原创｜黄佬邪
长青桥，号称沈阳最宽的桥；东塔桥，号称沈阳最美的桥。
这哥两，似乎也未曾想过，能成为沈阳楼市的焦点之一。
最近一周，碧桂园拿下位于长青桥东、东塔桥西浑南DT30万平新地块的消息传遍沈阳，因为是通过转让拍卖方式，33亿成交额并不能代表实际地价，实际地价则传出N多个版本：
7000、8000、9000、14000元/平……
而且，很多粉也在自己算实际地价，并对其他人测算的实际地价嗤之以鼻。
因为实际地价牵涉最终售价，于是新房售价各种版本猜测也一一登场：
2万起，破3万。
还从未有一块土地实际地价如此扑朔迷离，像是一部悬疑小说，引得业内外各路人马都来猜测。
黄佬邪采访了数位大开，揭开了DT地块实际地价谜底：
楼面价：1.2万/平。
预计售价：高层精装均价2.4万/平。
这块新地，临近长青桥，毗邻金地长青湾东侧，但仍有很多媒体将其称为“东湖”板块，其实在业内，此地块属于：
长青东。
长青东板块，指浑南长青桥至东塔桥范围内河边区域。
而现在普遍采用的东湖板块，应该是浑南东塔桥至长安桥区域。
长青东与东湖板块的分界，是东塔桥南接的祝科街。
因此，此文的论述，都将以长青东板块来描述。
NO.1｜壹
我们先明确这次转让的30万平地块准确位置：
红圈内为此次转让的DT地块。
临河，西毗邻金地长青湾，南隔恒大江湾城。
地块原属沈阳城建天和置业有限公司，该公司属于沈阳地铁，地块转让70%股权与债权。
碧桂园官宣的DT地块，实际由5块地组成。
总计土地面积：30.28万平。
转让金额：33.83亿元。
30万平，容积率2.7，建筑面积高达82万平，这在沈阳近几年土地市场上，属于绝对大盘。
有人在计算地块实际楼面价时，将债务一并计算在内，但实际上，大开在测算这几块土地实际楼面价时，计算的成本是：
税费+*迁拆**。
土地升值后交易产生的相关税费，及其中有需要*迁拆**的成本。
债务并没有核算在土地实际价格内。
或许是因为以下原因，比如统计口径问题，或债务问题细节，比如还债周期，如何清算等等。
如果横向对比，华润今年3月拿双瑞北地块，实际楼面价1.2万/平，DT地块1.2万比较合理。过高或过低，都不符合土地市场的基本规律。
1.2万/平楼面价或许并不是最终价格，除了债务金额叠加，还有*迁拆**成本或上升等因素。
这块地最大的新闻，其实是其实际地价总金额：
82万平X1.2万/平=98.4亿。
接近百亿，这应该是沈阳土地出让历史上，最大金额。
只不过有很多成本被隐含，所以忽略了这一历史上金额最大的交易。
NO.2｜贰
厘清实际地价，再来谈售价。
容积率2.7，大概率会排全部高层，精装入市。
不排除有小高可能性，但如果排小高+高层，小高的价格会更高，按目前市场上的价格，单价与总价出现跳涨，不利于销售。
说到高层入市价格，还要分几个维度来说：
前文所述2.4万/平是均价，而整个项目共计82万平建筑面积，经过大开测算，其开发周期将长达7—8年（含2020）。
按业内操盘规律，DT地块最快将于今年年底入市。一般情况下，为了回流现金，促进销售，大盘首开会拉低价格。
按均价2.4万/平测算，首开价格可能会拉至2—2.1万/平。
有人说可能会更低，但若考虑到地块先后入市的顺序，黄佬邪认为可能性不大。
大家仔细看上图，DT地块南侧有需要*迁拆**的区域，净地多数在临河位置。
一般情况下，首开会选择地块中位置较差的部分，拉低价格，后期拉升。但因为DT地块本身自然条件，离河最远的部分按常理来说应该是首开区域最低价格，但实际操作中，实现可能不大。
如果首开是临河带河景的高层房源，开发商一般是不会降低价格的。
因为地块足够大，开发商可能会拿出地块中间部分首开，或者为了打造形象，先打造临河高层，从常理上说，地块中间位置应该等于均价，临河区域应该高于均价，项目推广节奏如何界定，确实需要好好思考一番。
如果再考虑楼面价实际成本可能上升，再加上装修配置标准也可能提升，首开价格也会水涨船高，或达2.3—2.4万/平。此地块的成本价与售价从现在开始到未来，都会处于动态调整。
不过，有人声称的单价破3，可能性大不大，因为限价，价格不是你想涨就能涨，按目前土地成本，售价即使要破3，也是几年之后的事，短期内没有可能，除非实际地价比1.2万/平还要高不少。
现在喊破3，原因大家都懂。
NO.3｜叁
1.2万/平楼面价，2.4万/平销售均价。
不用说普通市民觉得惊讶，黄佬邪一开始也觉得这个价格很高。但冷静思考此地块属性，可得到如下结论：
一河两岸+二环旁（长青桥新二环）+地铁（9号线沿长线）+成熟商业（金地琥珀）+教育（规划高、初、小学）。
此图中，三个小圆圈，是规划中的高、初、小学，小学在DT地块之内，教育配套完善。相关资料，有兴趣的朋友可以在沈阳市自然资源局官网上查询到。
因此地块本身就属于沈阳地铁，转让大部分股权后，还保留30%股权，9号线地铁沿长线应该也会顺利开建开通。
用一句话总结长青东板块价值，可以这么说：
沈阳市一河两岸最后一块城市中配套成熟的价值洼地。
有人说从这个地块到中街开车距离不远，但实际上，长青东本身就可以实现商业配套自给自足。因为DT地块本身还有10%左右的商业比例，看碧桂园如何排，按总建筑面积算，即使规划部分底商，也可以有一个万象汇大小的商业综合体。
还有人在拿万科金域蓝湾、华润奉天九里、金地长青湾高层二手房价格来类比推算DT地块新房价格，其实没有意义，今时不同往日，产品升级，配套升级，新房价格超过二手房价格，正常现象。
DT地块进入正式开发节奏后，带来的效果，我们总结一下：
长青东板块，品牌云集，剩下的净地多数已归品牌房企；
地价1.2万/平，售价2.4万/平，超出很多人想象，但放大到一河两岸、浑南、全市范围今年土地市场表现看，价格正常；
浑南的热点板块，从新市府热销后，又增加了长青东。
若是回顾浑南整体发展：
从奥体板块开始发力，到21世纪广场，再到新市府，如今长青东发力，河边概念再次回归。
近一周，不远处位于长青东与东湖板块交界的万科翡翠观澜，售楼处到访客户，相比上一周增加了20-30%，每日数量在100组以上。
而销售们反映，DT地块转让，也带动了更多的客户前来看产品询问价格，目前，观澜对外释放的价格区间，全系19层精装小高1.8—2万/平（最终以房产局批复为准）。
无论长青，还是东湖，这一区域（板块），最近一两年，确实要成为热点之一。