撰文：佩奇 美编：丽君 校对：紫藤
谈起房产投资，对于普通人而言，似乎公寓、写字楼、商铺等物业形态都不是好的选择。但在住宅限购政策下，商业地产似乎又成为绕不开的投资品。
虽然相较于写字楼和商铺，公寓类产品是更符合普通郑州人购买需求的产品类型、或者说是住宅类产品的一重替代形式。
而事实上，普通的购房者对公寓类产品可以说是“谈虎色变”，大多认为公寓户型偏小且单一、商水商电、单气（无天然气），居家居住价值低，甚至产生抵触。
但最近白沙某公寓性质类住宅项目，从2月份至今，共计卖出248套，相当于每天都有5套左右的业绩；其中，仅2.22-3.15就卖了173套，可谓延续了前两年象湖壹号和去年美景东望的火热销售状况，“逢白沙开盘必火”态势持续发酵。
据内部市场监控数据显示，该项目称雄片区三月份销售榜首几无悬念！
这么骄人的业绩背后，到底是什么原因呢？
【一】是行情已来，还是各自自嗨？
与稳健并持续热度的70年产权住宅楼市形成鲜明对比的，是看似价值偏低的公寓类产品。
首先，依靠过往的经验，公寓类产品增值是不如住宅类产品，但是在住宅稀缺和利好明显的区域，公寓类产品也不失为一个好选择。
2018年2月22日，深圳华润深圳湾瑞府开盘，共计146套公寓产品，建筑面积约228-583㎡，均价约15.8万/㎡，另外还有装修费2万/㎡，最终依旧形成了热销的局面。
以上公寓产品总价均为千万级别，其中总价过亿的户型也被认购多套。
为何会这么贵？还是因为地段！
深圳从一开始的罗湖，到福田，再到如今华润深圳湾瑞府所在的南山，可以一路向西不回头，为何深圳不向东发展？因为东部的盐田、龙岗、坪山都是“块状的”分布特征，无法无缝承接深圳成熟区域的自然外溢，而向西则是一路坦途。
最终，深圳的快速成长与发展，成就了如今的南山区，这里高科技公司林立，占领了深圳房价的制高点，而那些有眼光提前布局南山的，早已经实现了财务自由。
反观郑州，如出一撤。
从老城区到郑东新区，再到白沙绿博，尽管中途向北部的北龙湖区域稍作停留，但是大势还是向东。
未来郑州白沙组团是最有机会承接类似与深圳南山区定位的区域，与之对应的就是和区位相匹配的房价高度。
而如今在价格相对不高的时候提前布局，则是一个购房者*瞻高**远瞩的格局。
除了深圳的土豪购买力惊人，还有全国其他重要城市的公寓产品走俏的事件持续发生。
据网络消息，南京富豪8000万一次性买下64套公寓；
某香港客户在浙江一口气豪掷1.3亿元且一次性付款，买下77套公寓；
温州女富豪一口气买下两层49套公寓，共消费7200万。
为何在其他一线城市、二线城市走俏的优质公寓类产品，到了郑州却遭受冷遇？我们可以看一下郑州近年来主要的公寓类产品的销售情况。
由以上的表格结合楼市的现状我们可以得出怎样的结论？
1、公寓类产品 推货 量一般较大，整体去化率不如70年的住宅。
2、去化率较高的项目一般都为各区域最核心的地段。如高新区核心区域的保利文化广场、成熟主城区的康桥铂舍、高铁东广场的宝能郑州中心等。
3、销售好的公寓类产品价格一般明显低于同区域内的住宅产品。
另外，公寓作为长期的投资品，不能依赖也不能依赖短期内的投机获取*力暴**，持有的时间越长，一般来说回报率会越高。如果是潜力区域，现在价低入手，未来收获巨大财富的机会更大。
在市场上公寓类产品整体去化较为平淡的状况之下，仍有项目交出了一个月去化198套的惊人成绩。也就是平均每一天都有6-7套所有的销售数据，这甚至是某些其他楼盘一周甚至是一个月的销售成绩！
但是如果我们按图索骥，不论是公寓类产品还是住宅类产品。会发现所有销售火爆的楼盘，都有其内在的逻辑。
【二】谁在闷声发大财？
提前占据未来城市的核心地段，提前进行布局，就不会在未来来袭的时候不知所措。
如果你能在2005年之前买入绿城百合公寓；
如果你能在2012年之前买入永威东棠；
如果你能在2016年之前买入海马公园；
不论是因为眼光不及还是资本不够，也许你多次错过了走上人生巅峰的道路。如今，郑州一路向东的步伐没有停止，白沙象湖组团与老东区一脉相承，未来更有机会超越如今的老东区，潜力无限。
有眼光的人直接将资产布局在了未来全河南省最大的龙兴之地，特别是目前更为明朗和纯粹的雁鸣路片区。
从2016年融创美盛象湖壹号一房难求到2018年年末郑地美景东望高层12000元/㎡，整个雁鸣路片区整整火了两年多。
期间，茶水费、转让费、全款优先、首付60%先选等花式的购房方式层出不穷，究其根源还是因为很多有眼光的投资者和自住者看到了这里的前景。
未来，在雁鸣路、平安大道、万三公路、绿博大道合围的区域内。会有新田360广场、河南投资集团总部、河南省一建总部、美盛集团五星级酒店规划、300米摩天大楼郑东之门、省人才公寓文华苑等优质的城市资源。
而目前，公安厅技术用房已经基本完工；白沙管委会也在此处办公......
当然，以上种种并不是我想象出来的，早已经列入了重点项目工程中。我们可以看出整个雁鸣路片区的未来价值。
而根据东哥探盘对整个白沙组团的深入了解，更是制作了白沙组团的项目落位图，整个片区8成以上的价值已经呈现在下图。
目前，整个片区的住宅是稀缺的，或者是供不应求的。近日，更是有消息传出该片区某楼盘14000元/㎡+的单价。
这是不是意味着，如果你再不入手，机会将会越来越少？
【三】超越一般认知的类住宅
买房子看位置，只要是买对了位置，整体上升值的潜力就不会差。
如果能有商业、河景、写字楼加持，涨幅和自住的体验一定是超过普通住宅的，前面提到的销售火爆的项目，正是新田集团布局郑东的重要落子——新田印象。
新田印象总占地约90亩，总建筑面积约42万㎡，是集购物中心、总部写字楼、星级酒店、平层公寓、LOFT公寓、城市公馆为一体的城市综合体。
我们可以把他理解为花园路国贸360广场2.0版本。而从效果图上看，我们可以看出满满的品质感。
除了以自持为主要经营方式的商业和集团办公写字楼，新田印象最大的亮点就是其类住宅。也就是由4栋楼合围的独立社区。
这四栋类住宅产品，目前5#精装交付、6#为定制毛坯交付，其余两栋精装与否尚未最终敲定。而整个类住宅产品的亮点，还不仅仅于此。
1、智能化配置。
由四栋楼合围的社区，采用八大WELL健康系统，打造真正的健康居所。
指纹密码锁、室内紧急呼叫系统等，为安全生活保驾护航；
净水系统入户，使得生活质量进一步提升；
冷热交换的新风系统、地暖系统；
室内恒温控制系统；
2、酒店商务风的装修风格。
双入户的精装大堂，使得整个大堂挑高达到10米，满满酒店的感觉，绝对不会有一般刚需住宅无大堂或者大堂极小的情况发生。
此外，在一层的公共空间，还设置有邻里交流中心、社区活动中心等。
3、高端的设计与理念。
新田印象景观设计公司请的是美国DLC。DLC公司在景观的创新设计、艺术表现、园艺及可持续性上有很深造诣，强调景观的公众化和私人化、文化和生态的平衡，致力于精品有生命力的景观打造。所打造作品享誉海内外。
DLC公司最有名的作品即为上海迪士尼乐园的景观设计。
此外，新田印象由戴德梁行提供物业服务顾问，而且未来类住宅的物业服务将与铂尔曼酒店物管无缝衔接，真正实现星级酒店般物管体验。
4、超越住宅的产品设计。
这四栋类住宅均为31层的设计，3梯5户，层高有惊人的3.1米。
如今市场上正常销售的普通住宅产品，层高一般为2.9米，会有一些2.95米的特列，极少会有3米或3米以上层高的产品，而3.1米的层高可以在精装交付新风和地暖之后仍然有较大的空间，不会显得压抑。
此外，均为民水民电和双气直接入户，这是在如今郑州市场上绝无仅有的，新田的良心在此处可见一斑。
在户型设计上，更是与普通住宅产品基本一致，采用了连廊的设计，使得各个房间都尽量达到通透的效果，户型也相对方正合理。
而以精装交付的5#为例，新田的室内的装修标准也是很高的，以下是样板间的实拍图。
此外，该项目除了类住宅产品在售，即将在4月份推出面积段为26-46㎡的公寓，更符合大多投资者的喜好。
其中，平层层高3.1-3.2米之间；LOFT层高4.5米，由专业的铂尔曼酒店为公寓提供服务，随时可以感受五星级酒店的配套服务。
凭借占据城市发展主轴线、自身配建高端商业、更高规格的新田360广场、合理的户型设计，无论是投资还是自住，前景一片大好。
相信其公寓产品一经推出将会再次燃爆市场。
【四】占据未来城市的核心区
白沙的价值已经越来越明显，而同样，白沙的机会也越来越少。
尽管是商业属性，但是新田印象类住宅的内核就是住宅，是更优于普通住宅的类住宅，也是民水民电，双气入户的类住宅。
而高端商业性质的产品，在一线城市也是不可复制的优质资产。不是产品不可复制，而是产品所在的地段无法复制。
一线城市的核心地段，公寓类产品依旧是一房难求，这样的形势我们无法预判未来会不会降临郑州，但是至少在未来城市的核心地段，对于有自住需求或者没有购房资格的人而言，这也不失为一个好选择。
就如东哥那句话：没有不能买的房子，只有不能买的价格。
白沙象湖组团，只要有项目入市，轻则全款优先、关系户先选；重则拳打脚踢，为了买到心仪的房子不顾一切。
新田印象就是披着公寓外壳的住宅，而且其居住的属性在某种程度上已经超过了片区内大多数的楼盘。
如今市场动向和市场信息已经再难遮掩，买房更多需要的是魄力与决心，而在供需日渐失衡的白沙，火热走俏的新田印象已经说明了一切。
ID：donggetanpan
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