记录是被创造的，这一次是 保利 。 粗略统计了一下，自2022年8月以来，保利已经连续12个月包揽了全国月度销售冠军，大有一骑绝尘之势。 而加总的数据也显示，保利的领先优势在扩大。
今年前七个月，根据中指研究院的数据，保利以2678.2亿元的 销售额位居第一 。
从现有的数据看，今年前7个月，除了领跑的保利，之后的排序分别为万科、中海、华润和招商。
与以往不同的是，这个前五的格局一旦定下来，今后很多年都很难再变了。 尤其是对保利、中海、华润这样的央企而言，尽管行业有周期，但他们总能平滑过去，然后继续向前，甚至是加速向前。
但一切过往皆为序章，对保利来说，这只是开始的开始。
过去外界看保利，认知和出发点都会归于一点：何时能赶超“碧万恒”？
但现在，外界的关切变成了：
保利如何进一步做大做优？ 从个体穿越到集体穿越，保利如何带领行业向前？
具体的答案，可能需要更长的时间来作答。
但这不妨碍，我们在当下一窥它的解题思路。
1
底层逻辑重构后“信用”成为关键要素
在解读保利前，我们先说下行业。
大家都知道，那个狂飙的 黄金时代一去不复返 了，这是共识。
但未来是一个什么时代，大家仍莫衷一是。
保利发展控股董事长刘平给出的答案是：
房地产正在 进入高质量发展的“品质时代” 。
这在今年3月份《保利2022-2023年房地产行业白皮书》有着详细的论述，有兴趣的可以去翻翻。
而在品质时代，好公司是有标准至少有三个：
资本信用
产品信用
交付信用
三者的公约数越大，房企的发展势能就越大，反之亦然。 这两三年，相信大家已充分认识到了 资本信用的重要性 。
我就不再多说了，只说一点。
当前地产行业房企资本信用分化很严重，处于金字塔尖的，也就 保利、中海、华润 等几家央企巨头。
再看 产品信用 。
楼市的主要矛盾正在从 “有和无”的问题变成“好和坏” 的问题。
购房者对房子品质的要求会越来越高， “既要又要还要” 。
按照保利的话说就是： 改善主导、品质为王 。 只有真正的好房子才会不愁卖。
未来你会经常见到这样的现象：
市场80%的资金会追逐20%的好楼盘。
一条马路之隔，好的开发商、好的项目、好的户型、好的配套，即便价格不低仍会一房难求；反之则无人问津，哪怕你把价格打到骨折。
最后再看一下 交付信用 。
其实 交付信用就是资本信用和产品信用的最终呈现 。
为什么从国家层面提出要保交付？
就是因为现在10个交楼8个维权，交付已经成了社会性问题。
以至于，现在的购房者在买房标准里都会增加了一个 “开发商交楼能否交楼” 的指标。
2
确定性、成长性一个都不能少
“黑天鹅之父”塔勒布，在《反脆弱》中表达过一个观点：
即未来是非线性，演化过程是高度复杂、不确定的，赢得未来不是靠预测和规划，而是自身的稳定性和反脆弱能力。
具体到地产行业，一家房企是否真的优秀，关键是看其在行业调整阶段时的 稳定性和持续性。
就这一点而言， 保利无疑是优秀的 。
我们来看几组数据。
半年报业绩预告显示
1、上半年实现签约金额2368.21亿元，同比增长12.65%。
行业的状况大家是知道的，克而瑞的统计说，1-6月TOP10销售额均值仅同比增长6%，TOP11-30仅微增1%，TOP31-50则下降了6.4%。
尽管是行业第一，体量巨大，但保利的前进速度仍旧是行业最高的。
2、营收1383.8亿，同比增长24.9%；归母扣非净利117.1亿，同比增长15.7%。
由于尚未进入半年报季，绝大多数公司上半年的业绩都没公布，我们无法展开对比。
但有一点可以确认，在当前局面下， 营收和净利还有两位数以上的增长，已十分难得。
说完业绩，我们再来看两组来自民生证券研报和中指研究院的数据。
1、上半年，在保利近2400亿的销售额中，来自一二线城市的占比超80%。
2、权益拿地金额400亿元，同比增长63.27%；全口径新增货值 812 亿元，权益新增货值 733 亿元，位列房地产企业权益新增货值第一位。
反观同行，1-6月50家代表企业 拿地总额同比减少21.5% 。
再细化看，1-6月，在保利拿的41块地中，有6块在北上广，有17块在成都、苏州等强二线城市。
仔细分解下，这两组数据是蛮有意思的。
先说一二线城市占比，
你我都知道，大分化时代， “收缩、聚焦、深耕” ，回归一二线，已成为房企们的普遍共识。
保利在年初的《白皮书》中有过一个判断：未来的房地产是一个“结构性牛市”，机会只存在于综合实力排名靠前、最有价值的城市。
但共识是一回事，有没有能力做到又是一回事。
保利上半年在销售上的韧性与弹性，很大程度上要 归功于在城市深耕上构筑的护城河。
再说下 拿地规模 。
这两年，包括万科在内的众多房企都在谈过冬，都在大幅放缓拿地甚至不拿地。
问题是，尽管冬天很冷，但你不干活，当春天来临的时候，你又能吃什么呢？
地产这个行业，面粉决定着面包，当前的土地获取，决定着未来两三年之后的销售。
对于很多房企来说，优质的土地出来了，价格也降了，心里痒痒着想去买，但实力却不允许了，真是难受。
所以，类似于保利这样的逆周期布局，未来是会有很好的收获的。
话说回来，保利之所以能如此，还是得 益于其良好的资本信用 。
过去一两年，房企的暴雷潮，其中一个核心原因是国际投机评级被下调，融资受限甚至无法融资。
目前，仍享有三大国际评级机构“投资级”评级的房企，仅剩6家，保利就是之一。
这在资本市场给保利带来了较低的融资成本和充裕的融资现金流。
就拿上半年来说，
保利发行了3笔公开债，总融资规模为 89.32 亿元，利率在 2.26%-3.75%之间，处于行业最低区间。
此外，保利125亿的股票定增也进展顺利，于6月底获证监会同意批复。
相比于土地红利、杠杆红利时代，在品质红利时代，你只能向管理要利润。
你的融资成本比别人低几个点，各项成本加总又比别人少几个点，利润就出来了。
3
产品信用、交付信用是“基业长青”的护城河
那些曾以为大而不能倒的房企的坍塌，揭露了一个残酷事实，规模红利时代的护城河，在资本信用面前不堪一击。
但资本信用也只是房企在品质时代立足的前提性条件。
基于产品力、服务力的产品信用和交付信用，才是保证房企长盛不衰的关键。
就拿保利来说，1-6月，广州卖的最好的10个项目里，有3个来自保利： 保利天汇、保利和悦滨江、保利湖光悦色。
在佛山，TOP10中，同样有3个来自保利： 保利天汇、映月湖保利天珺、保利灯湖天珺。
而最近新推的 保利天瑞 ，一经亮相就在广州市场引起了广泛关注。
据说，188平的单边位好楼层甚至出现超30人抢一套的名场面，要知道这可是总价2000万左右的超级改善。
这个项目之所以受欢迎，除了 地段本身外，产品力是一大亮点 。
保利天瑞是“天字系中式府院系列”的开篇之作。
据说为了保证小区居住的舒适性和氛围感，产品团队经历了从点状式、围合式等数十版方案调整，最终确定了一字型板式小高层排布。 这种布局，放眼广州都是难得一见。
户型设计则是兼具功能性和“大宅气场”，单梯入户板楼大平层，全屋南向四开间，实用面积达超高。 完全就是扁平化的别墅体验，改善买家心中的白月光。
这里说明下，保利的产品并非是点式创新，而是产品体系的系统性进化。
从现有的资料看，保利的产品力进化至少经历了这么几个阶段：
上世纪90年代，房地产处于 从无到有 的1.0阶段。
这一时期，保利的住宅主打 “住有‘康’居” ，代表作是广州保利花园，早在20年前，这个盘就已成为 “国家康居示范小区” 。
大概从2010年起，行业进入了 从有到优 的2.0阶段。
保利住宅开始主打 “康善尊逸” ，更注重功能均衡，强调户型最优，奠定了保利独特的“性价比”标签。
2016年后，行业进入 从优到全 的3.0阶段。
对此保利在行业创新性地提出了 “全生命周期的居住系统” ，一个典型范本就是保利在广州琶洲的城市更新项目——保利天悦。
毫不夸张的说，保利用一己之力将琶洲带到了和珠江新城比肩的存在。
当下行业正在进入从全到精的4.0阶段，保利又进化出了Well集和社区”。
系统性进化的威力是巨大的。
今年上半年，保利天、悦、和三大产品系，全部登上克而瑞全国十大作品榜单。
其中，武汉保利天珺、苏州保利天珺荣获全国十大高端作品。
佛山保利珺悦府荣获全国十大轻奢作品。
东莞保利清能和悦春风、成都保利怡心和颂荣获全国十大品质作品。
而且三大产品系也是各有所长，形成 差异化 竞争优势。
比如 “天”字系以资源塑造圈层，以 雅奢、舒享、高定 为产品亮点。
“悦”字系以文化创造风格，以 礼序、东方、雅趣 为产品亮点。
“和”字系以生活唤醒温情，以 舒适、温情、时尚 为产品亮点。
除了产品上的独到和创新，保利还在社区文化等软基建上不断发力。
在保利看来，房子并不是一堆钢筋水泥，而是 链接各种可能的空间 。
其卖的也并不只是一个冰冷的物理空间，而是基于 人性关怀 的一整套生活解决方案。
比如保利现在主推的“新人文社区”，就认为社区是人文的载体，特别 注重社区与人的链接 ，主动满足个体情感与精神上的诉求，彰显情绪价值。
比如保利的全生命周期的居住系统，就有很多针对老年人、小孩子的等人性化设计，力求给业主提供更舒适的居住体验。
再比如保利打造的新人文社区文化IP“和乐中国”，已成为地产圈一个现象级的存在。
目前“和乐中国”活动已覆盖全国96座城市，惠及超过300万，还曾邀请到了郎朗、*祖英宋**、鞠萍等多位业内外著名艺术家。
2023年的“和乐中国”更是全面升级，以“又见国风之美”为主题，与全国各地知名博物馆、美术馆、专业院校、非遗组织等多维联动，邀请传统文化领域艺术名家，汇聚了更丰富的艺术资源。
至于交付，对保利而言，那是别人家的问题，自己的优势。
对于保利来说， 按时交付是必须的，质量也是肯定有保障的 。
像杭州的保利天悦、佛山的保利华侨城云禧，就荣获了2022年全国十大交付力作品。
2022年，据说保利交付体量创历史新高， 覆盖24个省市，68个城市，均按合约按时保质交付。
此外，保利还是极少数拥有总部集成呼叫中心的房企之一， 可以做到两点 ：
一是零延时派单，就是只要收到问题，会立马安排人处理。
二是8 小时响应，基本上一天内就会给处理反馈。
4
写在最后
吉姆·柯林斯在管理学名著《基业长青》中说：判断一个公司是否成功有 三个要素： 一是清晰的思路；二是坚定的行动；三是一个谦逊且韧性的领导者。
对于地产行业而言，目前的现实是，在经历两年多的狂风骤雨后，似乎看到了一点 平稳的曙光 。
继土地红利、杠杆红利之后，房地产正在进入第三个时代，就是保利定义的“ 品质红利时代” 。
只是，一切都变了之后，谁又能长久的胜出呢？
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