FANGDONG
郑州最近两三年的新交付小区，物业费已普遍收到2-3元的水平，按理说不低了，但人们对物业不作为、邻居没素质指责，似乎没见减少。
广大业主们对物业服务至少还有如下疑问，且很难得到答案：
物业公司收那么多物业费，都干啥用了？有没有人监管？
为什么别人小区物业费比我家低，服务质量却比我家好一大截？
郑州的物业公司到底挣不挣钱？
小区里到处都是广告，物业公司挣了多少？是放自己腰包了还是提供更好服务了？
十年房龄小区1-2元的物业费、新小区2.5-3元的物业费、北龙湖普遍6-7元的物业费，标准咋定的？贵的贵哪了？便宜的就一定没有好服务？
我们通过走访郑州典型小区，及咨询相关业内专业人士，今天一次性解答以上所有疑问。
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：陆离 美编：小樱 校对：大豆
01
不看不知道，物业费差不多，服务差距这么大
7月底，我们走访了东区永威东棠和高新区金科城一期。
两小区物业费一个2.2元、一个2.3元，都有片区优质学区加持；二手房价格都吊打临近楼盘；小区人口规模相近。
永威东棠：2013年交付，物业费2.2元
门岗：
7月28日中午，从东门人行出入口进小区，有1名保安值守，非常认真地对访客进行到访核实并登记，没有业主反馈，外人很难随意进出小区，疫情扫码查验也非常规范。
物业在门口设置有免费取用的绿豆水，业主及外卖小哥均可取用；门前还配置有不同形制的推车供业主使用。
公区保洁：
小区内部为石材地面，清洁度很高，各处都看不到杂物丢弃和浮土；小区各单元垃圾箱没有一处外溢情况，箱体下为不锈钢地板，观感整洁且更方便保洁清扫。
园林养护：
小区内绿植密布，树种多样，交付近十年，大多树木已长至三四层楼高，荫凉多，绿意浓，地面看不都黄土裸露。
公区设施维护：
公区设置的不锈钢栏杆及扶手干净整洁；物业服务中心上方的活动健身场地，健身器材虽然看着有些年头，但维护不错，能正常使用且干净整洁，地面上带放防滑槽的石砖也无破损。
地库：
非机动车停放区，车辆停放规整，充电口走线美观，并配置有免费电动充气阀，方便业主给车胎补气。
地下车库地面为金刚砂材质，两层地库间的车行道为石材地面，均养护到位，看不到破损迹象。
永威拿手的管道布置，虽然不像近两年的上和系、森林花语等小区那么惊艳，但考虑其交付近十年，目前维护状态也足够优秀。
个别细节：
路面与草地结合处，均设有金属滤水槽，雨季时能有效防止积水存积对绿植和石材的破坏，且所有倒角处都做了圆角磨平处理，降低小孩玩耍时可能出现的磕碰风险。
金科城一期：2018年底交付，物业费高层2.3元、多层3元
门岗：
小区北门为人车共用门，7月29日下午4点左右，从北门进小区，有3名保安值守，访客需要登记到访信息，报出到访详细房号并登记电话后，则无需业主核实；大门设计形制较简单，也无便民服务方面的配置。
公区保洁：
远看整体还行，近看全是小毛病。虽然也有各楼栋之间大多也为石材地面，但可见多处黄土遗撒，各单元门前地面都可见污渍，探访期间也能见到三轮清扫车在清扫路面，但瑕疵过多，工作量巨大。
园林养护：
小区园林整体以草坪为主，高大树木栽植率不高，交付仅三年，还没形成层次感，不过枯草、黄土裸露现象已经很多。
整体来说，多层区域绿植维护状态高于高层区域，但能看到业主侵占公共绿地的现象。
公区设施维护：
不能看，小区地面、景墙、单元大堂门楣、步梯间，破损脏污随处可见，甚至不如一些安置房小区。
地库：
非机动车随意在各地库单元门前停放，张贴有禁停标识的地方更多。
地库保洁养护也不行，去年小区地库进水，目前多数泡水墙面斑驳一片，仍未处理；两层地库之间的车当道路面破损严重，观感极差。
随机选择一个地库单元门查看，非机动车停放区照明灯破损无人管，地面垃圾无人管。
个别细节：
22号楼电梯轿厢内的电梯维保卡，标注的下次检验日期为2022年4月，目前已超期3个多月。
金科城的物业费比东棠高，交付时间比东棠晚，物业品牌影响力在全国远高于永威，为什么到了郑州如此水土不服？
当然，在郑州，被永威物业品质吊打的物业公司十有八九，金科败落并不奇怪，但如此拉胯，真心对不起2.3元的物业费。
到底是金科城物业在赔钱维持才会如此差，还是永威东棠物业有地产公司资金支持才能如此好，我们有必要好好算下账。
02
郑州商品房小区物业到底挣不挣钱？
据业内资深人士透露，目前郑州商品房小区物业公司的净利约在6-8%之间。
其中一半小区能实现收支平衡，两成微利，两成能实现8%以上的利润，赔钱的不足一成，大多还是新交付小区物业费收取率较低导致，“不挣钱的都退出了”。
我们以郑州某小区为例算笔账。该小区收费体量约20万方，总户数约1200户，物业费2元；有约1300个车位，车位管理费80元/月。
收入：
物业费：20万方*2元*12个月=480万；
车位管理费：1300*80*12=125万；
代收收入+广告收入：约30万。
第三项中，业主们比较关心的收入，如电梯广告一梯一年约2500元（疫情前为4000元）*42部电梯=10.5万；
地库道闸由供应商维护，无广告收入也无维护支出；
售水机单台一年场地费5000元；
快递柜单台一年2000-3000不等；
自助售货机单台一年约1500元。
以上各项总收入约635万。
支出：
保安24人，平均工资约4000元；保洁18人，平均工资约3000元；园林绿化养护师、水电维修工程师10人，楼管及办公人员15人，工资约4000-5000元。平均薪资按4000元/月估算，总计约321万；
公区能耗、日常运营维护设施采购支出、防汛防疫支出，合计约255万。
以上各项总支出约576万。
目前小区物业费收取率（含预收款）99%，以此推算，小区物业净利润约9%。
该案例及业内人士给出的说法，都在指向以下判断：
收费面积体量在20万方以上，物业费超过2元的小区，都能挣钱；
低于10万方的小区，物业费收取总额有限（北龙湖7块物业费的小区除外），较难挣钱；
超过30万方的小区，本身有足够红利，但用工、能耗成本也大，小区人口多、众口难调，物业费收取率会相应下降，只要用心做也能挣钱。
03
既然多数都能顾住成本，为啥差距还这么大？
业主需要的物业服务，首先是安全，其次是便利，然后是舒心，最终是体面。
每一个层级的提升，都要用钱开路，但核心逻辑，拼的还是物业服务的用心和担当。
很多小区物业之所以被诟病，大抵源于以下差距：
1、物业服务效率差距太大
现在全国性的物业公司，底限不低，上限不高，很可能拼不过一些中小规模、更注重服务品质的物业公司，原因出在运营效率。
因为一个全国性物企的城市公司，就比一个中小型物业集团的规模还大，管理线更长。
小区收的钱要全数上交集团总部统一管理，支出时，大事小情都要打报告走流程，导致效率不高，往往一棵树死了，两年都没补栽上的情况，多源于此。
一件是小事可以拖上数月，自然引发业主不满。
而一些中小型物业公司，管理线短，更容易按轻重缓急来处理支出项，有紧急情况，直接走借款就赶紧干了。
这导致全国性物企，既不很差，也不会太好；中小物企，则会好得可以极好，差得可能更离谱。
2、物业公司的企业文化差距
一个企业的文化，归根结底还是由主要领导体现。每家物业都有细致的规章制度和管理规范，但老板重视物业品质，经常性地关注物业情况，一定是两个效果。
比如金科城可能涉及金科物业总部-全国大区-城市公司-具体项目四层，你不能指望金科物业老总关注一个单独项目，没时间也没必要，能做到及格就行，做不到也不是紧要事。
而永威旗下物业项目并不多，老板对物业品质还非常在意，企业文化里到处都是精细化基因，一旦实现收支平衡，只会越来越好。
3、物业费收缴率差距大
现在郑州的物业公司都是以收定支，基本不会亏损，但前提是小区业主缴费的比例。
很多新交付小区收3块的物业费，但入住率很低，物业收支无法平衡，也是心有余力不足，只能等待小区物业费收取率达到70-80%，才可能有转机。
当然，一些物业费较低的老小区不存在这个问题，物业服务差的原因只有一个，物业费太便宜。
体量在30万方、年限接近10年、总户数在1800-2000户的小区，还只能收着1块多的物业费，因成本上涨，导致服务下降，业主不交物业费，物业没钱，服务继续下降，恶性循环，最后互相伤害。
4、比服务的心理差距
同一个开发商往往会有多个产品系，开发不同产品定位的小区。新房销售时，豪宅的物业服务话术也会被直接套用在刚需盘小区上，这就造城了业主收房后的巨大心理落差。
虽然交的是刚需盘或者改善盘的物业费，但也总想和豪宅小区比一比物业服务水平。
北龙湖豪宅小区物业费普遍较高，大部分在6-7元/平/月，但是提供的物业服务也是高端、高频、高质的，比如邀请园艺师修剪小区内的景观黑松，一年两次，一次就需要2万元；比如小区内的保洁工，要求每隔2个小时必须将全小区垃圾桶清理一次；比如1名楼管最多服务80户业主……
这都是刚需盘、刚改盘小区，在低廉的物业费面前，始终不可想象的服务标准。
5、业主群体素质和社区氛围差异
同样物业费标准的小区，未必有同样素质水平的业主。
素质和社区文明氛围差的小区，物业公司服务难度更大。
随意扔垃圾、景观水系里涮拖把、消防步梯堆满杂物、电动车上楼、门口公共区域放鞋架……这些不文明行为普遍存在，但是有些小区业主较为自觉，小区整体维护较好，有些小区则不然。
这些差异的存在，也不能全怪物业公司。
04
你为啥不想交物业费？
人们不想交物业费，首要原因当然是物业服务差，但重点还是有了对比之后的心态失衡。
只是不交物业费，结果只能让矛盾更加恶化，直至再无扭转余地。
其实大家都明白，骂物业一时爽，却不解决问题，物业服务要改善，最终还是得靠物业费支撑。
所以目前物业矛盾严重的小区，与其拒交物业费，不如合力先让物业费收取率实现收支平衡，也许还有生机。
但大众朴素的心理是，给钱不办事，还让掏钱，这是找骂，一定收效不大，想解决物业服务差的恶性循环，大抵还得各方共同努力。
尽管在2021年7月30日，《河南省物业管理条例》进行了最新的修正，但是《条例》仅仅只是规范了物业公司的服务范围，需要具体再细化、再规范的还远远不够。
真正能够减少物业公司与业主之间矛盾纠纷、提升物业行业整体发展，至少还需要以下几点：
1、政府要引入监管机制，对物业费市场定价进行监管。物业费市场化了，但是也不能任由物业公司随意定价，而不考虑物业服务水平的提升。
2、物业服务要有标准，有细则。什么样的物业费标准，对应什么样的物业服务水平，需要有明确的标准。如果这个标准难以制定，也可以发挥市场作用，以市场上优质物业公司的实际样本改编为细则。比如永威东棠物业费为2.2元/平/月，市场认可度极高，那就以永威东棠的物业服务细则制定出该价位的服务标准，要求其他物业公司达标。
3、物业费交纳规则可否灵活改变？以前是缴费在前服务在后，业主交了钱服务没保证；在行业标准明晰的情况下，完全可以服务在前缴费在后；物业公司达到服务标准，更有理有据要求业主缴费。
或者设立监管账户，物业费统一监管，看服务进度和达标程度具体划拨至物业公司。业主支付物业费购买物业服务，不是像购买商品交钱拿货交易结束，而是需要后续的持续*服务性**，对物业公司如何使用物业费进行监管，极为必要。
4、物业公司权限划分问题，小区是独立的，业主支付物业费也是以小区为单位的，服务本小区的物业公司负责人应承担本小区物业服务的最大权责，物业公司利润分配我们不管，物业公司服务权责必须在本小区内实现闭环，而不是上下级公司联动，方能让小区有自主性，提高运营效率；做好岗位培训，让员工有认同感，而不是随意招人、以资定岗。
5、部分物业费过低小区业主，应该认可物业费提价。2元以下、体量大、房龄十年的高层商品房小区，可按当前郑州物业费指导价1.73元上浮10%的标准靠拢，保证物业服务有米下锅。