本文接9月20日《宜宾房市研究1：高县、屏山、叙州、翠屏、南溪，地价到房价 》。
图1
在上面5县中，珙县、长宁县最靠近宜宾市区，其次是江安县和筠连县，兴文县最远，因此房价可能也是珙县、长宁高于江安、筠连和兴文县，实际上是这样吗？
一、地价
（一）珙县
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珙县基准地价的资料很缺乏，只能查询到2014年的旧数据。2018年编制的成果，没有广泛的公告。假设按照每年4%的涨幅，当时1级住宅用地的地价970元每平米，相当于2020年的1227元每平米。
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实际成交的土地，这两个地块分别为3005元每平米和3105元每平，与基准地价相比溢价较高，取平均值为3055元每平米。
（二）江安县
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江安县实际成交的土地地价为3800元每平米。
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江安县的1级住宅用地，基准地价为1152元每平米，统一换算到2020年为1198元每平米。
(三）筠连县
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筠连县2019年的一级土地基准地价为1355元每平米，住宅用地。
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筠连县2015年的一级土地基准地价为1137元每平米，住宅用地。说明2015-2019的年增速为4.5%。之前我用4%的年涨幅来估算是比较切合实际的。
（四）兴文县
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兴文县城区基准地价约为902元每平米，这是2016年中期的一级土地价格。换算到2020年的价格大约为1055元每平米。
（五）长宁县
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长宁县2014年的一级土地基准地价为918元每平米，按照年涨幅4%推算2020年的相应地价为1162元每平米。
二、房价
（一）唐师预测价
宜宾南5县基准地价：珙县1227元每平米（实际成交3055），江安县1198（实际成交3800），筠连县1355元每平米，兴文县1055元每平米，长宁县1162元每平米。
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实际成交价与拿地溢价排序：基准地价是征收土地出让价款的依据，一般比起拍价低，开发商实际拿地价格根据竞争情况而定，存在范围较大的溢价。很多大企业一方面要求更偏远的二~四级土地，还要求拿地不能溢价太多，比如恒大拿地的平均溢价逐年降低（其计算基础是基准地价还是当地领导会议纪要确定的起拍价另议）。下面假设都按照溢价40%计算，则筠连县的平均实际地价至少为1897元每平米。珙县1718元每平米。江安县1677元每平米。长宁县1627元每平米。兴文县1477元每平米。
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楼面地价：将上面的价格除以2.5的容积率，得到筠连县平均楼面地价为759元每平米，珙县为687元每平米。江安县671元每平米。长宁县651元每平米。兴文县591元每平米。
房价估算：假设建房成本为2000元每平米，需要交的税费占15%，开发商管理成本、销售成本、财务成本占12%(其中财务成本就是利息可能高达10%）。利润有10%（高于其他行业利润）和500元每平米两种计算方式，今天采取第二种。
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筠连县房价：（759+2000）/(1-15%-12%）+500=4279元每平米。
珙县房价=（687+2000）/(1-15%-12%）+500=4180元每平米。
江安县：（671+2000）/0.73+500=4159元每平米。
长宁县：（651+2000）/0.73+500=4131元每平米。
兴文县：（591+2000）/0.73+500=4049元每平米。
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（二）网络预测价
宜宾不同时间的价格：见图10~13，A网站认为，宜宾江安县房价当前为5014元每平米，高于筠连县的4992元每平米，长宁县4887元每平米，珙县4342元每平米。该网站兴文县的房价达到7900元每平，明显不靠谱。只有珙县的价格与我的预测相近，其他都差了500元以上。
宜宾不同地点的价格：B网站认为，长宁县的房价为4661元每平米，比我的预测高了530元，比A网站的预测少了220元。该网站没有筠连县、珙县、江安县、兴文县等4个县的数据。
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（三）实际成交价
宜宾有珙县的实际成交数据，但是没有江安县、长宁县等其他4个县的数据。至少说明，与B网站的数据来源是不同的。
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3月25和26日，已经看了更多的日子，都是只统计了珙县。其他县要么没有数据，要么成交是0？而珙县的价格，在4471和4662不等。
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各位觉得笔者的房价估算符合实际吗？本文就写到这里。可点赞赏邀请研究具体楼盘。
下面计划从房地产开发投资额上面去研究房价。比如从下表看出，珙县2018年房地产投资10.27亿元，如果建筑成本是2000元每平米的话，那么建设了51.35万平米。
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