近日，互联网平台反垄断问题备受关注。
就在国家市场监管总局对阿里作出182亿元处罚当天，58同城CEO、安居客董事会主席姚劲波公开呼吁对贝壳进行反垄断罚款。
姚劲波表示，房产交易领域有更明目张胆的二选一包装成自愿，呼吁国家罚款贝壳找房40亿元（4% 标准），并建议将此罚款打入国家公积金账户，以降低公积金*款贷**利率减轻老百姓买房负担。
4月16日，市场监管总局集中公布与会互联网平台企业《依法合规经营承诺》（第三批），贝壳找房等11家企业赫然在列。
贝壳找房是否真的存在垄断问题？贝壳找房又该如何应对行业此起彼伏的声讨？
01
通过垄断房源掌握“独家定价权”
姚劲波的举报中配有两张图。其中一张显示有太原市的3个新房项目，排在前两位的项目标有“独家”。另外一张是贝壳找房与合作方签订的带有排他性的合作协议。即如果合作方“自愿”选择仅为贝壳找房方提供新房渠道销售服务，则可按不同比例获得分成。姚劲波对外表示，贝壳找房在部分地区差异化对待同等房源，其中被贝壳找房独家代理的房源排位靠前，而非独家房源排位靠后。
此前有报道称，贝壳找房通过垄断地方房源，抓住业主急卖心理，被平台方面要求签署“独家委托协议”，以换取获得加大曝光、排名靠前等权益，对于部分不愿签独家协议的业主，房子信息会被限流，甚至被贝壳“截胡”。
名为地产老兵抖音号公开控诉贝壳平台“吸血”，指责贝壳平台涉嫌通过迫使门店“站队”的方式，通过独家代理实现房源垄断，严重降低房产流通效率，造成房源稀缺的假象，架空交易双方自然的价格博弈过程，从而掌握了独家定价权。
该控诉中称，贝壳在业务扩张中逼迫店家“站队”。不少店家迫于生存压力不得已选择“站队”加入贝壳，然而加入贝壳后，店面利润从原来的10%左右到如今难以维持收支平衡。据不完全统计，近八成店面亏损。
谈及造成店面亏损的原因，一方面是加入贝壳后，贝壳拿走了店方绝大多数的核心资源导致赚钱的生意都被贝壳抢走，店方想要获得贝壳的流量加持，还要反过来向贝壳支付相关费用才能获得新房、二手房等业务的相关“潜在客户包”，否则大客户被抢走、缺乏网络引流的店方在营收上将难以为继。贝壳还要求“业绩不达标”的门店缴纳不足部分8-12%的业绩保底费，而关于门店的业绩“考核标准”甚至不包括新房的业绩。这种收取店东新房服务费却不将新房纳入考核标准的做法，部分店东与经纪人都表示无法接受。另一方面，贝壳平台“乱收费”行为饱受诟病。根据某加入贝壳平台店东统计，贝壳平台对于门店与经纪人的收费项目多达23项。
店方表示，加入贝壳后，店方必须按照贝壳制定的供应商进行装修，价格比同行高出20~40%，如果自行装修，贝壳则会以“验收不通过”为理由逼迫店方重新装修。除此之外，店方还要支付几千到数万元不等的启动资金、保证金、交易服务费等，生意还没做便已经向贝壳支付了数十万元。同时贝壳还会强制店方参加各式各样不定期举办的培训、会议等活动，每次活动每名参加员工要支付600~1000元不等的费用，进一步增加了店方成本。
此外，贝壳平台的展位展示还采取了“竞价排名”方式，通过买卖钻石、黑金、吊顶等不同等级、不同位置展位赚取店家费用。而为了逃避监管，贝壳平台还通过发行“贝壳币”方式强迫45000家店与25万经纪人使用贝壳币进行交易。于是在贝壳平台上刮起了“炒币风”，一个“贝壳币”最高炒到2.5元人民币。
02
一旦形成垄断，各方面都会涨价
2021年以来，贝壳找房陆续在国内部分重点城市，包括上海、深圳、广州、成都、郑州、重庆等地上调中介费，从过去2%涨至了3%，其中买家承担2%，卖家承担1%（过去是0%）。这大概比市场的平均水平高出1至2个点，按照这些地区的房价估算，每一单能多挣数万或者更高。
“房地产经纪市场集中度越高的城市，房源信息也越是大量集中在头部经纪公司的手中，房地产经纪市场的垄断性越高，买方和卖方的议价能力也就越弱。”房天下董事长莫天全在2021年全国*会两**期间表示。
据行业人士透露，除去二手房存量房市场，贝壳在新房渠道业务上也开始针对开发商提价，而财务报表数据显示，过去这项业务贝壳收取的佣金率在2.77%左右。但是早在2019年，就曾传出贝壳垄断部分区域新房营销渠道，提升新房代理分销费用的消息。以北京为例，从2017年到2019年，贝壳的新房渠道费率已经从1%以下，上升到5%至8%，部分项目达到10%以上。
这也波及到其租房平台“自如”。许多年轻租客表示疫情期间因为不方便换租，续签又被强行涨价10%-15%，还有一些附带的“强制条款”。
中原地产首席分析师张大伟说，贝壳最大的问题是拥有了定价权。“贝壳为了做行业领头羊，为了获得资本认可，一直采取高投入策略，走向垄断，而一旦形成垄断，各方面都会涨价。” 景晖智库首席经济学家胡景晖认为，定价权和垄断越高，风险越大。
莫天全曾公开表示，近几年盛行的一二手联动的新房销售模式，存在个别经纪机构利用垄断势力抬高佣金的情况，扭曲了新房市场的正常运行。
为了摆脱既有渠道依赖，国内的龙头开发商都在筹谋自建销售体系，他们通过全民经纪人、线上直投等方式努力拓展自身获客能力。
最近的是恒大房车宝，以恒大房车宝为代表的开发商正在自建渠道，争夺房产交易市场。
据悉，房车宝集团成立于 2020 年 12 月，前身是恒大的网上购房平台 “恒房通”，整合了恒大集团的房产、汽车两大核心业务板块。目前，房车宝集团已拥有全民经纪人会员 2162 万，职业经纪人约 40 万，线下门店 30635 家。恒大目前间接持有及控制房车宝约 80.8% 权益。3 月 29 日，中国恒大集团在港交所公告称，旗下房车宝拟发行 6.51 亿股股份，引入弘毅投资、中信资本等 17 名投资者，投资总代价为 163.5 亿港元，为未来上市做准备。据恒大透露，房车宝将最快第四季挂牌上市，而发行融资前估值应不低于人民币 1500 亿元。
恒大房车宝可谓来势汹汹。除此之外，各大流量平台、互联网巨头也在进军房产交易市场。“天猫好房” 喊出 “三年不赚钱” 的口号，彰显烧钱扩张的决心；字节跳动则在 2019 年控股了房产综合信息平台 “幸福里”；京东房产继 2020 年 618 上线自营房产后，又于 10 月底推出好房京选品牌，定位线上线下一体化的线下门店。
03
在部分核心城市市占率已超50%
根据《反垄断法》的定义，垄断形式还包括经营者集中和行政垄断。因此，要想界定企业是否涉嫌垄断，首先应该看其是否在相关市场具备市场支配地位。市场支配地位，是指经营者在相关市场内具有能够控制商品价格、数量或者其他交易条件，或者能够阻碍、影响其他经营者进入相关市场能力的市场地位。一般来说，一个经营者在相关市场的市场份额达到50%，可以推定其具有市场支配地位。
2020年11月10日，国家市场监管总局就《关于平台经济领域的反垄断指南(征求意见稿)》公开征求意见。
彼时贝壳找房CEO彭永东回应，“该征求意见稿针对取得巨大市场份额的大型互联网公司。贝壳刚刚成立两年多，所在的住房交易市场规模达到32万亿至35万亿元；2018年的市占率只有5.3%，2019年达到9.1%。2020年大概达到了12%-13%。”
但是和此前阿里巴巴垄断界定争议类似，业内专家认为，未来房产中介市场集中度将不断提高，而贝壳拥有技术、资金和流量各类优势，走向垄断将只是个时间问题。
此外，业内专家指出，市占率不能简单地算全国总数，而应该分地区来看。
从全国数据来看，贝壳找房2020年的新房GTV（平台交易总额）为1.38万亿元，占据全国新房交易量的8%；二手房GTV为1.94万亿元，占据全国二手房市场约四分之一。
“房产交易平台是否存在垄断，应该以每个城市的市占比来分析，而不应该看全国稀释后的市场份额。”胡景晖说，因为中国房地产市场有着很强的地域性，目前主要交易都集中在一、二线城市，而房价偏高等社会问题也都出现在一、二线城市。
而若从区域市场来看，在部分城市，贝壳找房的市占率已超过50%。比如，从二手房市场来看，根据北京市住建委存量房最新一期的签约数据统计，贝壳找房在大本营北京的签约量占比已经超过50%。而成都、重庆等市场情况亦类似，据相关媒体报道，贝壳找房在这些城市经过一些列收并购，市占率也已超过50%。这也可以解释为何一些中小中介及消费者“体感”认为贝壳垄断了市场。
“贝壳是否存在垄断行为，需要监管部门的调查和认定。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，滥用市场支配地位的问题，在平台型公司做大后都会或多或少存在，影响市场竞争的秩序与行业进步。
文字：明智财经社编辑部