简七理财
理财科普小能手
前一阵我们科普了房贷的价值。
今天我们来说点更实（值）用（钱）的。
简小七、八大樊和所有买房的小伙伴一样，都是希望和忐忑的混合体。
两位好友相约做邻居，都准备买100万的房。可是，到底如何*款贷**呢？
1
首付与期限：
贷多少，贷多久？
低利率环境下，贷越多，贷越长越划算；但要控制总体负债率。
简小七：现在利率便宜，多贷点！就按30%贷！
八大樊：欠那么多钱，我心慌。就缺20万，少贷些吧……
神秘人士：你们说的都有道理，不如来做判断题吧。
say no
每月还款额超过月收入的1/3
如果你的月还款压力太大，你的生活质量都会受到影响。如果超过上述限额的情况，建议降低*款贷**额度，拉长*款贷**期限。
say yes
自己的投资收益率＞*款贷**利率
*款贷**期限越长越好，首付比例越低越好
这是为了充分利用你的钱，让钱产生更大的收益。
2
*款贷**种类：
公积金贷 vs 组合贷 vs 纯商贷
公积金*款贷**最优，组合贷里有隐形成本
神秘人士：房贷可不止商业*款贷**一种。还有公积金*款贷**和组合*款贷**。
简小七&八大樊：那我们怎么选呢？怎么*款贷**最有利？
一. 两个“纯血”*款贷**：公积金*款贷**和纯商业*款贷**
他们的区别有很多，最大的是这两个：
1. 利率
目前，9折商贷比较普遍，即使是非常优惠的8折商贷，也高于公积金*款贷**利率。
简小七一算，她的20万*款贷**按公积金利率，利息合计32.3万元，少了13.0万元，选择了公积金*款贷**果然划算啊。
（假设*款贷**25年，利率为基准利率的85折）
2. 公积金*款贷**有最高额度限制
一般来说，职工个人可贷额度由按住房公积金账户月均余额的15~40倍，并有封顶限额，具体根据地方标准而定。
（以南京地区为例，单位：万元）
简小七悲剧地发现，70万*款贷**额度超过了她的最高限制，有没有既能充分利用公积金、又享受商业*款贷**的额度的方式呢？
神秘人士告诉他：有，这个“混血儿”叫做组合贷。
二. 组合贷
简小七高呼组合贷简直完美，神秘人士却拦住了简小七。组合*款贷**其实有两大问题：
1) 组合贷中的商业*款贷**部分不能享受折扣优惠
遇到这种情况的小伙伴也不要着急，公积金不仅可以用于*款贷**，在有商业*款贷**的情况下，也可以定期一次性提取用于还贷，如果差异大不妨试试这种方式。
2) 办理不便
组合贷参与的银行有限，分开收取公积金与商业*款贷**的服务费，所以服务费用是最高的。尤其组合贷审批放款时间长，使得急需资金回笼的开发商可能会催促。
而银行由于组合贷的成本、风险高，也会相应提高收入流水的要求。
还有些开发商，甚至会各种阻拦你使用组合贷，因为组合贷的*款贷**流程比较长。
两位小伙伴赶紧去咨询公积金中心和客服经理，仔细询问了以下问题：
-
楼盘是否在公积金管理中心备案
-
办理组合贷的银行，哪家更方便
-
各类*款贷**的利率如何
-
各家银行*款贷**，对银行收入流水有什么要求
顺便推荐一个房贷计算器，还能分别算出每月还款中的本金和利息：
http://www.tjrtpw.com/
3
还款方式：
等额本息 vs 等额本金
收入低增长快，选等额本息；
有积蓄增长缓，选等额本金。
准备做公积金*款贷**的两位小伙伴，又遇上了新的困惑：等额本息和等额本金还款，怎么选呢？
等额本息还款，*款贷**期限内应还*款贷**本息均分到每个月，每月还款额均等。
等额本金还款，*款贷**期限内应还*款贷**本金均分到每个月，每月还款额(本息合计)不同且逐月减少。
以简小七的25年期*款贷**70万元为例（单位：元）
等额本金的方式实际上占用*款贷**额度和时间少，累计偿还利息往往就要少一些。
等额本金刚开始还款压力较重，随着一次次还款，还款压力越来越小，如果已经有一定的积蓄，未来看不到收入增加的借款人就更适合这种方式。
而等额本息还款压力均衡，暂时收入少，预期收入将稳定增加的借款人不妨选择等额本息。
这两种还款方式并没有绝对的优劣，适合自己的，就是最好的。
简小七目前收入不错，所以选择了等额本金还款，可以节省利息。
两位小伙伴最终选定了自己的理想*款贷**方案：
-
简小七选择了60万公积金贷+10万等额本金商贷的组合贷；
-
八大樊则决定用足60万公积金*款贷**。
仔细一算，简小七发现最终的*款贷**方案，竟然比最初的方案省了十几万；八大樊也觉得公积金*款贷**，不用太可惜。
两位小伙伴的问题，终于顺利解决啦O(∩_∩)O！
- 你如何选择房贷呢？ -
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