前言
本楼盘评测文章，仅为老钟个人观点和判断，不可作为购房唯一依据；
本文所引用之潘火地块规划文件，来源为宁波市规划局网站，为公开资料。同时，控制性详细规划有做局部调整的可能性，最新规划信息以当地规划局网站发布为准；
本文所涉及的楼盘资料与数据，均来自于开发商网上公示，以及老钟个人踩盘获得，但与项目相关的所有信息最终以开发商最新发布为准；
老钟发现最近有头条号和微信公众号模仿老钟楼盘评测形式，我觉得这是一件好事。少一点浮夸和虚伪，多一点理性和逻辑性，帮助购房人真正清楚明白什么房子适合自己，什么房子值得买！
两大开发商，4个楼盘，2020年下半年潘火很火。
咏兰郡和芳菲郡是绿城在2019年12月拿的地，世茂璀璨万境和绿城在海晏路上的两块地，获取时间是2020年6月。
这四个项目的开盘节奏，咏兰郡9月，芳菲郡10月，璀璨万境，快则11月，慢则12月。
绿城海晏路东的两块地，目前尚未有任何消息，大概率在2021年一季度。
曾经的城市边缘，现如今三个中心交汇点。
潘火曾经是宁波老三区城市界面的边缘地带，城市不断发展，不知不觉已经成为*江老**东/东部新城/鄞州中心区的交汇之地。
从红色五角星，也就是咏兰郡的位置出发，去三个核心区，时间都不会超过半小时。未来如果选择地铁，速度会更快。
但是潘火的历史包袱不小，尤其是城市界面感的脏乱差吵。
各种专业市场，大大小小工业区，相对老旧的小区，组成了脏乱差的一面。
另一面，宁波东站，甬台温铁路，南环高架，世纪大道高架，杭甬高速，几乎所有居住环境上的不利因素，潘火都具备了。
或者准确的说，咏兰郡都有了。
咏兰郡所处地段未来想象空间不大
我们将控规图与卫星图对比，范围内基本上现状很难改变，卫星图上标黄色的三块居住用地，稍微有点想象空间，但对于整体板块气质的提升，微乎其微！
这就是老钟经常说的，两个楼盘，A旁边是工业区，B旁边是荒地，选B不选A。
因为提升的成本太高，阻力太大，向上的空间就很小。
甬舟铁路通车之日，宁波东站启用之时。
宁波东站已经确定将在甬舟铁路通车时，作为宁波的始发站。
这点更确定了这个板块的气质基本上近二十年内不可能大幅度提升。
这个板块几乎是宁波市区内超级大一个价格低洼区域。
世纪大道以西，很少有楼盘二手房均价超过3万。而世纪大道以东，很少有楼盘低于3万。
以咏兰郡高层29800/洋房32800的限价，不存在一二手价格倒挂。当我在售楼处问到销售周边二手房价格的时候，小伙子顿时语塞。
教育
咏兰郡周边最近的小学是德培小学，教学质量中等偏上。另外在金达北路东侧还规划一个小学，但距离较远。
世茂璀璨天成东侧是潘火实验中学。
板块内整体教育配套一般。毕竟是曾经的城市边缘，不能和海曙江东鄞州中心区比拼教育质量。
板块前景与总结
咏兰郡，芳菲郡，世茂璀璨天成，这三个项目所处的板块，在规划文件中称之为：火车东站潘火地段。
该地段现状短时间内提升空间不大，铁路，火车站，高速，高架，这些硬配套的存在，叠加老旧小区较多的市井氛围，导致该地段二手房均价大多在3万以下。
但无论是绿城还是世茂，所处位置属于宁波三个中心地段的交汇之处，凭借高架地铁，半小时内畅达三大中心。这一点是该地段的优势。
教育方面，质量上不如老三区。如果考虑自住且有子女就学需求，必须注意到这一点。想明白就近入学，还是在*江老**东买套学区房。
咏兰郡整体评价
容积率1.8，9栋楼，4栋高层，5栋洋房，总户数454户，车位配比1：1.18，大概500多个车位。
建筑风格属于现代风，绿城产品系复制，没有太多亮点。8#9#南向设计中庭景观，配泳池，但销售说只能看不能游。4号楼南侧和6号楼北侧有两处商铺，可做餐饮，有烟道预留在屋顶。
4号楼与7号楼，距离福明路100米左右，高架车流量大，会有一定噪音。
1234四栋楼，距离铁路直线距离200米，存在一定噪音干扰。
6号楼北侧转角商铺，屋面预留烟道，所以可做餐饮。一般餐饮铺除了预留烟道之外，还有会隔油池，以及餐厨垃圾转运通道。
但这两点信息，销售表示不了解。
4号楼南侧的商铺也可做餐饮，预留了烟道。
注意看标红色块的两套房源，目测应该是8号楼204，以及9号楼201，有屋面可使用。平时晒晒衣服种个菜，不错！
另外注意红框这段围墙，常规这道门日常是封闭，围墙上应安装红外对射等安防设备。
水泵房，变电所，集中在9号楼西侧。如果买9号楼西边户低楼层和7号楼低楼层的客户要接受这一点，可能会有噪音。
8号楼和9号楼南侧的泳池，销售说不能游泳。
7号楼东侧儿童游乐场地。这地方要问清楚销售三件事情：
一，是否单通道进出，不能有第二条路可以出去，不然孩子跑丢了你都不知道。
二，场地周边是有种花卉植物，现在儿童呼吸道疾病多发，花粉有刺激作用。
三，地面是否为软质材料，材料名称是什么，是否具有挥发性。
3号楼二楼03/04两套房源，南侧有商铺遮挡，距离目测为三四米左右，可能对阳台外视线有遮挡，挑房子的时候要留意。
6号楼南侧为机动车道，会有一定噪音。
最后说一下地铁贯通方向，从西北角向东南角斜着穿过地块，距离地库底板19米，噪音和振动方面，个人认为不会有太大影响。
9栋楼的户配分布图，要点如下：
绿城为了把户型做小，竟然出现如此多的三房单卫，这释放一个信息：开发商内部不看好这个地段有大户型高总价承受能力的客户。
127平三房双卫属于入门改善型，但是放在了临马路最南侧，布局上不是最合理的选择。
既然要做小户型，为什么四栋高层户配不选择90平三房单和115三房双的组合，现在的高层户配不是最优选择。
户型点评
高层四栋楼的户型，边套103，中间套109。
两梯四户的组合，电梯井远离卧室，强弱电井也是如此布局。
开间尺度户型图上已经标注。
103边套三房单，做了一个小边厅，没有做落地窗，做的是飘窗，可能成本考虑。一般边厅南向两开间的户型，100平左右，南侧主卧开间可以做到3.5，但是这个户型只做到了3.2。
中间套109户型三房双，餐客横厅，尺度5.7。虽然这是个中间套，但是北侧窗户与连廊之间挑空，开窗可南北通风。同时中间套渗漏水概率远小于边套。
高层109中间套户型老钟推荐，无论自住还是投资。而且8号9号楼南向是这个小区最大的中庭景观，视野会很不错。
上图为高层6号7号楼的中间户，和8号9号的中间户109平相比，少了9个平方，少了一个卫生间，客厅由5.7变成了3.6，其他类似。
这个户型自住会有点局促，只能算首套房的过渡性质。
上图是4号楼的105平三房双。
这是11层的小高层，或者称之为洋房。得房率82%上下，高层得房率为75%。所以套内面积，洋房105要略多于高层的109平。
常规户型，不做赘述，户型上的唯一明显缺点是，南次卧紧靠电梯井。
上图为2号3号楼127平洋房。
一般12层以下洋房，120平左右，可以做到四房双卫，但这个127把空间留给了客厅，6.1米开间的大客厅，尺度感是非常足够。同时三个卧室分离，互不干扰。
可惜的是，户型位置在南侧首排，南向是两栋20多层的公寓楼，视野会受到干扰。
3号楼东西户是108三房双。
说实话这个户型以及位置，是洋房里性价比比较高的。
虽然比4号楼105多了3个平方，但是毕竟离高架和东站远一点。
上图为5号楼王，136平四房双，四开间朝南。位置处于中庭。没有缺点，完美。
关于价格，以下仅为我个人判断：
高层限价29800。
8/9两栋楼均价30500左右，中间套均价31500。7号楼均价28500左右，西边户27500左右。6号楼均价29500左右。
洋房限价32800。
5号楼均价34500左右。4号楼均价31500左右，其中西边户31000左右。3号楼均价33500左右。1/2号楼均价33000左右。
以上仅为我个人判断，配价是一项很考验房地产营销人员手艺活的工作。
如果咏兰郡客户基数足够大，开发商可能会缩小楼栋价差，这时候投资目的的人可以毫不犹豫选择78两栋楼，自住客户毫不犹豫选择5号楼。
如果价差拉大到我预判的程度，那么投资客户选择67号楼或者4号楼，自住客户预算不足选择123号，预算充足选择5号。
咏兰郡总结：
自住，值得买吗？
如果你父母住在附近，考虑做婚房，以后父母带孩子方便，可以考虑。预算不足甚至可以高层三房单。
这个地段的自住需求，与你在哪里上班关系不大。因为去哪儿都方便快捷。
如果你父母不在附近，自住还是建议选择三房双。
同时，有子女未来读书问题的，你要想明白就近入读还是再买套*江老**东学区房。
投资，值得买吗？
周边一二手房价格不倒挂，不存在买到即赚到。咏兰郡现在客户很多，三个原因，一是宁波楼市行情火爆，二来地铁加持，三是因为绿城品牌。
如果你选择咏兰郡作为投资，你要想明白，你是用它来对抗通胀。
至于投资和自住适合选择哪些楼栋和户型，我前面已经说了。
咏兰郡和芳菲郡选择哪一个？
投资角度芳菲郡更优，自住角度咏兰郡面积稍大一些，芳菲郡户型还没出来，没法比较。但芳菲郡是纯地铁上盖，且对面有世茂综合体，生活更方便。
问题是，如果你放弃咏兰郡，最后芳菲郡没中签，那怎么办？
投资逻辑去摇万潮！自住逻辑去看宸芯里或者世茂那个璀璨。
咏兰郡未来能涨到多少？
这个问题我已有答案，但是正文不回答，容易得罪人，评论区大家讨论，我留言回复。或者私信。
最后关于精装，样板房没看到，不做评论！