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大面镇。
你未必知道成都主城内还有这样一个地方，但一定知道四川师范大学成龙校区。
为什么要关注大面镇？
谁能想到，这个吸引世茂、融创、龙湖、华润、凯德等地产巨头前赴后继建设的区域，至今没有一座集中式商业呈现。
去年12月，世茂商业召开发布会，宣布其成都首个世茂广场将落户于大面，并于2020年底对外亮相。（延展阅读：《成都世茂广场最新规划曝光，2020年四季度开业》）
这是大面镇第一个真正意义上的购物中心。
消费者的热盼程度从上月购成都微博首曝世茂广场主力店讯息就可见一斑。
别小看大面镇的消费需求。
人口密度集中，年轻/家庭属性突出，竞争氛围宽松，政策导向明确......从外到内，我想说大面镇商业机会千载难逢。
本文由居住在大面的曹屹林撰写未经授权，禁止转载及使用文中图片
01
待爆发的消费人口
什么是待爆发?
不是人口数的爆发，而是消费欲望的被点燃。
大面的开发始于2007年，在经历了12年的拓荒升级后，如今的大面核心区云集了诸多一线开发商，以迅猛地造城之势呈现了多个百亩大盘。不同于天府新区怡心湖等当下诸多火热板块的寂静，大面已有超过8成的小区处于高入住状态，保守估略仅核心区的常住/流动人口超过35万人。
■ 车水马龙、灯火辉煌的大面比其它新开发片区有更稳定的基础
密集于今年投运的学校资源，是大面片区成熟的关键。在对大面未来商业的供给给予了充分需求的同时，也提供了个性化消费的机会缺口。
比如可以预见的便是儿童培训类、游乐类业态在该片区的爆发式增长。时至今日，整个大面没有诸如美吉姆、英孚等连锁性培训机构；也没有像Meland儿童成长乐园、莫莉幻想这样的综合性娱乐场所。整个片区的儿童娱乐消费称之为停留在“县城阶段”毫不为过。
这已不能满足片区日益增长的流入式新中产家庭在聚会、伴随成长上的消费需求。
中高端的儿童品质消费需求在大面与居民的贴合是全方位的，是公认的。
川师附属青台山小学、川师附属青台山中学、成大附小、天鹅湖小学等四所提供近9000个学位的公办学校，加上私立的天立，五所学校在今年9月的集中式投运，全面完善升级了大面片区的教育配套。
加上已办学6年的北大成都附属实验学校、川师大成龙校区，以及明后年金苹果幼稚园/小学的开园，大面核心区学校将突破9座。
大面教育从学前到大学一应俱全，学校分布密度在主城也难找其二。
对未来进驻该片区品牌而言，庞大的机会消费空间可想而知。
▲北大成都附属实验学校
▼天立学校
大面成熟的居民基数未来将验证区域消费留存度。
对抢滩提前布局的品牌而言，仅大面的消费力便有主城其它区域难以比拟的安全边际。
某种程度上，大面很像一定时期的华润24城（万象城片区）以及新都的大丰区域。
存量人口的消费爆发就在近距离供给完成的一瞬间。
02
〇存量的区域商业
上个板块中我提到，现有大面的消费供给还停留在“县城阶段”。大量的地方餐饮小食散落充斥在临街街铺中。
这样的结构是有渊源：
早期的大面消费核心更多是以大面原住客及以川师为核心的大学群体，以本地餐饮、网咖等基本的生活娱乐刚需为主。集中品质化需求量较少。
不过，在2015年楼市回暖，随着大面房价的水涨船高，区域楼市产品更趋于改善化升级之后，大面的消费需求明显上扬。但是，受限于区域无承载商业项目，这一上扬趋势既进一步助推了区域临街商业的发展（如永辉密集在大面核心区开设mini永辉店），也推动了大片区内商业项目吸收大面消费力（龙泉吾悦广场和卓锦曼购中心为主要的目的地）。
不需要多余的表述，只要下图便可以印证为什么我们提如今大面商业还是零存量。
我们以世茂广场为原点，5km内没有一座已投运的成熟商业项目，距离最近绿地468商业集群/伊藤广场尚有近6km的直线车行距离，实测无拥堵情况下需要18分钟车行时间。
从商业所在片区的人口消费习性看，468所在的洪河片区与大面核心区有异曲同工之处。我们从独有渠道获悉。星巴克有意在伊藤广场附近再增设一家星巴克门店。
星巴克在洪河的选址意图可以显现大片区的消费意愿与消费实力，我们藉此可以延展预判大面未来的商业效果。
03
交通与政策的双刃剑
谈谈政策，先讲交通。
大面是少有成都主城中大片区不直接通地铁的成熟区域。虽然现在地铁2号线有一站大面铺站，但距离核心区还有近3km远。千呼万盼的地铁13号线虽然增设了公园大道站与龙华寺站，但也处于核心区外围。
反向思考，对核心区内的商业有什么影响？
我坚定认为，这样的地铁走势设计并不会分流片区内的消费力，原因有二：
一是明年开业的世茂广场足够大。比现有大片区商业都大的世茂在综合性、丰富度、体验感上有“碾压性”优势。
二是平行的地铁2号线、13号线由于站点距离核心区都有一定的步行距离，对于片区居民而言，担负的更多是目的地出行便捷选择。而这个目的地，很大程度上不会是常规商业体。
相反未来，我比较担忧的竞争来自于成都轨交集团在2号线行政学院站修建的TOD项目。这个庞大的地铁上盖在政府的目标中是开辟东区公园式人居生活标杆。
当然，商业发展的同时，也会坐实竞争的加剧。
我不止提过一次，对成熟区域的商业进入，要快。
作为大面唯一的商业综合体，世茂广场的优势我不再赘述，相比硬件，我反而更看重现今成都世茂广场团队。
“可信赖的专业”是我对他们的个人看法。毕竟他们有太多的成功操盘案例值得分享。
市场上很多项目不是输在硬件，而是输在团队、运营等软件上。
正如上篇晶融汇调改文章中我讲到的“天时地利人和”。政府对于大面片区的打造，是高标准完善天鹅湖生态生活片区基础功能配套，创造美好“新生活”。
大面的世茂广场，正生逢其时！
■ 航拍大面片区，近处为建设中的世茂广场。
