今年的区域指南，写了很多版块。
比如观山湖的中心及次级区域
比如清镇、白云、小河、花溪、双龙
比如人民大道中央商务区
……
掐指一算，好像少了点啥？
哦，原来是乌当……没办法，乌当存在感实在太低了。
好的，今天我们就来聊聊乌当。
同样，先亮观点：
1、乌当楼市已经没有中心区的概念；
2、缺乏城市感是乌当楼市最大的痛点；
3、地铁+康养可能是乌当楼市的*局破**关键；
没有中心区的乌当
为什么说乌当楼市已经没有中心区的概念？
楼市风水轮流转，各领风骚好几年。
曾几何时，咱们大乌当也是贵阳地产界的弄潮儿啊，你看看沿着新添大道一路过去多少有名的项目：仁恒别墅、新添卫城、保利温泉、成功新天地、泉天下…哪个不是响当当的名盘？乌当人口也有基础，原来好些工矿企业都在乌当落地，特别是区域内药企众多，不能说完全没有消费力。
就连中天的代表楼盘中天花园，也有很多的成交是依赖新添寨的客户。
但可惜的是，进入新时代后乌当没有没有抓住机遇，没有持续性，高潮过后没有形成惯性，到现在更是抓不住热点时机，可惜了。
在网上搜一下，乌当区内部像保利XX、保利XX、保利XX，乐湾国际，这些项目基本上都是陈年老盘，其他开发商的项目少之又少。在乌当，以前最大的地主是保利和乐湾，现在也就多了一个中天吾乡和恒大，乌当很桑心。
乌当楼市更重要的问题，是没有清晰的地产规划。我坚持认为，在我国大部分城市，某个区域未来发展如何，地产规划占到很重要的作用，这里说的不是城市规划，而是地产规划。
城市规划，是区域整体发展包含产业发展方向、城市架构、基础设施布局等方面。而地产规划呢？则是规划了区域内土地开发、土地供应、土地时序、商圈划定等内容。这套规划，业内俗称前期策划概念方案。
而很多地方管理层，只关注城市规划，忽略地产规划。或者说根本就不做地产规划，走到哪儿打到哪儿，真是越任性越快乐。
乌当是一个很明显的例子。很多优质地块在区域开发的早期，就以低廉的价格出让，造就了一大批跟不上时代的项目。到了一定的发展阶段，这些项目又变成了新的棚户区，拆也不是，改也不是，占着最好的区位却没有一点产出，真是气死人了。
▲数据来源于铭腾数据
在2020年贵阳楼市的半年报中，从数据上可以看出乌当区的成交量对比2019年有很大增长。而在整个贵阳的排名中，也排到了前几位。
但是，局部的成功掩盖了整体的问题。乌当区的楼盘成交量中，吾乡占到了绝对的份额。
一盘遮千丑，一个吾乡生生的把乌当的楼市拉了起来。但是对于乌当来说，吾乡的位置却不是传统的"中心区"，而是高铁东站区域。乌当对这个区域，也好像从来木有过什么特殊的规划和想法。
新添寨已经很难大改造，高铁东站交给吾乡自己玩，乌当准备另辟蹊径搞东风镇。
首先，乌当想办法引进了中央民族大学附属学校。
▲中央民族大学附属中学贵阳学校占地面积约315亩，规划总建筑面积约16万m2，设计规模5000人全寄宿、走班制，其中，初中部2000人、高中部3000人，计划2020年底建成。
随之而来的就是东风镇版块的地产启动。
2020年9月2日，东风镇区域的G（20）046-G（20）051共6宗地成交。贵州宏地科技有限公司拿下G（20）048号地，贵阳城投中天置业发展有限责任公司获得了剩余5宗地块，总价约36.14亿元。
2020年9月7日，恒大以24.58亿元拿下乌当区东风镇GD（20）023-GD（20）028共6宗地，，成交楼面价均为2500元/平米。这也就是传说中的"恒大温泉小镇"项目。
你别说，几块地整下来得了好几十亿土地出让金。
不过还是有个问题，那就是东风镇的区位确实距离城市核心区太过遥远，而且整个地块是在航线覆盖范围内。
所以在开发上，这些地块很难做成大区域、大能级的城市综合体开发项目。
新添寨、高铁东站、东风镇~哪里才是乌当楼市的中心区呢？
没有城市感的乌当
贵阳城市发展，各区域已经开始分化。
为什么说乌当没有城市感？听我娓娓道来。
城市感，就是一个区域的城市意象是否强烈。比如有的地方一看就很现代、大气，有的地方一看就很村炮。
而在我看来，城市感最重要的体现是在两个方面
城市商圈和核心公建
城市商圈不用多说，也就是购物中心的集中地。
老城区与观山湖区的双核不用多说，一句话：稳如狗。比如观山南、金融城和老城区即将呈现的人民大道中央商务区，更别提人气爆棚的花果园、大营坡、都是有足够分量的城市商圈 。
花溪，现在着力打造花溪湖版块商圈，周边楼盘林立，也有了一些商业综合体，成为当仁不让的花溪城市新中心。
白云，与观山湖接壤的泉湖公园、金融城一带的项目开发潜力已经凸显，就连恒大也准备在白云搞八万人足球场项目了嘛。
清镇，乘着撤市设区的东风和贵安相邻的区位，现在规划了"123+N"的商贸业发展思路，积极推进杉杉广大奥莱、四季贵州和吾悦广场等商业综合体。
就连小小的双龙，也还有一个重量级的砂之船奥莱嘛。
可是乌当呢？是新天卫城？还是泉天下？说真的，开车沿着新添大道深入进去，一路上确实是浓浓县城风……
▲乌当振华广场附近鸟瞰
现在的乌当，连个像样子的购物中心都没有（辐射乌当的大上海万达广场，是云岩区的）。
冷门小贴士：乌当区是贵阳六城区唯一没有星巴克的城区（贵阳21家星巴克）。
没有商圈，核心公建也能体现城市感。在贵阳这个千园之城，中央公园可以说是新城标配。
比如观山湖公园、花溪湖公园、泉湖公园……都是具有代表性的城市中央公园。
乌当……你总不能说阿栗杨梅、情人谷是城市中央公园吧。
还好，城市发展给乌当留了一条3号线，这可能应该算是乌当城市感最大的亮点。
要说近几年，乌当在大贵阳范围内的大能级公建，乌当可能只有贵黔国际总医院和中央民族大学附属学校。
▲在乌当的一份发展目标文件中，可以看到2022年的目标是常住人口45万人左右。可问题是没两年时间了，这20万人从哪里来呢？
每个区域都在想办法做城市感、做城市基础配套、提高城市能级。但乌当可能已经错过最好的时机。
乌当楼市的*局破**之路，在哪里？
生态乌当？康养乌当？
乌当楼市的*局破**之路，在哪里？先看乌当区的基本面
乌当区位于贵州省中部，地处贵阳市东北部，东面与龙里县接壤，南面和云岩区、南明区相接，西面同白云区相交，北面与开阳县、修文县毗邻。全区行政区域总面积686平方公里。
686平方公里的区域面积，在贵阳六城区可以排到第二。但是常住人口只有25.28万，在这20多万的人口中，农业人口还占了将近一半。
原来，乌当竟是个农业区？
再来看看乌当的经济表现，其实从乌当区的官网上没有找到统计分析和公报，不过机智的我还是在官网发布的一张图上找到了基础数据。
▲图片来自乌当区政府官网
从上图可以发现，2019年乌当的生产总值约为162.17亿元。这个数值真的不用分析过多的一次、二次、三次产业比例了，因为基数确实不高，不说对比贵阳的其他主城区，就连对修开息三县与清镇很难打。
2020年上半年乌当生产总值约74.35亿元，仅高于息烽县。经济发展，有点步履满跚。
论事业发展比不上观山湖，论生态宜居比不上花溪，论保值人气比不上两城区，论工业制造比不上小河，论创新比不上双龙，论政策利好比不上贵安清镇。
经济发展决定楼市能力，乌当楼市的发展，已经遇到瓶颈。曾经写过很多的楼市版块和区域发展，但是要找到乌当除开过去什么温泉、医药之类的老牌子，确实很难找到新亮点。
从新闻我们也可以发现，产业上、城建上、楼市上，乌当的热度都不够高。热门巨盘"中天吾乡"虽然地处乌当辖区内，但在各种宣传上其实跟乌当关系不大，有谁是冲着"乌当"去买吾乡的吗？大家更多的认知是"中天"、"超大盘"和"奶牛场"这几个关键词。
不过再苦不能苦地产，毕竟这是当地政府的钱袋子。如何*局破**楼市，对区域发展很重要。
既然咱们打旅游牌、打生态牌、打康养牌，就一定要把这些概念做足、做实，别搞成夹生饭。
在我看来，乌当楼市的机会点可能会有三个。
机会一：3号线能否带来轨道新城
对于普通市民地铁的最大意义是解决日常通勤。但对于区域发展来说，地铁的意义关乎到城市发展上限的顶层设计。地铁推动城市发展，一是经济意义上的最大化，二是城市空间拓展的最大化。所以地铁带来的除了便捷交通，就是城市资源更新。
3号线位于乌当境内，主要是东风镇站、师范学院站、高新路口站、温泉路站、顺海站。在其中顺海站和温泉路站可以做的工作不多，基本周边都是成型的项目和公建项目，难以改造和调整。
高新路口站到师范学院站，这是乌当有机会的区域。这个区域内有多家企业园区，当年这些园区落户此处，算是城市的偏远地区。但如今看来，这里却是乌当未来城建的优质腹地，路网够好（可链接水东路、新添大道）、地势平坦、单位土地产权清晰。
胆子大一些，完全可以再做一次腾笼换鸟嘛，是否可以到贵安建设飞地工业园？然后把这些园区地块调整为商业、住宅用地，再造城市中心（重点是做出一定比例的商业项目，真正依托轨道把乌当的城市商业中心搞出来）。
其次是东风镇新城，在师范学院站与东风镇站的区间，进行大规模土地收储、迁改，调整控规，把这一大块推到南明河的区域用来做新城开发，地方撒得开、不憋屈，而且本身路网基础已经形成，通过轨道链接旧城中心区也非常方便。旧改、新城同步进行，未来有望达成区域内双中心的配置。
机会二：依托竞争优势策划地产买点
在今年乌当区的政府报告中这样提到：乌当区将实施大健康产业"203040"工程，即实施20个大健康产业重点项目、培育30个大健康产业品种品类、培育40家大健康产业重点企业，加速打造贵阳高端大健康产业"核心区"。
在提升大健康产业发展竞争能力方面，乌当区将着力推进高端康养核心区建设，加快东风医养健康小镇、中天·吾乡等康养综合体建设，启动宝能国际文化健康城项目建设；着力布局温泉康养示范带和休闲旅游示范带，进一步做好振华万象温泉、乐湾国际温泉、"原味小镇·醉美偏坡"等为主的南明河下游生态走廊温泉康养示范带的开发建设，引进1家康养类运营主体、3家康养特色餐饮经营主体。
乌当的区域品牌是什么？其实在我看来，打温泉牌没错。关键现在还是没有把这个牌打好，没有把这个概念做深做透。甚至贵阳的这些温泉，还没有石阡佛顶山温泉的品牌打造得好。
乌当拥有很好的地热资源和温泉资源，完全可以以温泉、宜居作为地产项目的主打。比如在新建项目配建地源集中供暖设施，做温泉入户、节能环保、养生宜居概念，大力支持建设小型温泉酒店、温泉客栈、温泉公寓、温泉民宿等等，把温泉地产的牌子打响打亮，真正把温泉产业链做起来，花溪湿地避暑、乌当温泉过冬，是不是有点意思了？
比如传说中的恒大温泉小镇，就可以要求开发商必须按照康养综合体的标准来设计和运营项目，真正留下一个温泉产业城，打响乌当的康养牌面。而不是开发商做概念、做噱头，卖了房子拔腿就走。
机会二：引进品牌特色开发商，打造标杆项目
依托上面两个机会，就应该主动去抓品牌特色开发商。乌当区不缺普通项目，缺的是标杆性项目，恒大、碧桂园这种超大型开发商不是首选能做大项目，但未必能做标杆项目。
绿城乌镇雅园是绿城集团发力养老养生地产领域的首个项目，项目择址国家5*级A**景区乌镇。乌镇雅园所处的综合性健康养生养老园区占地面积约1平方公里,规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题,集养生居住区、颐乐学院、养老示范区、医疗公园、特色商业区和度假酒店区六大板块于-体。
建议可以引进绿城、世茂、当代、朗诗、这种做绿色建筑、做康养小镇有运营能力的开发商，开发的项目必须引进医疗、教育、养老、商业、娱乐等资源，先把项目形象做起来，运营起来，再卖房子。
只要有实力的开发商过来做出一两个精品的标杆项目，区域的品质就可以拉起来，价格也当然可以拉起来。
以上，是2020年对乌当楼市的所见所想。
希望这篇指南能给予乌当楼市一些帮助。