转自一周盛京坊
作者坊主
2018年注定是跌宕起伏的一年。
2018全年，沈阳房地产市场表现出了几种不同的状态，从保持2017年的上涨状态到涨幅明显增大再到全市限购以后的迷茫与紧张，沈阳市场从稳定增长到火热再到回归理性，如同过山车一般。
回顾2018年，有几大版块，由于自身的优势和特色，价值、潜力不断凸显，并继续承袭2017年的优越成绩。
依数据显示，2017年和2018年版块的销量排行均为：第一，道义版块；第二，全运版块；第三，铁西经济技术开发区版块。并且这三个版块的销量遥遥领先于其他版块。
从2018年的销售数据上看，沈北新区2018年总销售面积为214.15万平方米，而其中道义版块的销售面积为186.35万平方米，占沈北新区总销量的87%；浑南区总销售面积为386.64万平方米，而其中全运版块的销售面积为124.38万平方米，占浑南区总销量的32% ；铁西区的销售面积为174.98万平方米，经济技术开发区的销售面积为120.86万平方米，占整个铁西区总销量的69%。
可以说，每一个热点版块都为所在区域贡献着相当大的成交份额，尤其是道义版块，占比达到近90%。
连续两年的销量前三甲，道义、全运、经济技术开发区三个版块到底有何魅力？
道义版块
销量保持了2017年的强劲势头，2018年表现依然亮眼
道义成绩的亮眼，首先得益于沈北新区近年来受到了广泛关注。在《沈北新区城市总体规划》的指引下，沈北新区不断做优发展空间，统筹推进城乡发展，建立了各具特色的产业园区，蒲河生态经济带、辽河旅游景观带、沈康现代农业示范带成为沈北发展的重要引擎。培育形成了食品医药、汽车及轨道交通、智慧、航空等主导产业。其中，沈阳辉山经济技术开发区晋升国家级开发区，沈北成为沈阳老工业基地振兴发展的重要力量。
再加上近年来的快速发展，让沈北新区成为沈阳唯一集“城市河岸生态稀缺地”、“都市微度假娱乐区”、“新型企业商务办公CBD”、“大学城教育旗舰聚集地”、“多商圈融合的休闲购物地”等于一身的行政区。
而其中，道义版块作为沈北的中坚力量，经过十多年的高速发展，集聚了人口、经济、交通、生态、文化等众多要素，实现了从“城郊”向“城区”的转变。
这主要也缘于区域内，道义版块各方面的优越性：
首先，在沈北新区内，道义版块拥有绝对的区域优势。根据沈阳市委市政府确定的发展目标——“一河两岸、一主三副”，道义版块是中心城区北部副城的核心区，是沈北新区重要的经济增长极，发展优势和战略地位凸显。
其次，道义版块共享沈北新区优越的自然生态资源和人文娱乐设施资源。在人们越来越注重生活品质的当下，生活环境、空气质量，在人们择居的考虑因素中占有越来越重要的地位，而蒲河廊道、辽河国家湿地公园等优越的生态环境资源，以及方特欢乐世界、七星海世界、锡伯族博物馆等文旅资源，都能够吸引人气，为沈北区域的发展带来源源不断的动力。
第三，商业氛围逐渐浓厚，积家购物中心、福瑞嘉、华润万家及淘乐新天地四大商超，能够基本满足周边居民购物的需求。而道义版块居住氛围的浓厚也带动这商业配套的越来越完善，商业的不断完善也吸引着越来越多的发展商进驻区域，打造好产品，带动区域内住房品质升级，吸引更多的人来到这里，选择这里。从而形成良性发展。
第四，道义版块拥有名校云集的教育优势。第一，大学城让道义成为关注的焦点。辽宁大学、沈阳航空航天大学、沈阳工程学院、辽宁传媒学院等，带动周边商业配套齐全，商业氛围浓厚，而对许多周边居民而言，大学本身就是一个大而全的配套。有大学城的加持，道义在自身的优势下成为了一个繁荣的商圈。第二，道义版块已经引进了朝阳一校、七中、雨田实验等优秀学校，据悉，按照沈北新区的总体规划，下一步还要研究引进多所全国知名的中小学，把道义打造成沈阳乃至东北的基础教育新高地，进一步延伸拓展区域高等教育资源集聚的优势。
第三，交通配套是影响一个版块发展趋势的重中之重。由于沈北新区独特的直线型发展特征，很大一部分房地产项目及公共设施均呈现出道义北大街沿线分布特点，公共交通设施也如此，道义板块在交通上逐渐便利，除了地铁二号线之外，周边还分布255、236、326、157、193、197等多条公交线路。便捷的交通使得道义版块不但吸引开发者，更能够吸引购房者，这让道义成为沈阳房地产市场的热点版块之一。
可以说无论从规划、政策、区位、交通、配套上，道义版块都有能够成为版块“销冠”的能力与价值。未来，道义仍有着很大的发展潜力，未来可期。
全运版块
居住品质不断升级，热点版块价值凸显
全运版块位于浑南三环区域外，区域界址东至沈本大街、南至自贸区、西至智慧大街、北至南三环。环境优美的全运版块经过近几年的快速发展，吸引了众多品牌开发商进驻。2017年-2018年，全运版块连续两年名列区域销售前三甲，让近几年声名鹊起的全运版块更加锦上添花。
自2013年第十二届全运会在沈阳举办以来，全运版块的话题便久居不下。此后，随着沈阳市政府南迁，国家自主创新示范区的落地……全运版块也开启了高速发展的新时代。
“三大中心”下的全运配套
1.沈阳—东北亚国际化中心城市、科技创新中心、先进装备智能制造中心、高品质公共服务中心；
2.浑南—沈阳城市中心、创新产业中心、城市智慧中心；
3.全运—浑南行政、文化、商贸、科创、生活中心。
填补商业空白
2018年5月23日，沈阳全运万达广场举行奠基仪式，作为国际级万达ONE系产品，项目打造“六个一”全便捷全服务理念，即一公里城市配套、一个主力商业配套（万达广场）、一条城市交通动线、一个中央公园、一个中产居住社区、一个优质教育资源，构建“(30%商业+30%服务+30%生态+10%氛围)*100%的人文关怀生活区。
打造教育优势
如今的全运版块有着学区浓厚的教育优势。其中，大学教育包含沈阳建筑大学城市建设学院、辽宁杏林学院、辽宁师范大学海华学院、沈阳化工大学科亚学院、东北大学浑南校区、沈阳音乐学院、沈阳远见国际。初高中囊括市120中学、市20中学、南昌中学、134中学、市43中学、7中、北师大附属高中。小学拥有白塔小学、望湖路小学、岐山一小、市教育研究院附小、朝阳一小、文艺二小、勋望小学。此外，“四馆四厦”的建立，使得传统的教育形式不只拘泥于学校，更多的是感同身受的教育实践。
发展公共资源
受市政府南迁与辽宁自贸区落地的政策红利影响，全运版块已经拥有全面的立体化配套交通。
1.公共交通配套
2.轻轨地铁规划
轻轨：轻轨1号线、轻轨2号线、轻轨3号线现已通车；
地铁2号线：地铁2号线南延至桃仙机场，分别为桃仙大街站、高深东路站、全运三路站、市民广场站、科技园站、航空产业园站、新航站楼站和桃仙机场站，预计2020年通车。
3.区域环境配套
全运版块在空间布局上，采用南北功能轴，东西生态景观轴的规划设计。北起南三环，南至机场北路，西至沈营路，东至机场高速路，更有新南站、桃仙机场、沈抚沈丹高速公路等城际与国际化的重要交通枢纽。另外全运板块拥有莫子山体育公园、白塔公园、雕塑公园、白塔运河、沈抚运河等景观资源。
4.商业配套
全运板块内，配备有超高层综合体集群沈阳同方国际城、上海月星、江苏高力等，总建筑面积近1700万平方米，包括喜来登五星级酒店、滨河风情商业街等商业综合体。另外，亿丰时代广场、居然之家、泛华广场、沃尔玛、乐购、家乐福6家大型商场也囊括其中。此外还有融办公、学习、生活、休闲于一体的现代化园区——沈阳国际软件园。
5.医疗配套
陆军总医院浑南分院与浑南新区医院，中国医科大学附属第一医院浑南国际医院选址于此，三大综合医疗机构环绕全运版块。
6.人文配套
辽宁省图书馆、省档案馆、省博物馆、省科技馆、市规划大厦、自贸区办公大厦、艺术大厦、环保大厦的建成，为区域文化发展助力。同时，浑南新城内现已规划一个领事馆区，未来还将规划20个使领馆和1个省京剧团。
除此之外，7.3万平全民健身中心将成为全运版块内高标准国际化的综合性体育场馆。其内部设有8个场馆，13个功能区，囊括了大型乒乓球馆、室内羽毛球场、篮球场、室内标准泳池、台球厅、健身中心、特色屋顶网球场、棋牌室等设施。配套商务服务区还设有超市、餐厅、邮局、商务中心等，充分满足版块内人群的生活需要。
综上所述，这些优势，都是得全运版块的价值得以凸显，而这棵“梧桐树”，也源源不断地吸引来“金凤凰”，使本就宜居的大浑南全运版块，居住品质再次升级，并在销售面积上荣获版块销量榜眼。
铁西经济技术开发区
可持续发展优势持续展现
2018年，铁西区的房地产成交面积174.98万平，位居沈阳各区排名第四位，但是铁西区的经济技术开发区版块的成交面积却以120.86万平挤进了版块前三名。数据直接反映出了经济技术开发区在当前沈阳楼市以及铁西楼市中的地位。
经济技术开发区版块通常又被业界分成两个部分，一部分是大家熟悉的张士区域，另外这是经济技术开发区的三环外部分，在铁西新区的规划中，也被称为铁西产业新城，张士和铁西产业新城相辅相成，也各有优势。但是不管怎样，经济技术开发区能在沈阳的众多版块中取得这样的排名也在意料之中，该区域的优势是显而易见的。
首先，雄厚的产业基础。铁西产业新城的定位就是沈阳现代装备业制造核心区，将以装备制造业为主导产业，以现代建筑产业、化工产业为延伸，打造集生活居住、公共服务、科技研发等多功能于一体的配套设施完善、环境优美的现代化产业新城。落地了中德产业园、中法生态园等产业园区。
目前，已经落地的企业包括环普国际智能制造产业园、瑞士F&P协作型机器人、瑞典机器人谷、库卡工业系统集成项目、辽宁森远增材制造示范中心、中船重工辽海高新装备产业园、瑞士布克哈德并购远大压缩机新厂区、西门子大唐智能制造示范中心、新加坡丰树国际产业园、德中企业服务中心、德国德赢汽车轻量化工程中心、中德创新研究院、中德职业技术学院、宝马实训中心等国际一流企业。尤其值得一提的是，2018年，华晨宝马铁西新厂落地铁西经济技术开发区，成为经济技术开发区备受瞩目的区域利好，预计为沈阳提供5000个新工作岗位。
而张士凭借连接铁西老城区和铁西经济技术开发区的优势，被铁西新区规划为开发区政府公共服务中心，将打造成为一个包含总部基地、高端商住和服务业新兴中央商务区，为铁西产业新城内的中德园等西部产业园区提供配套服务。有如此雄厚的产业基础，势必带来大量的产业人口，随之而来的配套服务企业，也是吸附人口的重要因素，区域楼市的基本面就有了强有力推动力。
其次，老城区人口外溢。随着铁西“东搬西建”工程的演进，铁西老城区的城市化进程飞速发展，实现了商业和居住上的升级。而随着城市化进程的进一步发展，铁西老城区的人口外溢效应也日益突出。
作为铁西老城区的延伸区域，张士甚至是整个经济技术开发区引起良好的产业基础和发展前景，势必成为老城人口外溢的主要承载区域。由此，主城的外溢人口也成为经济技术开发区房地产市场上重要的购买力量。
其三，张士配套的完善。近年来，沈阳对于经济技术开发区配套完善也给予了大力支持。从交通、教育、医疗等各个方面，经济技术开发区都实现了巨大飞越。
交通上，经济技术开发区是沈阳最早形成立体交通网络的区域之一，地铁2号线向西已经延伸到十三号街。教育上，铁西经济技术开发区引入了三所勋望小学，其中勋望小学建农小区已经开学，燕塞湖小区、中德小区也正在筹备之中，另外杏坛中心、铁西教工幼儿园等铁西优质教育资源也同步落地经济技术开发区。医疗方面，经济技术开发区引入了北京积水潭医院等优质医疗资源。
各方面优质配套资源的落地，为经济技术开发区的崛起奠定了良好的基础。
其四，品牌房企进驻，区域延展性良好。经济技术开发区的面积广阔，土地储备充足，区域发展具有广阔的空间，房地产市场发展也极具延展性。根据片区发展规划和土地控规，仅张士约7平方公里的土地上就可持续供应土地10年以上，发展动能和升值前景巨大！虽然张士自2015年开始品牌开发商进驻，短短3年间全国20强品牌房企近10家就已涌入，仍有空间容纳下更多品牌房企和品牌项目来竞争，而铁西产业新城的空间则更加广阔。
品牌房企的加入，让经济技术开发区的产品愈加丰富，也进而推动了楼市的繁荣，随着项目的陆续交付，区域也会越来越繁华，由此也会吸引更多的房企进驻，从而形成滚动向前的发展势能。
值得一提的是，随着经济技术开发区大量产业人口和高知人群的进入，他们对于居住有着更高的需求，区域内的房地产市场还呈现出低密宜居的发展态势，品牌房企在张士的布局已经体现出了高端、低密、宜居等特点。未来随着片区的不断发展，低密产品会更多，而且其保值增值性能会更强。与此同时，随着更多品牌房企的进入，区域居住人口会进一步增加，大型集中商业、购物中心等会有落户的可能，届时会进一步带动经济技术开发区的价值提升，也会进一步提升区域的居住便利性。
雄厚的产业基础、人口支撑、配套完善落地、区域的延展空间，都让经济技术开发区成为购房者眼中的优质区域，其版块价值是体现在产城融合和可持续发展上，也更加符合现代城市发展的规律。随着经济的发展、人口的拉动，铁西经济技术开发区无可比拟的可持续发展优势一定会进一步展现。