昨天广州有两宗宅地摇号摇得很激烈，十几家房企参与摇号，最终只有两个幸运儿。
说起那两宗宅地，要有多好，其实也不见得，但放在外围区来讲还算过得去。
外围区一有靓地出来，还是有不少房企愿意买单，更别提市中心的地。
像越秀区这种绝对的市中心区域，宅地就像沙漠中的绿洲，可遇不可求。
2020年，越秀区出让了1宗宅地，简称越秀南地块。
越秀区的宅地不出则已，一出就是王炸。越秀南地块楼面价约6.5万/方，广州楼面价第一。
至今三年过去了，越秀南地块的楼面价还是第一，越秀区也一直没有其他宅地出让。
越秀区宅地的稀缺，也给了一些老盘涨价的底气，比如位于北京路的港汇华庭，今年准备推出二期产品，叫做港汇台，对外宣称要卖10万+。
除了地段很能打，这个盘还有什么底气敢吹风10万+，跟我去一探了究竟。
吹风价10万+ 旁边二手6万多
港汇台这个名字听起来很港味，开发商叫汉国置业，土生土长的香港房企。
汉国置业在2005年进入广州，一进广州就在市中心拿地，第一个项目叫港汇华庭，是一个综合体项目，位于越秀区北京路。
要知道，进入千禧年后，北京路商圈是广州最繁华的地段，男女老少都会去那边逛街，也直接导致了商铺租金和价格一路高涨。
北京路的商铺最高峰的时候，曾经有铺位的租金高达1700元/方/月，售价更是高达20万-30万/方。
或许是看中了北京路的地段价值，汉国置业进广州的第一个项目就选址在北京路，起名为港汇华庭。
由于越秀区的面积很小，老旧小区又比较多，能出让的地块基本都是蚊型地块，然而港汇华庭却是例外，占地面积有1万多平方。
不过可惜的是，港汇华庭虽然占地面积不算小，但地块的形状是长条形，而且又分为了ABCD四宗地块，其中还得兼顾商业和办公的功能，导致了能用来做住宅的面积很有限，只能做成单体楼，一期住宅5号公馆就是例子。
5号公馆是单体楼
跟五号公馆一样，二期的港汇台也是单体楼，对外吹风要卖10万+，目前已经开放了接待中心，就在楼盘对面的商业楼上。
我去看的时候，发现港汇台很接地气，全程很客气地接待，也不需要验资，这点比很多自称豪宅的楼盘要好得多。
港汇台设立了接待中心
现场的销售告诉我，楼盘的价格大概率会在10万以上，对标的是周边次新房和新盘。
销售口中的次新房是隔壁的粤海壹桂府，新盘则越秀南地块建成的广州城投东园公馆，这可是广州的地王项目。
先来说说粤海壹桂府，在2021年开盘，当时均价10万出头，最便宜的总价接近900万。
再来看看广州城投东园公馆，2020年拿地，当时的拿地价6.5万/方，吹风要卖12万-13万/方。
这么一对比下来，港汇台的吹风价似乎合理。
先别急，我们再来跟一期住宅5号公馆做对比，该小区二手房在贝壳网上的报价在6-6.8万/方之间，不过挂牌的房源很少，只有3套。
五号公馆二手房成交记录
翻看成交记录，五号公馆的成交价格最高是8万/平。所以作为亲兄弟项目，港汇台想卖10万+，可能有点难度。
最小户型69方 朝向以东向为主
前面说港汇台想卖10万+有难度，不单是以五号公馆的二手房价格为参考，更多的是港汇台自身的产品定位。
在展厅现场可以看到港汇台的沙盘模型，分为C1和C2栋，两栋楼连在一体，跟单体楼没区别。
港汇台沙盘
其中，C1栋为25层高，C2栋为30层高。销售告诉我，4楼以下是商业，6楼以上才是住宅。
商住混合的居住环境或多或少会比较吵闹，这是楼盘的缺点之一。
楼盘优点是户梯比不高，C1栋是2梯3户，C2栋是2梯4户，算不上豪宅，只是比普通住宅要稍微好点。
值得一提的是，港汇台的货量和户型都不多，货量只有100多套，户型只有四个，分别是69方两房一卫、96方三房两卫、113方三房两卫和127方三房两卫。
由于楼盘还没有户型图资料，暂时不知道户型到底做得怎么样。销售透露，户型图要到7月才能出来，到时候正式的售楼部也会开放。
楼盘已经封顶
不过奇怪的是，我在现场看到楼盘已经处于封顶的状态，而且工地门口的告示也写了竣工的时期，是今年5月27日。
楼都建好了，竟然还没有户型图？这波操作着实有点迷。
好在，擅于观察的我还是发现了一些蛛丝马迹，通过楼盘的外立面可以看到户型大致布局，通过外立面可以看到69方两房户型的阳台和两个卧室都是北向，正宗的北向的户型，而且还是三开间朝向。
69方两房户型三开间朝北
另外69方户型正对着写字楼，两栋楼的楼间距并不宽裕，我用百度地图的测距工具量了一下，两栋楼之间不足30米。
北向楼间距很窄
又是北向，楼间距又窄，所以69方两房户型的采光和通风大概率不会好到哪里去。
销售告诉我，楼盘的户型朝向以东向为主，例如113方和127方的大户型，也有少量的西南朝向户型，是96方三房户型。
以目前所掌握到的信息来看，港汇台的户型并没有什么亮点，到底做成什么样，还得等户型图和样板房出来才知道。
但可以肯定的是，东向的户型在广州并不吃香。
离地铁200米 产权缩水26年
从地段来说，港汇台可以说是含着金钥匙出生，位于繁华的北京路商圈。
这也是楼盘为什么在4楼以下做了商业的原因，毕竟北京路自带流量，有很大的商业价值。
另外，楼盘周边的交通很方便，距离地铁6号线北京路站约200米，是名副其实的地铁盘。
距离地铁站很近
说起越秀区的配套，学校肯定是强项。
不过港汇台周边的学校在越秀区里却比较普通，对口的小学是八旗二马路小学，是一所市一级小学，可能会劝退一部分对学校要求比较高的买家。
楼盘对口八旗二马路小学
商业配套方面，从楼盘出发无论是步行到天字码头还是到北京路步行街都很近，晚上吃完饭下楼散散步就到了，这是港汇台很大的加分项。
当然，港汇台也是有缺点的，就是产权问题。楼盘拿地的时间是1997年，至今已经过去26年，也意味着产权缩水了26年。
值得一提的是，楼盘在外立面打出了江景奢宅的卖点，但现实却很残酷，望江有点难度，要东西向才能见缝插针看到，毕竟前面还有楼盘挡着。
楼盘周边有高层挡住江景
总的来说，港汇台优缺点都很明显，优点是地段很能打，配套丰富；缺点是户型一般，产权缩水，没有小区环境。
如果你是冲着交通和配套来，这个盘可以考虑；如果你对学校和居住环境有更高的要求，建议可以等等广州城投公园公馆或者看看周边学位更好的二手房小区。
你觉得港汇台能卖10万+吗？