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关键词：钱江世纪城&二手
问： 房叔，您好！我在钱江世纪城盈丰路地铁口附近工作。
我首套房预算400万顶格，最近一直在看盘，万科大家世纪之光、佳境天城、春和钱塘、金色江南等都看过，中意春和钱塘，但奈何价格太高，最起码420。
最近看到公司附近万和国际，新出98方精装400万，有点心动，但不知道这个小区如何？配套学校怎么样？未来保值空间如何？
上述几个小区能做个简单的比较分析嘛？真的很难估量，麻烦房叔多谢帮忙，万分感谢！
杭州房叔：你看的几个小区都是靠近世纪城相对核心的项目。
从小区整体品质上看，金色江南，世纪之光、春和钱塘都还不错，万和国际略逊升值上会略弱一些，佳境天城整体还不错，但是产品老些毕竟产品年代要早10年了。
从地理位置上看，万和国际、金色江南和春和钱塘好一些，都靠近核心区，世纪之光和佳境天城略远。轨道交通上，世纪之光较远。
这一带盈丰小学、世纪城小学、江南小学、宁围小学，大部分都是比较新的小学，办学水平比较接近。
这几个小区，差距并不是太大，很难直接判定哪个小区更好或者更合适，具体还是要看具体房源的性价比。
你的预算这一带建议关注一下新房项目拥涛府，3.75的精装均价， 滨江房产的项目，性价比还不错的。
从现在的市场情况看，二手房性价比很大程度上要弱于新房，单价更高，当然好处是现房可以即住。你斟酌对比一下。
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关键词：物业&房价
问：房叔，再请教你一个问题，关于物业管理的。
虽然是自住，但是毕竟今后考虑置换的，也关心入住以后的整体品质。
有些物业费比较便宜的，心里有点顾虑，多少担心今后物业管理太差，住的不爽，也影响到房价的保值增值？这种该怎么考量？还是就看物业费稍微贵一点的？
杭州房叔：保值增值而言，物业管理确实是个关键。
从杭州二手房市场的成交价格来看，除了地段、学区、轨道交通、大商业配套这些硬指标之外，物业好坏对升值有决定性的影响。
当然物业费的高低并不能绝对代表物业水平的好坏，关键还是看物业公司的管理水平，在杭州如果一个楼盘有绿城、蓝城、滨江物业的加持，确实能为楼盘的保值增值提高保障。
就像之前有说到的，早期绿城产品不少会因为外立面和整体风格牺牲部分户型因素，甚至有不少粉丝诟病绿城的户型，但是后来在二手市场上，绿城产品还是大幅度领先于同期产品，小区整体品质是一方面，物业管理软品质是另一个关键性加分项。
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关键词：杨柳郡&二手房
问：你好房叔，很抱歉打扰到您，有个问题想向您咨询一下。
年后一直在关注杨柳郡三期的房子，价格较年前没什么变动，房源也一直比较稀缺，有些还稍微上浮了一些。
因为本人是刚需准备今年入手做婚房，昨天刚看了一套112方4房的顶楼，价格510w左右，均价4.6w，价格算比较实惠的了，现在三期均价普遍4.8w左右。
想问下您现在是入手的机会吗？我发个位置跟户型给您，麻烦帮我帮我参考一下，谢谢了房叔。
杭州房叔：这套房子客观说户型一般，一房朝南，两房朝北，一房侧面，过道面积浪费不少，而且是顶楼，楼幢紧邻九和路噪声和尾气尘染的影响也比较大；好处是价格比较便宜，地铁口距离适中。
我的判断是，这套房子并不好卖，所以建议至少开一个相对低的价格，跟房东洽谈，能否得到一个理想的价格在很大程度上决定于房东的心态。谈判是个技术活，把握一下对方心理特别重要。别的房源也再继续看看吧，选择多了也有利于谈判。
关于市场，我的大致判断是这样，限价背景下，二手房要继续上涨是没有基础的，毕竟限价天花板在那里。类似艮北，哪怕限价确实在逐步放松，但是新房高层价格依然比杨柳郡的二手挂价要低5000-6000左右，甚至更多。
所以现在接手二手房的基本上都是自住的需求，包括像你这样相对急用的自住需求。不存在前两年这样持续推高二手市场的动力。在红盘逐步退出市场，预售条件降低供应增加的情况下，初步判断后续市场会逐步趋向平稳，乃至走淡。
假如疫情对经济的影响持续，不排除后续次新房市场的抛盘会增加。所以总体上建议心态放平稳，有利于把握好适合你的购房时机。
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关键词：学区房
问：房叔好！我们的情况是这样子的，我们在萧山东方海岸有一套房子，暂时是出租了。
孩子爸在西湖区工作，我们考虑翠苑二区，读翠苑二小，因为预算有限。
不知翠苑的房子是否值得入手？还是有其他建议呢？比如把萧山的卖了置换更好的？
杭州房叔：翠苑的房子就只能为了读书了，升值肯定会弱一点。当然为了孩子，为了孩子爸上班方便，应该还是值得的。
如果萧山房子出售，置换倒是可以的，但是新房要同时解决学区问题选择也不是很多，而且基本都是期房。
另一种选择就是置换这一带学区不错的二手房了，选择还是有的，老城西星洲小学、竞舟小学都是不错的。
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关键词：置换&学区
问：已婚，在西溪路浙大科技园上班，目前有两套房，分别在浦沿天鸿君邑和下城施家花园，都约90方左右。
经过近段时间的分析，感觉这两个房子在目前市场上都不是特别有竞争力，所以想置换，卖一套或两套都可以。预算450-550左右。
主要诉求：
1.提高自住品质，兼顾房子升值空间；
2.希望能有学区，等以后有小孩不用折腾；
3.离上班不要太远。
请房叔指点下，是买一手还是二手，置换先出哪套，另外麻烦给推荐一些值得摇号的新楼盘或者二手房小区哈，谢谢！
杭州房叔：建议先出君邑，周边也已经成熟了，没有特别大的空间。施家花园升值也一般，后期也可以考虑出掉的。
这个预算杭源里建议摇一下，卖鱼桥霞湾校区；如果预算能提高，养云静舍也可以摇一下，产品不错的；考虑近便的话其他要选择二手了；也可以考虑摇一下西溪公馆，性价比可以，今后再行置换。
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关键词：森与海
问：房叔，我在杭州机场工作，融创森与海值不值得买？
因为是刚需加投资，我今年考研究生，考上可能去读书了。因为是外地人，所以想买一栋房子，但是机场这工作也不一定干下去，因为我可能读研去，所以综合以上情况，你觉得值得买不？
另外如果我一直在机场工作，这个每天开车和高速的费用，你觉得值得不？
杭州房叔：融创森与海大盘，环境不错，预算不足的刚需确实是可以考虑的，投资是必须作长线打算的。
但对你而言，似乎并不是太合适，自住通勤的时间和金钱成本都不低；投资的话在缺乏轨道交通的情况下，短线空间是受限的。
假如预算可以，是建议你关注大江东和空港的项目的，自住也更合适，短线发展也会更快一些。
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关键词：御景蓝湾
问：江湾城对面的御景蓝湾，89方不满二，210万，在9楼的话值得入手吗？
杭州房叔：御景蓝湾，整体品质一般，不满二的情况下单价已经在2.5万了，性价比只能说一般。这个位置相对来说发展空间也受限。
在限价锁死未来空间的背景下，二手房没有持续上涨的动力，建议可以多比较一下的。
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关键词：潮闻天下
问：房叔，这么晚打扰了，我现在刚毕业，在未来科技城阿里上班，手里有40万，借一点有50万的资金。
之前在滨江摇过城南银泰城，目前在看中泰新西湖小镇的的小户型，有地铁，有装修，现在买可以直接地铁上班，但是预算有一点点紧，但未来收入预期比较乐观。
但是最近朝闻天下不是出来了吗，又有点犹豫，因为买朝闻天下的话没有一点压力，还可以租在公司附近，手里还有套房。现在超级犹豫，求房叔指点一下，或者我有其他更好的选择吗，犹犹豫豫也看了半年房子了。
杭州房叔：你的情况更建议就近了，类似潮闻天下又不能产生租金，自住又不方便，投资属性推文已经说得比较清楚了，实际上并不高，有现在但是弱将来。
个人更倾向于就近解决，租金还可以养贷，也是一种积累。
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关键词：市北&改善
问：西湖区自住学区房中套一套，小孩三年后初中毕业可以搬离，夫妻两人都在城西工作。
打算买一套大一些的房子到那时改善居住，预算400万以内，摇了快一年了没摇到，主要摇科技城，三墩北，良渚，勾庄这一带。
最近看到滨江房产在萧山市北的拥翠府和拥涛府值得去摇吗？感觉上班太远，而且单价也不便宜，还会超出预算。请房叔指点。
杭州房叔：拥翠府和拥涛府性价比都还可以，但是上班太远就算了，更不要说会超预算。
自住为主在考虑性价比的同时，肯定还是便利性为主，不然把时间都耗在路上，肯定是很不值得的。
城西城北性价比好的项目还挺多，算是这个预算范围整个杭州最集中的地方了，有限价在，在不用担心大涨的情况下，肯定还是建议你继续摇的。下个月西溪公馆可以先摇。
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关键词：刚需&潮闻天下
问：房叔您好！我是刚需，因资金与还贷能力有限，想买130W左右。
在萧山科技城附近上班，小孩在附近上学的。现潮闻天下摇号还是萧山科技城周边老破小，哪个更好点？
杭州房叔：个人觉得潮闻天下并不是很适合你，新房的诱惑肯定有，但是通勤成本实在是太高了。考虑生活品质以及顾及小朋友上学，还是就近更适合一点了。
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关键词：投资
问：房叔：欣品华庭飞机会很吵不（新街发展的机会好像不大）？蜀山会通地铁不（顺着风情大道）？沁澜会偏北些吗？（我预算3W内，以投资为重）
杭州房叔：欣品华庭飞机有点影响，可以翻看一下房叔公号去年关于君奥的推文的，有现场视频。
蜀山远期可能会有地铁，尚未落定。
沁澜位置没有问题，运河新城近几年的发展也会很快，投资为主可以的，是仅次于红盘的次选。
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文/杭州房叔 编辑/阿寻