◎文/孟令浩
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项目概述
圣爱康养园位于昆明市西山区，是华龙圣爱中医集团打造的首家养老项目，以企业积累的中医优势为主要特色及卖点，在医养结合中，一是将中医馆作为养老项目的配套，提供中医诊疗和理疗的服务，二是将药膳融入日常餐点，提出“医疗、养生、养老”三位一体健康服务理念。
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项目概况
1. 开发企业背景
圣爱康养园由华龙圣爱中医集团开发运营，该集团是一家集中医文化、中医医疗、中医养生、中医养老、中医疗养为一体的集团化连锁的中医药健康产业机构。
华龙圣爱中医集团由圣爱中医馆发展而来，第一家圣爱中医馆选址昆明市五华区，于2005年初正式对外营业，之后在持续深耕云南，至2015年于武汉成立第一家省外直营中医馆，目前已覆盖5个省市，目前拥有50家中医馆、养生堂和康养园，汇聚了900多名国医大师、国医名师、省市名中医，年服务人数超过260万人次。
2. 项目区位
圣爱康养园位于昆明市西山区，属于中心城区，距离昆明市老年人活动中心2Km，距离5号线福海站1.5Km，与五家堆湿地公园和大观公园（滇池的一部分）仅一路之隔，有着“闹中取静”的特点。
3. 项目周边环境
圣爱康养园依托其中心城区的区位优势，配套丰富，医疗、文化、购物、休闲等生活需求全部能够得到满足：
（1）医疗资源：解放军昆明总医院附属中医院（三甲医院，2.2Km），昆明医科大学第一附属医院（三甲医院，3.5Km），昆明医科大学第三附属医院（三甲医院，3.6Km），云南省第一人民医院（三甲医院，4.4Km），云南省中医医院（三甲医院，4.6Km）
（2）文化资源：昆明市旅游职业中学（500m），云南省民族中专（1Km），云南省文化馆（3.4Km）
（3）景观资源：五家堆湿地公园（300m），大观公园（400m），西华公园（900m）
（4）商业资源：南亚风情园（2Km），昆明百货大楼（4.4Km），大悦城（4.6Km），万达广场（4.7Km）
（5）社区资源：项目西侧为泛滇池风景区，东侧及南侧为高品质住宅社区，均在项目辐射范围
4. 项目定位
圣爱康养园以中医药的医疗、调理养生健康体系为技术核心，结合现代智慧科技，聚焦中老年长者“身、心、灵”全生命健康维度管理，致力于引领国人健康养老观念和生活方式的变革，打造一个国际康养天年的家园。
5. 客户定位
项目为自理、半自理、全失能长者提供集中养老、旅居养老、日间照护、传统养生、中医、西医保障等服务。
以昆明中高端长者为主，目标辐射全国长者，但受疫情等影响，目前并无旅居客户。
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项目特色
1. 项目规划特色
（1）规划指标
圣爱康养园属于租赁社区底商改造的项目，整体建筑面积约5000㎡，内部配有中医馆，项目后身自带一个休闲小院。
表1：圣爱康养园项目概况表
数据来源：CRIC康养产业数据系统
（2）功能布局
项目共四层，一层集中医疗、休闲、餐饮等配套，是项目的主要展示面及长者活动区；二层及以上为长者公寓部分，采用北侧过道（养心长廊）、南侧住房的布局方式，并且穿插部分功能空间，其中二层设置护理站、康复区，三层设置静心堂。项目后身的休闲小院则被打造为百草园，作为长者的户外休闲区域。
2. 产品特色
因为项目由底商改造而成，所以房间的户型差异度较大，分为豪华单人间、双人标间、豪华双人标间、豪华双人套间、豪华VIP双人套间等，面积在30-80㎡之间。
在居住舒适度和品质上，该项目做到了如下三点，一是每间房都具备吸氧端口，与中央氧房连通；二是两个标间可共用一个小客厅，具备休息会客以及小厨房的功能；三是室内做了部分智能化的改造，可通过智能音箱进行灯光和窗帘的控制。
3. 项目配套
（1）中医馆（项目核心优势）
圣爱中医馆（昆明海珀澜庭馆）设置在项目一层，对外营业，面积约300㎡，设有专家诊室、养生堂、中药饮片房、颗粒房、针灸室、艾灸房等，中央氧房也在该中医馆内，便利项目入住长者的日常医养服务。
（2）生活配套
餐饮、休闲、娱乐等配套内容同样设置在项目的一层，与中医馆分列前台的两侧，包括书吧（兼顾会客休闲）、餐厅（兼顾观影功能）、棋牌室、理发室等，整体面积在500㎡左右，虽体量不算大，但基本功能均有覆盖，长者需求基本满足。
（3）养生长廊
在2-4F的长者公寓部分，利用北侧廊道空间打造成“养生长廊”，提供部分康复、休闲、活动的空间。
（4）休闲小院
项目后身自带一个百余平的小院，一半是消防通道，呈狭长状，与一楼存在半层的高差，处在一楼与二楼之间的位置，从一楼可无障碍进入小院，虽然整体面积不大，但种植中草药等植物、搭建凉亭，打造为百草园和康养亭，作为长者户外休闲的场地。
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项目运营
1. 运营单位
由云南圣爱康养服务有限公司(华龙圣爱中医集团子公司)进行项目的综合运营与管理。
2. 收费模式和运营情况
项目通过月费制模式进行费用收取，活力长者单人入住的最低月费也要接近万元，重度失能长者单人入住的月费则需要超过两万元，是目前昆明市收费最高的项目。
餐费也是目前昆明市最高水平，其卖点是与中医药相结合，提供养生药膳等健康餐食，同时除了日常标准套餐外，长者还可定制如人参汤、海参粥等餐食，额外收费。
项目合计90张床位，自2021年7月运营至今，目前入住约50位长者，入住率在55%左右，在其高收费下，客户基数较少，故推出床位费打折和老带新奖励等活动来刺激销售。
数据来源：CRIC康养产业数据系统
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漾美康养点评
圣爱康养园之所以能成为目前昆明最高端的养老公寓项目，在于其深厚的中医基础，凭借中医馆在昆明积累的品牌信任度和客户基数，有着“以医带养”发展医养结合项目的核心优势，不仅中医馆可以为康养园进行客户储备，康养园的入住长者也成为中医馆的稳定客户。
目前该项目受制于物业空间有限、改造空间有限，在居住空间和硬件配套上仍有不足，同时过高的收费标准使得项目的客户基数极小、入住率低，导致目前只能开始通过部分促销手段降低门槛。
随着疫情的结束，昆明市场的养老项目都在积极营销获取长者“青睐”，圣爱康养园的入住压力仍然较大，克而瑞漾美将持续关注该项目的运营变化。