“从无到有到百花齐放，购物中心的赛道越来越拥挤，而时代商业作为后来者，必须要跟别人不一样”，这是时代商业总经理王媛媛对购物中心项目的基本要求。而随着多个购物中心项目的不断落地，时代中*旗国**下的商业地产业务规模正不断扩大。

在中购联中国购物中心国际论坛第十八届年会暨2020亚洲购物中心发展合作大会现场，王媛媛向铱星云商透露，在即将到来的2021年，时代商业将迎来旗下三个购物中心项目同年开业，这意味着，时代商业的规模将达到又一里程碑。

而时代商业的目标显然不会止步于此。作为商业地产赛道中“不走寻常路”的新势力，在购物中心领域，时代商业通过商务社交、邻里社区、汽车主题三把利刃不断突围，开辟出商业地产新时代的创新模式。

“我们的目标不只是追求单个产品的效益最大化，更是要站在未来看现在，用发展的眼光打磨产品，用创新的模式更好满足消费者对美好生活的向往，从而赋予城市独特的生命力。”

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时代商业的细分赛道

“走路带风”一词，或许很适合王媛媛目前的状态。同时筹备着多个项目的开业，王媛媛可谓是到了“最忙的时候”，来到采访厅后，一袭粉色商务装的她迅速完成状态调整，并进入对话。

在房地产开发企业迈向城市综合开发运营的大潮中，定位城市发展服务商的时代中国也被视作其中一员。而作为最早一批布局城市更新业务的开发企业，时代中国在城市发展解决方案方面锻炼出了卓越的本领。在面对各种不同类型的项目时，出于对办公、商业、产业等多元化业态解决方案的需求，时代商业应运而生。

自2002年发展至今，时代商业在办公领域取得了相当亮眼的成绩，已成为华南区域自持体量最大的商办运营商之一。凭借对办公人群的洞察，立足于高品质产品打造能力和精细化运营服务能力的构建，形成了高端甲写、商务花园、创意社区三大办公产品线。

目前，时代商业在运营面积超过250万㎡，依托在办公领域的发展优势和背靠时代中国集团住宅业务的快速发展，时代商业将围绕商务社交、邻里社区、汽车主题三大方向构建购物中心领域的版图。

时代E-PARK（番禺）

对于细分市场的提前布局，也体现了时代商业独特的市场洞悉能力。从市场角度看，未来商业市场将进一步精细化，城市型商业、社区型商业、商务型商业在运营上各有不同，个性化综合体将成为国内商业综合体前进的一大方向。

市场的细分化、专业化对运营商的专业能力提出了更高的要求。提前布局的时代商业，成为这些赛道的领跑者之一。

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时代商业的场景洞悉

在商业市场趋近饱和的背景下，下半场的突围更多是围绕消费者的需求而进行个性化打造。如何探索消费者的新需求，围绕这一趋势进行创新，是整个行业共同面对的课题。

这意味着，商业项目首先要从定位上进行突破和创新，进而根据自身定位进行招商，才能实现运营上的与众不同。

1.时代CR8：都市 菁英 的格调社交场

在细分赛道的创新方面，作为商务社交中心的时代CR8，围绕“文化、品质、社交”三大主题，构建属于商务人群的故事聚场，以时代独特品位，为期待美好相见的人们提供至佳场所。项目位于广州CBD后花园，珠江新城与广州南站的地铁交汇处，这是一座“全时段”的格调社交场，是一个属于广州的城市客厅。

依托时代E-PARK（番禺）这座超过20万㎡成熟运营的办公园区，坐拥汉溪长隆板块超50万的商务办公客群，周边30万以上高端居住人口，以及长隆旅游度假区超3000万的年客流，时代CR8天然具备的客流优势，为寻求商务社交的差异化奠定了良好的基础。

时代CR8

作为面积约3万平方米的“小而美”商业，时代CR8在产品设计、业态规划和品牌招商都围绕着社交属性展开。项目采用开放式空间设计，无限向自然延伸，入口处一个巨大的台阶，层层引导消费者向上揭秘，围绕着社交创意、艺文写意、生活新意的业态散落在体验式空间中，带给消费者不一样的探索体验，整个空间不仅仅是一个购物中心，更加是一个与自然亲近的空间，一个打开感官的场所。

而坐落在时代CR8屋顶花园的都市人文剧场，将是时代中国继时代美术馆后打造的又一个文化地标，将以专业剧目表演打造广州剧场文化标杆，以多元化空间为商户提供丰富的品牌活动场地，在云际中启幕艺术与人文的深度社交。

2.时代芳华里：家门口的花漾时光

除了时代CR8，时代商业还匠心打造了另一个特色商业作品。坐落在中山的时代芳华里定位为“家门口的花漾时光”，将“便利”“妙趣”的生活气息演绎极致。区别于传统购物中心的“周末式消费高峰”，时代芳华里覆盖周一至周日、从早上七点到夜间十点的“全时段”消费，拉长了生活的时间长度与体验宽度。

时代芳华里

便利在于项目位于中山沙溪的成熟居住区内，周边中高端小区密集，居住氛围浓厚，然而项目周边2公里内并无精品集中式商业项目，时代芳华里的开业填补了这一空白，为周围3公里内的76万人提供的“举步即达”消费体验，真正打造成社区人群家门口的第二客厅。

妙趣在于项目瞄准社区内全龄段消费者的日常高频消费需求，在业态方面进行了定制化、专属化及全方位覆盖。例如，打造专属孩子的“双层体验绘本馆”与“情景式儿童乐园”、高知父亲亲子运动的“9米高娱乐运动主题馆”；引进全职母亲放松的“精致下午茶”“美容养颜”业态、银发一族的休闲茶楼与超市，回归街坊的烟火气息；更有全家大小都可体验的影院、特色餐饮与社交业态。

3.时代爱车小镇：粤港澳大湾区汽车展销旅赛一体的文化体验地

作为一座特色小镇，时代爱车小镇是产业产品还是商业产品？王媛媛为市场解开了疑惑：“最初我们认为它是个产业项目，但产业背后是研发、生产、办公，而时代爱车小镇的前身是华南汽车城，在最巅峰的时候是佛山市汽车销量最高的地区之一，所以我们分析它更有潜力成为一个别具一格的商业项目。”

在美妆集合店、生活方式集合店热度高涨的当下，时代商业在佛山创造性地打造了一座集合汽车全品牌，覆盖多元业态的汽车展销旅赛一体的文化体验地。

时代爱车小镇基于对汽车行业发展需求的洞察，以及对消费者在汽车相关领域的需求挖掘与整合，专注打造商业载体与提供优质服务，与汽车行业共建新生态，并通过线上数字平台——时代数字爱车小镇，实现线下线上一体化运营，构建广佛地区汽车销售与维修的巨大流量池，突破传统汽车商业的时间和空间限制。

时代爱车小镇

时代爱车小镇总建筑面积约50万㎡，包含6栋汽车商业体和两个试驾公园，分两期开发。首先入市的是一栋11万㎡新车商业体和一栋5万㎡二手车商业体。

其中，新车商业体采用“下店上厂”的创新模式，整合超30家汽车4S店展厅与2S店城市展厅、机修车间与特许经营的独立钣喷中心。二手车商业体则按品牌分层管理，结合汽车厂家品牌认证的二手车源，极大丰富消费者体验。整体通过商场化的运营管理，为每位潜在汽车消费客户提供全方位的全天候一站式优质服务。

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时代商业的愿景

从地产开发商到城市发展服务商，时代中国的企业策略始终紧跟市场趋势，在办公领域也已成为华南区域的佼佼者，但在购物中心领域，时代中国仍在追赶先发者的脚步。但追赶并不等于跟随与模仿，“购物中心赛道越来越拥挤，作为后来者，时代商业必须要跟别人不一样”，这是王媛媛对时代商业项目的基本要求。

王媛媛的这一理念在计划于2021年开业的时代CR8、时代芳华里、时代爱车小镇三个购物中心也得到了体现。三个项目通过创新理念，精准覆盖商务社交、邻里社区、汽车消费等客群，实现差异化赛道的领先起跑。

时代爱车小镇

而无论是邻里生活中心、商务社交中心亦或是汽车主题公园，最终回归到时代商业的产品线矩阵，其核心是洞悉区域内人群的社交、生活、休闲和碎片化时间等消费场景，以及商务办公、新一代物流产业需求，赋予市场主体更多的增值服务。需求决定生产力，存在市场需求，就意味着时代商业产品线矩阵在未来的发展中有着更强的生命力。

王媛媛表示，归根结底，时代商业的基因是一家以城市发展解决方案为核心的企业，相比以单个产品的效益最大化为目标，更趋向于站在未来看现在，用发展的眼光打磨产品，用创新的模式更好满足消费者对美好生活的向往，从而赋予城市独特的生命力。

访谈内容精选

铱星云商：作为一家500强企业，时代中国是在怎样一个背景下去布局商业运营的业务的？

王媛媛：时代中国最开始是一家以房地产开发为主营业务的公司，并且作为最早一批做城市更新的开发商，在获取住宅用地的同时，也接触到很多适合开发办公与商业的用地，例如时代商业早期的时代·远景大韩城、国际单位时尚科技园等项目。

后来我们碰到更多的一些综合型项目获取是需要有部分自持经营的，我们就因地制宜地去落地不同的产品，慢慢地也形成了自己在办公、商业和物流领域的产品体系，但出发点还是围绕着给予每一块土地最优的解决方案。

铱星云商：作为一座办公园区的商务型商业，您认为时代CR8最大的特色是？

王媛媛：时代CR8作为商务社交中心，是在时代商业办公产品代表作时代E-PARK（番禺）项目中应运而生的商业载体，灵感源自我们发现我们的办公人群其实是有很多的商务社交需求，但我们周边绝大多数的购物中心都侧重满足他们的购物消费，缺少一个可以让他们在办公室以外满足商务社交需求的场所。

所以我们在整个的设计上，无论是建筑还是景观，都瞄准商务人群的社交需求。

第一是这个空间需要是舒适美观的，我们采用了开放式的空间设计，无限向自然延伸，入口处有一个巨大的台阶，层层引导消费者向上揭秘。

第二是这个空间内的洽谈环境需要是适合商务人群的，所以我们所有业态的引入都要看它是否能够具备社交属性，这里没有儿童游乐，也没有其它嘈杂的业态，而是围绕社交创意、艺文写意、生活新意展开。

另外我们还在屋顶花园做了一个都市人文剧场，我们为这个剧场赋予了非常多的想象空间，除了满足戏剧演出的功能外，还可以是展览空间、艺术现场、新品发布、时尚秀场等等，为商务社交提供了更多的可能性。

在做这个项目定位的时候，我们反复去论证和思考“这个城市到底缺什么？”，像这一类围绕商务社交构建的商业，在东京、香港、上海等商业发达的城市是有不少的，但是在中国很多的城市例如广州，这样的商业并不多，随着城市商务氛围的迭代升级，商务人群的社交需求会逐步扩大，而时代CR8的出现正好可以弥补这一块的空白。

铱星云商：作为社区型商业，时代芳华里是如何实现差异化的？

王媛媛：我们看到大多数的购物中心都是围绕“周末式消费高峰”进行定位和业态布局的，而时代芳华里作为一个3万㎡的邻里生活中心，在规模上不占优势，那我们靠什么去取胜？

我们看到项目所处的是中高端小区密集的成熟居住区，但2公里内没有精品集中式商业，所以我们的第一想法是怎样围绕“举步即达”的优势，做一个覆盖周一至周日、从早上七点到夜间十点的“全时段”消费的邻里生活中心。

通过与消费者产生建立更有深度的连接，拉长消费者生活的时间长度与体验宽度，真正打造成社区人群家门口的第二客厅，去弥补市场的空白。

时代芳华里定位为“家门口的花漾时光”，我们瞄准社区内全龄段消费者的日常高频消费需求，在业态方面进行了定制化、专属化及全方位覆盖。

例如，我们打造了专属孩子的“双层体验绘本馆”与“情景式儿童乐园”，让高知父亲回归家庭角色的“9米高娱乐运动主题馆”；引进全职母亲放松的“精致下午茶”“美容养颜”业态、银发一族的休闲茶楼与超市，回归街坊的烟火气息；更有全家大小都可体验的影院、特色餐饮与社交业态。

铱星云商：时代爱车小镇项目是一个比较特别的项目，它与其他特色小镇最大的区别在哪里？

王媛媛：作为特色小镇，最初我们认为它是个产业项目，但产业背后是研发、生产、办公。

而作为项目地块前身的华南汽车城，在最巅峰的时候是佛山市汽车销量最高的地区之一，具有非常好的汽车展销底蕴，所以我们分析它更有潜力成为一个别具一格的商业项目，基于区域基础迭代升级，打造为面向粤港澳大湾区的汽车展销旅赛一体的文化体验地。

在时代爱车小镇，我们专注为汽车行业提供基于土地的基础设施，包括传统基建和新基建，以及优质的服务，与汽车行业共建新生态。我们也将同步构建时代数字爱车小镇，实现线下线上一体化运营，构建广佛地区汽车销售与维修的巨大流量池，突破传统汽车商业的时间和空间限制。

时代爱车小镇总建筑面积约50万㎡，包含6栋汽车商业体和两个试驾公园，分两期开发。

首先推出市场的是一栋新车商业体和一栋二手车商业体，其中新车商业体约11万㎡，采用“下店上厂”的创新模式，一二层包括约15家汽车4S店标准展厅和约20家汽车2S店城市展厅，四五层是汽车4S店维修区，考虑汽车消费与维保客户的碎片化时间利用，我们在三层规划了非车餐饮休闲业态，另外还包括一栋政府特许经营的钣喷综合楼。

二手车商业体约5万㎡，按品牌分层管理，并引入新车经销商集团或4S店，切入汽车厂家品牌认证的二手车品种。通过商场化的管理，为每位潜在汽车消费客户提供全方位的全天候一站式优质服务。

铱星云商：未来，时代商业的发展蓝图是怎样的？

王媛媛：虽然在办公领域我们已经有了长足的积累，但作为购物中心这个领域的后进者，我们面临的挑战还是很大的。整个行业从无到有到现在百花齐放，每个赛道里面都有了卓越的同行。

在同一个赛道里后进要想成为领跑者是很难的，所以我们一定要将自己的赛道做出来，这也促使我们明年入市的三个项目必须找到跟别人不一样的地方。

毕竟，我们的基因还是一个以城市发展解决方案为核心的企业，所以我们不只是追求单个产品效益最大化，更倾向于站在未来看现在，用发展的眼光打磨产品，用创新的模式更好满足消费者对美好生活的向往，从而赋予城市独特的生命力。

本文由铱星云商新媒体中心原创，作者：王秀清，文章版权归铱星云商所有；图片来源于项目方，不作商用。