毫无疑问新城的文体中心是集科教文卫为一体的顶级片区，改善型群体的天堂！该片区房价虽没有实验学区的豪横，但也属于中京市的价值高地了。
“仓廪实而知礼节，衣食足而知荣辱”，吃饱了撑的有钱人缺学区房吗？显然不缺！（当然文体片区已经配套了能与实验学校一决高下的凤鸣中学）改善型高品质社区加上独一无二的地段才是他们追逐的对象。文体中心片区可谓是核心中的核心、王牌中的王牌！
那么这个王牌片区即将开售的新盘有哪些？答案是： 紫悦山、榴芳郡、鸿鑫聚景 。
最先开盘的应是榴芳郡、其次鸿鑫聚景，至于紫悦山的开盘日期真是说不准了。那么我们先对比这三个盘的土拍指标：
紫悦山：
ZZ2019-5号地块（紫悦山）用地指标：
该地块出让面积66562平方米 或 99.843亩，
1.0＜容积率＜2.5
成交价7.011亿，约702万/亩
楼面价4213.2元/平方
19年的11月18日就是山东圣运置业成名的好日子，500万500万的加价终吓退竞拍对手，溢价约55%以4200多元/平方的楼面价摘得ZZ2019-5号地块。
如此让我们见识了山东圣运置业的豪横！因为这可是当时仅有的核心地块啊！可是至今一年零三个月还没有立起塔吊预售日期更是无从谈起，即便是现在开工高昂的资金成本如何实现盈利？
以目前的状态来看要想维持利润那售价将不可想象，但是要想低开回本保住利润势必压缩成本，那么美好的设计蓝图如何实现呢？是不是危局............
榴芳郡：
薛2020-7号（榴芳郡）地块指标
总用地面积59362平方米 或约89亩，
1.0＜容积率＜2.6
建筑密度：24%，绿地率：35%
成交价3.695亿，约415万/亩
约合楼面价2394元/平方
万没有想到2020年7月16日青啤地产以如此低廉的价格获取薛2020-7号地块，即便是配建36班额的这个小学投资也不会过亿元？预计综合地价不超500万/亩，估计楼面价也不超过3000元/平方。
在区位与紫悦山不分仲伯的情况下，榴芳郡地价低廉的成本优势已经碾压紫悦山。
鸿鑫聚景：
薛2020-2号（鸿鑫聚景）规划指标：
该地块出让面积91671平方米 或 约137.6亩，
1.0＜容积率＜2.0
成交价8.255亿，约600万/亩
楼面价约4500元/平方
该地块于2020年9月3日被薛城国企晟鸿集团拿下
如果说榴芳郡是对紫悦山螳螂捕蝉的话，那么鸿鑫聚景就是麻雀在后了。文体中心东地块原为希尔顿酒店的规划用地，于去年9月3日被晟鸿集团收储为住宅用地现被鸿鑫地产拿下。初七已奠基开工。
看楼面价鸿鑫聚景虽为最高，但这块地的容积率仅为2.0！紫悦山容积率2.5、榴芳郡2.6，从容积率上鸿鑫聚景的土地指标极为优秀了。
鸿鑫聚景的产品并未公布，但是已有传言教主计划打造其为新城现代式风格的高档社区，俯视文体中心的观景阳台？至于价格？等产品出来我们在做探讨吧！
目前仅是榴芳郡公示了建筑设计方案，紫悦山及鸿鑫聚景还未公布。今天仅对榴芳郡的设计方案简单的探讨：
从楼盘布局及容积率看榴芳郡为标准的刚需盘而非改善盘，以中小户型及两梯四户的总高27层的大高层为主。
我们先看容积率：其2.6的容积率在文体片区处于什么水平?
西侧碧贵园翡翠蓝山容积率为1.6、东侧德圣巨山花园容积率为1.7、实验学区的鸿鑫润景为1.6、润扬首府为1.4。以上可谓是新城第一梯队低容积率住宅区，由此带来的低密度舒适性不用我们多说了吧！
福佑嘉园二期、云之上、鸿鑫聚景为第二梯队的低容积率住宅区，2.0的容积率也是一个风水岭，往往有高层与多层的布局在不限高的情况下楼间距极为可观了（当然不能一概而论与设计有关）。
国宾府、云溪容积率已经到了2.2了，君悦府2.3，正常情况下如想保持良好的楼间距最后一排势必布局大高层来稀释容积率。
榴芳郡的容积率为2.6，这个容积率在目前限高80米的政策下很难兼顾建筑密度及绿地率了。楼间距也是相当的拥挤！
如果你对这个容积率没啥概念的话，咱们可以对比一下：
碧贵园容积率为1.6，总占地134683平方（约202亩）总户数为1120户、每亩土地仅5.5户。碧贵园如此低密度也与大户型布局有关，中大户型布局才是改善型豪宅的必属啊！这点碧贵园设计上确实在该片区处于领先地位。
那么榴芳郡容积率为2.6，总占地59362平方（约89.04亩）总户数为1132、每亩12.7户。人均绿地仅为0.5平方可谓少得可怜，这也是高容积率的弊端。
紫悦山的地块布局就好得多了，紫悦山地块为东西长南北窄，就是我们聊户型常说的大面宽，把高层布局于北侧及两侧，给南侧及中间留够采光空间。毫无疑问楼盘布局上紫悦山要优于于榴芳郡，当然这与地形息息相关。榴芳郡做满容积率只能如此！
南北长东西窄加上过高的容积率成就了榴芳郡这个盘的拥挤布局 ，需要注意1#至6#楼间距约60米左右、1#号楼至土地红线约20米左右、前方规划三路宽度为28米，这些数据都在售楼员口中得到了夸大。 那么规划三路南侧是否规划大高层还未知，这也意味着1#、2#、3#低楼层皆有被南侧挡光的可能性。
6#至7#、7#至12#楼间距均在40米露头，该盘不存在楼王一说。因为中间的2#、5#、10#、11#分别是17、15、17、17的低楼层均被周边27层的大高层包围。采光除2#号楼外均受影响，另外一周高中间低的楼盘布局风水学上好不好？
显然我们认为首开的6#号楼楼间距最优且东西两侧均没有遮挡物，位置最佳。
但是两梯四户27层的大高层，过密的楼间距，过高的人口密度均不具备高档楼盘所要求的基本属性！当然人家榴芳郡也没宣传这是高档社区吧！
优势是什么？地段、国企背景、龙湖物业这些依然是榴芳郡独步中京的绝技,但是楼盘的用料配置如何？园林设计如何？我们一无所知。相对而言鸿鑫的楼盘都是我们目前看得见摸得着的样板了！
鸿鑫聚景具体的产品如何？即将解密........