文/财经杂坛
历史不会重演，但的确有人被同一块石头绊倒。
近日，《财新》报道称，两百名租户聚集在北京昊园恒业房地产经纪有限公司总部，围堵其负责人，对峙从当日早晨到次日午后。数名租客表示，每月按时交付房租却被房东赶出住所。而房东则称，并未如期收到房租。另据公开资料显示，11月5日，昊园恒业已经被工商行政管理部门列入经营异常名录。
昊园恒业管理的长租公寓数量超过10万间，在通州地区的长租公寓覆盖率达到70%，朝青板块覆盖率达到50%。所涉及的租客、房东、租金贷金额也远远超过了此前几家已经爆仓的长租公寓运营商。
长租公寓爆仓事件已经屡见不鲜。截至目前，包括杭州鼎家、上海寓见、长沙咖菲猫以及昊园恒业外，全国至少已有10余家长租公寓机构先后爆仓。
昊园恒业爆仓的原因与此前已经倒闭的几家公寓相似，因疯狂扩张而引发资金链紧张，在利用金融杠杆工具的时违规操作，并欺瞒房东与租客。值得一提的是，此前已经破产的与昊园恒业都是同一家消费金融公司元宝e家的合作伙伴。
事实上，昊园恒业爆仓事件早就有传闻。据中国房地产报报道，早在2017年7月，昊园恒业法定代表人王四会名下的大熊公寓就因有客户租期未满却发现自己的房子已经被再次出租；有租户刚交完下个季度的房租却被赶出，租金和押金未退；以及租客使用租金贷无法解绑的问题遭到维权及曝光。
而在去年11月17日，网上出现一篇题为《北京1000多人建维权群，称陷中介圈套，交着房租却住不了房》的文章，文章中直指昊园恒业有欺骗租客行为。对此，昊园恒业回应是同行的恶意竞争，为故意抹黑。
今年3月，北京市住建委对房地产中介机构开展专项执法检查时，已初步查实北京昊园恒业房地产经纪有限公司等30家房地产中介机构存在克扣租金押金、违规出租、未备案且未在注册地经营等问题，并通过官网曝光了30家机构名单。
在被北京住建委通报的同时，昊园恒业仍然在疯狂扩张，将3月倒闭的上海长租公寓品牌“爱公寓”以1.2亿元100%股份收购。
显然，监管部门的通报批评并没能阻止昊园恒业收手。2018年4月，昊园恒业四季青店也因为与2017年相同的问题遭到租客和房东上门*债追**。4月26日，昊园恒业又因占用、挪用或者拖延支付客户资金被北京工商行政管理局通州分局罚款30000元。
8月13日，在国家发改委、中国人民银行指导，国家信息中心主办的“信用中国”发布的失信黑名单中，昊园恒业赫然在列。执行法院是北京市第三中级人民法院；失信具体情形为“违反财产报告制度”。
但失信黑名单公布后，昊园恒业仍在营业。10月13日，又有100人左右的租客及房东到昊园恒业总部进行维权。
公开信息，昊园恒业注册成立于2014年1月，2016年6月正式运营。而从2016年成立至今两年间，昊园恒业并购了至少52家中小中介公司。尤其在2017年，就并购了近20家行业品牌。包括：大熊公寓、广鑫置地、蚂蚁公寓、好来屋公寓等。公寓管理数量也从原来的5万余间，增加到7万间，在2017年年末房屋管理数量突破10万间。其在通州板块覆盖率达到70%，朝青板块覆盖率达到50%。
根据企查查，昊园恒业法定代表人王四会不但控股了13家公司，与其相关联的企业有49家。在这些由王四会担任法人以及任职的公司中，涉及风险高达267例，并有24项经营异常风险。
与其它爆仓事件一样，在昊园恒业资金链断裂的全过程中，租金贷成为了众矢之的。但长租公寓爆仓的根源，并非是租金贷之罪，问题的症结在于分散式公寓的模式。
由于收房过多，并已过租房旺季，昊园恒业空置房源就达7000多间，空置率达到了14%，高于10%的行业平均水平。另外，昊园恒业以“N+1”形式改造房源的做法本就违规，加之去年低，政府大规模清查出租屋隔断间，在这次清查活动中，昊园恒业共有8000多间房源被砸掉隔断，损失超亿元。
也就是说，昊园恒业有一万多间房源的投入打了水漂。对于分散式公寓运营商而言，不扩张就意味着被同行挤垮，但过度扩张又会反噬资金链，一旦资金链断裂企业仍然会出局。由于缺乏有效的融资渠道，行业中的中小品牌唯一可依靠的只有租金贷形成的租金池。
这是一个类似P2P的资金游戏，陷进去几乎就别再想出来，爆仓成了唯一的结果。前我爱我家副总裁胡景晖曾表示，“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”。他建议迅速建立全国房租指导价机制，防止异常交易哄抬价格。
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