话不多说，直接干货。我是令狐少侠，本次测评的项目是管南今年以来热销的富田九鼎公馆。
- 基本信息
先说一下开发商，2018年3月河南振兴房地产拿下姚庄和郎庄两宗土地，振兴也是郑州老牌开发商了，1994年开发建设科技绿苑小区（郑州首个商品房项目），振兴陆续开发了科技大厦、开发业态涵盖品质住宅、别墅、写字楼、文旅产业等业态类型。目前交付的商品房项目有富田九鼎世家、富田*阳城太**、富田兴河湾，开发商的实力挺强，交付的口碑也不错。
富田九鼎公馆营销中心位于南三环和金岱路交叉口向南100米路东，分6个地块开发，北邻南三环，南至南四环，项目有7平方公里的体量，属于管南片区中的超级大盘。
富田九鼎公馆区位图
目前一期基本已经售罄，剩少部分大面积房源在售。目前待售的是二期，二期位于鼎瑞街和金岱路交叉东南角，整体地块整体还比较方正，开发的是33/34层高层住宅，在项目的西侧是3层底部商业，项目住宅+商业容积率3.5左右，占地100多亩。
二期位置
交通配套：营销中心临近4号线（明年年底前通车）太白路站、一二期临近星火路站、三期临近河西北路站。另外规划有地铁12.14.16号线。这是该项目一大优势，交通比较便捷。
地铁4、12、14、16号线经过
教育配套：富田九鼎公馆一大劣势就是配套，教育除了内部规划2所中学、2所小学、3所幼儿园。目前周边最近的学校有管城区第二实验小学（步行距离1.9KM）和嵩阳中学（步行距离1.8KM），后期主要还是靠自身规划的学校（据说要签约创新街小学集团，但暂未确定）。
规划的星火路小学
商业配套：二期在社区的西部规划有3层商业，用围墙与住宅隔离，目前周边最近的大型商业有万科美景龙堂（距离2.8km）、阳光商业中心（距离2.6km），商业基本要靠自身规划。
其他配套：医疗最近的是郑州市第七人民医院（行车距离3.6km），项目东侧是十七里河湿地公园，可以河边慢跑散步。西侧是金岱产业园和卫浴城，目前金岱产业园已确定搬迁。
项目东侧500米十七里河湿地公园
即将搬迁的金岱产业园
鼎元街上的卫浴城
- 营销中心观感
1.景观示范区既视感
目前富田九鼎公馆的营销中心是租的，后期售罄后会变入湿地公园的一部分，不过这千亩大盘至少4-5年销售进度。
营销中心
富田九鼎公馆内有停车区域，安保有停车指挥，既然有停车指挥为何不指挥到停车区域？现场物业还是给顾客爱车放上遮阳罩。
现场物业放遮阳罩
景观示范区的水系
景观示范区后面为停车区域
2.迎宾
由于近期天气炎热，许多楼盘都有打伞遮阳的服务，例如融创，富田现场物业也有打伞遮阳服务，但是笔者并没有享受到这个服务。
进到营销中心后，左手边是登记处，右手边是五证公示和不利因素公示。有案场询问笔者是否有到访记录，笔者做过简单登记后开始听置业顾问介绍。3.
不利因素公示
3.置业顾问接待
在介绍区位图前，置业顾问先问笔者之前对咱们这附近了解吗？
其实从第一句置业顾问就在试探客户，如果你回答不了解，那么置业顾问就回跟你讲诸如“我们距离XXX商业中心非常近、地铁站可以步行抵达”其实就是在忽略比例尺对实际距离含糊其辞。如果回答来过附近XXX项目，那么置业顾问就会讲直线距离而非步行/开车实际距离。除非你告诉她说就在这附近住，她才老实的按照1:1比例回答。
置业顾问从区位图、沙盘图、户型开始讲解，目前二期单价参考一期单价15500元/㎡，这个价格在管南片区应该是卖到最高，从首开14800元/㎡一路上涨，如果说融创城是管南片区的价格屠夫，那么可以说富田九鼎公馆是管南的CEO盘。
另外这里多说一点，作为购房者，不要只看沙盘图，首先要问沙盘图尺寸是多少，其次许多信息沙盘图是不显示的，这就要看规划图，例如地面是否有非机动车停车位、不确定的建筑是什么等不利因素在规划图中都浮出水面。富田九鼎公馆二期地面是存在有许多个非机动车停车位的，说明地下停车位还是比较紧张，另外金岱路上众多的高压变电站带来辐射也是一个问题，不过后期会入地。
金岱路上众多高压变电站
高压入地
二期在售户型有95㎡、108㎡、125㎡、142㎡，依然是2T4户，但是本次层高相对一期由3米将到2.9米加上做好的地暖，估计想放个吊顶灯会比较困难。
相对之前的89㎡小三房，这次直接改成95㎡三房两卫，得房率75%，这样看来刚需购房门槛直接提高，至少46W首付+6K左右月供。目前预售证尚未下来，预计7月份开盘。现在富田的开盘节奏是小批量、高频次，高去化。
户型方正，基本无浪费面积，动线合理，主卧有卫生间
108㎡开间太窄，后期通风采光会是问题
125㎡只有客厅和主卧朝南
142㎡户型比较方正，三开间朝南
4.施工现场
富田九鼎公馆一期二期和安置房承建方是中铁十八局，之前做过的贵州、云南、重庆的路桥项目，住宅项目在郑州并没有过案例，在武汉青岛有过住宅项目，不过一般来讲国企的施工质量还是靠谱的。
富田九鼎世家交付效果
作为九鼎系列的九鼎世家是九鼎公馆的前辈，九鼎世家的交付效果如下图所示。
富田九鼎世家大门
社区内绿化
九鼎公馆一样ART DECO建筑风格，颜色有所改变
社区入户门
位于航海路的富田*阳城太**作为十年前的产品，至今二手房交易仍然活跃，周边中介门店众多。
而富田九鼎公馆配置有：小区wifi全覆盖，智能巡更系统、智能摄像头、指纹密码锁、可视对讲机、家居app等多重智能配套，园区有效规划的慢跑道、儿童游乐园、老人休闲活动区等，满足不同年龄层的需求，属于 目前市场主流的配置。
- 总结
优势：地理位置优越，同样的管南片区三环边上的鑫苑国际新城品质会被九鼎公馆超越，另外开发商还比较靠谱，千亩大盘交给小开发商来做很容易出现烂尾或经验不足的情况。另外很重要的一点临近老经开区，这算是一个地位位置的利好，地铁的交通优势也十分明显。产品自身规划也还不错。东边临近十七里河湿地公园也是一个加分项。
劣势：大量高压变电站，不过后期也将入地。周边基本没什么配套，基本靠自建。没有学校、医疗、商业，另外西边的金岱产业园的物流园、钢铁园、批发市场、工厂占了绝大部分土地，只能等待搬迁才能有居住环境的改善。另外目前最大的劣势还是价格。
关于管南区的选筹，注重品质选永威，注重位置且土豪者选富田，注重价格选融创，均好项目还是绿都。
这个价格放眼望去全郑州46W将近50W首付，我们时常在说跳开问题看问题，除去地缘客户，在刚需属性太过明显的管南之外，我们还可以有很多选择。
好了，本期评测到这里就结束了，这里是客观真实的鲜房评测，我是令狐少侠，接下来想看哪里的，加我VX：xianfang2019。少侠快马加鞭为你讲解~