如果你是买房路上的迷茫者，不知该不该买房，该买哪个楼盘，或是想了解房产的相关资讯，请私信我，邀你进购房群聊。

今年八月绝对是西安楼市的分水岭，“遏制房价上涨”的口号喊出后，西安便开始迅猛放量，供需不平衡的矛盾不仅有所缓解，一些高性价比的楼盘也在同期密集入市，但当大量房源涌向市场的时候，购房者却又眼花缭乱了，特别是面对同等价格的楼盘，不知该如何选择？

壹丨楼市胶着 价格混乱

对于限购区而言，万元均价的楼盘最受购房者的青睐，从前期登记或最终去化情况中都能体现，像是海亮德文郡、红星紫御半山这类价格稳定在万元左右、推货节奏还算频繁的楼盘，每每入市都会取得较好的成绩。

8月之后，物价局接连公示了很多个这样万元左右均价的项目，可有的在二环边，有的却在三环旁，像林邑、上和郡、城市锦上、大唐府邸、紫薇东进等都是二环边的高性价比楼盘，也都受到购房者的重点关注；而之前热销的高科麓湾、紫薇花园洲、华安紫竹院、和最近过审的君合天玺、大华公园世家也都是这个价格。

按理说，二环边的价格应该高于三环啊！这相近的价格，让购房者又犯难了，难道是配套醇熟的二环发展动力不足？又或是三环旁的房子更有潜力？傻傻做不出选择。

其实这样的价格纠结不仅体现在万元盘上，均价一万二，现在能买在限购区，也能买在非限购区，万科城·润园、融创南长安街壹号、西安宸院等都在这个价位，而十月底非限购区开盘的旭辉·江山阅与中天诚品也都卖差不多的价格。

尽管产品有些差异，但这区域差距足以说明在现在的楼市胶着期，价格较为混乱。偏远区域的价格还在“线上”，而主核心区的价格又被限价牢牢控制，所以此时的购房者，一定要擦亮眼睛，甄选楼盘，首先就是要判断价格的合理性。

贰丨西安房价的确降了

很多报道都说今年的金九银十“凉凉”了，其实从销量来看，9、10月两个月商品住宅销量高达201万方，超去年同期销量，但比今年的4、5月份高峰期有了明显的下滑，销量下滑37%。

而从物价局公示的商品房价格来看，西安房价的确是降了，10月毛坯房均价11238元/㎡，比均价最高的六月下滑了16%，已经与今年年初的价格接近了；而精装房的价格从7月以来便开始一直回落，7月时精装均价高达15037元/㎡，而到了10月，精装房的均价为13970元/㎡，下降了7%。

最能反映市场热度是楼盘的去化情况，9月西安市场整体去化率66%（含非限购区），10月75%，9、10两月的去化是要低于今年前8个月任何一个月去化率，今年4、5月去化曾高达96%，一些高价楼盘在最近都遇到了去化难题，前文提到的旭辉·江山阅开盘时去化率仅为10%，中天诚品30%，香榭兰廷28%，万科翡翠国宾2#、8#楼26%...

从楼盘登记的情况来看，8月推售登记的楼盘中，有53%的项目推售房源和登记比都超过2:1，热盘（推售比大于2:1）超过市场的一半，而到了10月份，这个比例下降到39%。

这种种数据都说明西安市场在趋稳，虚高价格在回落。但有一点我们也必须认识到，还有项目需要摇号，并且登记人数超过2:1，甚至3:1，4:1，这说明市场供需矛盾没有解决。政策不变，按这个趋势，对于现在登记较少，去化惨淡的项目一定会先行降价促销。

可降价哪是那么轻而易举的事呢？它可能会带来老业主闹事，也有可能越降越卖不动，所以市场就这么僵持不下！还好现在限价，一些高性价比楼盘涌现出来。

叁丨合理的西安各区域房价

可这时购房者会问了，什么样的价格是合理的呢？什么样才是区域内最有性价比的房源呢？怎样才不会掉坑里呢？

那我们就必须先了解西安各大区域目前的均价，今年8月之后西安房地产市场的价格比较稳定，从8-10月物价局公示价格来看，高新房价依然问鼎全域，毛坯均价15148元/㎡，精装均价16944元/㎡，港务区最低，毛坯均价9782元/㎡，精装均价11826元/㎡。

△数据来源：物价局 作图：沈视楼市

不同的产品和品牌项目会有一定的溢价，但基本这个均价就是目前西安楼市各区域的合理价格了！从公示价格的情况来看，一般装修房与毛坯房的差价在2000-2500元/㎡，洋房比高层、小高贵2000-3000元/㎡。

所以那些价格远超区域均价的楼盘一定就是雷区！比如城北精装均价13052元/平米，即使小高层加2000元/平米的溢价，但一万六的凤凰城还是贵了！高新均价两万的万科翡翠国宾也高于区域内均价，万达ONE价格更是离谱！那些非限购区售价与主城区接近的楼盘，大家也需要好好比较。

更多房产资讯、市场分析、买房干货请关注：沈视楼市。