两房三房。
再加上小户型业主即便卖房了也未必买得起140平新房，那么你们继续持有是没有问题的，在房价高企的今天，低总价的房子拥有得天独厚的垄断性优势。
而对于品质一般小区的大户型来说，早点跑吧，老破大很可怕。。。
以上是我的建议，未必能让你赚到最多，但能让你最安全，这也是我一直所崇尚的。投资这事，确实差不多就得了，别老想着赚最后一个铜板，能保证自己大方向正确就行了。
最后，关于置换成什么房子的问题。。。
顶豪目前没消息，但你预算在1000万以内，必然是香港嘉华啊。。。
3个商场+地铁+河西中央公园，从河西中过来江东中路一条路开到底非常便捷，面积100、120、140、160、200，一共大约 800套 。
目前情况来看，基本上疫情一结束就公开，然后5、6月份就能开盘了，本身就是河西南最值得买的房子，开盘也是最早的。
说实话，你们觉得现在还会有800个人摇河西吗？
所以只要参与了，基本都能买到，无非是面积段的问题。反过来，至于河西南其他几个面积140/160的新盘，基本看都不用看了，无脑怼嘉华就行，以后二手房与嘉华必然是会存在差距的。
