原创 房小评 中国房评报道 2022-11-01 22:52 发表于北京
11月1日早上，旭辉控股（00844.HK）公告宣布已暂停支付旭辉控股集团境外融资安排项下所有应付的本金和利息。
房小评的后台和微信群立即收到不少读者的消息，大家主要的关注点在于：
这件事意味着什么？刚买的旭辉房子，会不会受到影响？
于是，我们干脆写一篇文章统一说说看法。
“保交付”放第一
旭辉在当前行业融资渠道收紧、现金流紧张的情况下，暂停境外兑付，是要把资金留在境内，归拢起来。
而归拢资金的目的，就是为了集中精力“保交付”“稳运营”。
如今交付是个敏感话题，但是对于业主而言，不必因为旭辉今天的消息过度恐慌，相反可以理解为旭辉冒着将来很长时间都失去境外融资能力的风险，也要把钱留在交付上。
从旭辉今年的行动来看，这家企业也的确是把交付放在最高优先级考虑的。
根据克而瑞数据，今年1-9月份百强房企销售额同比下滑了接近45.4%。
在这样的大环境下，旭辉的销售情况也受到了影响，但是这并没有影响旭辉的交付进度和品质。
根据旭辉集团微信公众号最新消息， 今年1-10月份，旭辉在全国交付了5.8万套新房，其中有近1万套是提前交付 ，而且品质并没有因此打折扣。由此可见旭辉“保交付”的能力和决心。
厦门旭辉·天樾公馆（实景图）
比如厦门的旭辉·天樾公馆，这个项目提前三个月交付，本身就让业主惊喜了一把。而且，最终呈现的实景效果在业主这里是过关的，甚至还有不少亮点，比如梦幻的星空地下车库、气派的大门等等。
据统计，目前旭辉的交房满意度接近90分。这个数字，在房地产楼盘停工、延期交付屡见不鲜的情况下，算得上一个不错的表现。
此外，为了让业主对房屋品质心中有数，旭辉近年来还在全国推出了100多座透明工厂，把房子的内部结构、工艺工法、用材用料，一点点拆解开，让买房人看清楚交付背后的所有细节。
目前，旭辉已经有30多座透明工厂的社区实现交付，买房人以全透明的方式，安心收房。
在房地产经营承压的环境下，提前交付、透明工厂这样的工作，旭辉本可以不做。但是旭辉仍然顶住压力，投入资金和人力来较这个真。
我们常说的“保交付”，本来就是开发商的底线，很多房企却没有守住。而旭辉坚持的不仅是“保交付”这个底线，还有“提品质”这项自我要求。
用品质赢得业主信任与口碑，从这点上可以看出旭辉是一家想要在房地产行业长久发展的企业。并且对于企业正常经营、楼盘正常交付的坚持，仍在继续。
看到这里，想必很多朋友们要问，旭辉既然一直在正常交付，为什么会出现今天的局面？
为什么要“蹲下去”？
的确，旭辉从去年底就已经是“三道红线”绿档房企，一直被业内视作优质民营房企的代表。
今年9月份还由中债信用增进公司担保，成功发行12亿元中期票据。
而与旭辉一同作为示范企业发债的，是龙湖集团、美的置业、新城控股以及碧桂园等为数不多的几家仍然稳健的民营房企。
今年旭辉还向境外债权人支付本金和利息约15亿美元。就在9月末旭辉还兑付了2024年到期5.55亿美元债券的利息1820万美元。
可以说，旭辉已经是民营房企中坚持兑付境外债券，坚持时间最久的房企之一。
就是这样一家企业，为什么会发出今天的公告呢？
大环境，是一个逃不开的词。
因为房地产行业大环境下行，境外评级机构持续下调房企评级，从旭辉今天发布的公告来看，也是因此触发部分美元债中提前还款的条例，导致境外债权人挤兑。
另外，还要考虑一个大环境带来的不利因素，那就是人民币兑美元贬值的趋势明显。
中国人民银行授权中国外汇交易中心公布，11月1日银行间外汇市场人民币兑美元汇率中间价报7.2081，调贬313个基点。
来源：中国外汇交易中心网站
从过去一年的走势图不难看出，人民币兑美元贬值已经持续了近半年。
汇率的变化，导致同样一笔美元债，在境内经营的旭辉，现在需要拿出更多人民币资金，才能偿还。
这直接增加了旭辉境外债兑付的成本和压力。
考虑到全国房地产销售市场尚未明显反弹，民企融资渠道尚未恢复，无法借新还旧的情况下，为了避免大环境的负面因素，给企业经营带来不可逆转的影响，此时旭辉选择暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息，用旭辉控股董事局主席林中的话来说是“蹲下去”。
面对风暴，蹲下去，将重心放低才能更稳前行。
蹲下去是为了活下去，先将资金用于“保交付”和“稳经营”这两个企业生存的根本问题，再寻机会站起来。
“蹲下去”之后，会怎样？
最后，我们可以参考一下，此前已经进行境外债务重组的企业，现在状况如何。
今年7月份，富力地产完成了对10笔未偿还美元债的全面重组，本金额共计约49亿美元，统一展期3-4年，创下“亚洲房企最大债务重组”样本。
由此，富力短期内的境外债务压力大大缓解，这为富力赢得了发展的时间。9月份，富力宣布与招商蛇口、中信证券以及中国华融签署了合作框架协议，各方将以富力集团位于大湾区的城市更新储备资源为基础，推动合作事宜。
根据富力物管的信息，8月份和9月份，富力完成了超过8000户业主，约115万方的交付规模。
根据克而瑞1-10月份房企操盘金额榜单，富力地产以280.9亿元位列第44位。
参考正在进行或者完成境外债券重组的房企，这一动作会为房企在境内的发展争取时间，有机会通过合作盘活资产，缓解资金压力，保证企业正常经营，也有助于房企进行“保交付”工作，保障业主权益。
回到旭辉，“保交付”的信用和口碑，让旭辉在房地产销售端仍然能保持优势，这无疑是旭辉未来站起来的底气所在。
此外，在不影响交付和正常营运的前提下，旭辉正在想方设法降低运营支出、高级管理人员的薪酬福利和一般员工的差旅补助、津贴等。
再加上出售境外资产等一系列举措，旭辉正在积极争取整体化解债务问题。
正如旭辉内部人员流出的林中朋友圈内容： 以时间换空间，最终全面解决债务问题！最大程度保障客户、员工、债权人在内的所有利益相关方的权益。
可以看出来，林中并没有放弃。
老板的态度，决定了一家公司在困难面前的走向。