日前，我写了江宁实小的学区房武夷花园→【房价2年未涨，大户型房源降价急售，江宁这个小区怎么了】，后台有网友让我写写实小对应的另一个小区— 亲水湾花园。
据我了解，亲水湾花园的地理位置更有优势，就在地铁口，而且小区还有小户型的单室套，入手门槛更低。但小区究竟怎么样，还是要去实地看看后再评价。
小区地理位置优越，配套齐全，小户型单室套房源成交多
亲水湾花园地理位置优越，靠近1号线河定桥站，只有300多米远。距离百家湖商圈仅一站距离，属规划中江宁区东山副商业中心首要位置，极具辐射力。
小区周边的商业配套比较成熟，不近有近在咫尺的河定桥商圈，距离百家湖商圈、万达商圈都很近，日常生活购物很方便。距离小区最近的还有欧尚超市，走路就是几分钟的距离。
此外，小区也紧邻秦淮河，环境优美。
值得一提的是，小区还是江宁实验小学+百家湖中学的学区房，这个学区组合在江宁算很不错的。
小区目前在365二手房网站上的挂牌价是32278元/㎡，从近2年来的房价趋势可以看出，小区房价波动并不大，处于微涨的态势。
从中介处得知，亲水湾花园小区的成交量一直不错，主要是小区有很多小户型房源，总价较低，很适合刚需过渡或者单身自住。 比如成交比较高的46㎡左右的单室套房源，总价就在100万出头。
在某网站上查询小区的成交记录，发现确实如此。小区近期成交的两套46平左右的单室套房源，总价最高只有120万。
另外一套66平左右的小两房房源，成交总价只有145万。
但是在浏览小区成交房源时，我也意外发现小区的复式挑高房源成交单价较高。比如小区5月份成交的一套31平左右的挑高房源，成交单价已经突破3.9万/㎡，算是小区最高的房价。
对此，中介告诉我，小区复式房源在33-54 ㎡之间，因为复式房源是上下两层的，实用面积会大很多。而且因为房源建筑面积本身小，所以总价也较低。适合一些刚需自住的家庭。
但同时中介也跟我透露，这种挑高房源总层高只有4.8米，居住舒适度并不是很好，没有平层的单室套住的舒服。所以如果是一个人，更加优先推荐单室套房源，未来也好出租。
除此之外，小区还有71-98㎡的二居，113-138㎡的三居。但是中介表示，小区这些房源的出房量并不多，一是小区本身体量小，二是小区更多还是以自住为主，投资较少。
比如90多平的两房，挂牌特别少，几乎是出来一套被秒一套，主要是户型比较好。而且对于居家来说，住的也很方便。还有部分房源是临河的， 可以欣赏秦淮河的美景。
从365二手房网站上的挂牌价来看，小区目前90多平的两房挂牌总价在280万左右。和成交价格相差并不大。
了解完小区的地理位置、周边配套和成交情况后，下面继续看看小区的居住环境如何。
小区体量较小，物业管理不佳，居住环境一般
据了解，亲水湾花园是由南京江天盛德房地产开发有限公司建造，房龄大概在2009年左右。
小区总共有15栋楼，体量并不大，此外小区均是电梯房，最低的楼层是7层，最高是18层。
小区目前是天润物业进行管理，物业管理水平一般。这个从一开始的门禁就可以看出，大门敞开，任何人均可以直接进入。
因为小区沿街楼栋和商业正在翻新，所以目前这边看起来有点混乱。
进入小区后，首先映入眼帘的就是一个大广场。广场上聚集了很多小区居民，大部分都是老人带着孩子在聊天。
转了一圈，发现小区存在一些明显的问题，居住环境只能说很一般。
1、首先小区的绿化分布不均，有些楼栋前绿化还不错，有些楼栋前绿化少的可怜，甚至还有一些裸露的地皮。
2、小区部分路面破损并且积水，还有一些垃圾没有及时清理
3、虽然小区有地下车库，但是小区车位比较紧张，人车不分流，车辆基本都停靠在道路的两边。 本来小区的道路就不宽敞，停车后显得更加拥挤。
4、小区因为房龄也有10多年，所以部分楼栋外立面看上去已经很陈旧。
但不可否认，小区也有一些还不错的地方。就我观察来看，小区的单元门禁还很严格，正常情况下，单元门都是紧闭的。
趁着业主出来的时候，我进单元门内部看了看。楼道里面打扫的也很干净，没有乱停放电动车和自行车等东西。
据观察，小区有专门用来停放电动车的车棚，还有部分楼栋一楼架空，用来停放电动车。
此外，小区门前大门岗方向因为路面破损严重，已经进行出新。现场来看，基本已经完成。
实探过程中，遇到一位带孙子的阿姨，询问阿姨在这边的居住感受。下面是阿姨的心声：
房子是儿子买的，当时也是买的小区的二手房，儿子当时主要考虑的是小区地理位置还不错，居住方便。其次就是为了给孩子上学。我们现在在这里住了好几年了，已经习惯了。小区环境也就这样了，肯定是希望越来越好的。
总的来看，作为一个房龄已经超过10多年的小区，亲水湾花园内部的居住环境维护的很一般，这和小区的物业有很大的关系。
但不可否认的是，因为小区优越的地理位置，很多业主已经习惯这边的居住条件，觉得生活很方便。
一街之隔，共享配套，这两个小区怎么选？
在实探结束后，我看到了亲水湾花园对面的金王府小区。对于这个小区，我并不陌生，因为此前我去实探过这个小区。
下面是此前我实探金王府小区的部分实景图：
1、整体来看，小区绿化还是不错的，环境也比较整洁干净。
2、小区靠近秦淮河一侧的房子外立面比较新，均为多层，也可欣赏秦淮河的美景。
3、值得一提的是小区内部有个商业街配套，商业形态十分丰富，餐饮、教育、娱乐、休闲，应有尽有。
此外，小区还自带幼儿园，也是江苏省优质幼儿园。
总的来说，金王府小区和亲水湾花园只有一街之隔，两个小区可以说共享区域内的配套。但是客观说，金王府小区内部配套很齐全，而且学区还是百小+百中，居住环境也更好点。
在365二手房网站上，目前金王府小区的价格是31630元/㎡，这个价格比亲水湾花园略低一点。
学区更好一点，居住环境也更好，为何金王府小区的挂牌价反而比亲水湾花园更低？
对此，中介解释道：因为亲水湾花园小区户型比较多样，尤其是小户型挑高房源的挂牌价会高很多。但金王府小区是大户型房源居多，因此单价会稍微低点。
在365二手房网站上，看到金王府小区一些超大户型房源在降价急卖。
从成交上看， 中介表示小户型单室套房源还是亲水湾花园成交量更大，金王府成交最多的还是90平左右的房源，主要因为户型较好，得房率较高，而且小区体量较大，挂牌房源也很多。
比如前段时间，小区有套90平左右的房源，成交单价高达3.4万/㎡，成交周期只有2天，看上去还是很吃香的。
写在最后：
从目前房价来看，亲水湾花园和金王府两个小区都是偏刚需的，小区均价相差并不大。而且从两个小区近2年来的走势看，房价也处于比较稳定的状态，所以未来涨幅也是有限的。
其中，亲水湾花园的户型选择更多样，且入手门槛比较低。单室套房源以后出租也很容易，换手率较高。所以如果你想买单室套，预算有限，可以看看亲水湾花园。
但如果你想要居住环境好点，住得舒服一点，就考虑金王府。而且金王府因为挂牌房源多，选择更多样。尤其是可以优先考虑临河的房源，当然总价也会高点。
【扫它，南京新房动态全掌握！】
