备案名称：领秀云门苑

项目地址：管南大道中段双凤派出所东北侧

销售价格：2020年12月份均价1.7万—1.8万

交房时间：2022年9月份

NO. 1｜ 项目土拍

2018年11月09日，官渡区小街片区地块编号KCGD2016-29-A5、A6、A7、A8、A9、A10、A13的7宗土地进行交易，总面积约227亩。其中，里面有4宗约167亩住宅用地和3宗约60亩商业用地。最终土地由云南长丰地产旗下昆明北科领秀置业有限公司和世博集团旗下的云南世博华兆置业有限公司联合以底价斩获。地块成交价格为300207.6万元，土地单价约1320万元/亩，住宅地块楼面价约3198-3715元/平米。

地块分布图

拿地后，云南长丰地产负责A8、A9、A10、A13地块约121.7亩土地（含住宅用地约89.5亩，商业用地32.2亩）的开发，其中A8为回迁安置地块，项目就命名为北科建春城大观。云南长丰地产是北京科技园建设（集团）股份有限公司二级子公司，在昆明开发了新亚洲体育城星泽园、星云园、星宇园、星辰园等楼盘。世博集团负责A5、A6、A7约105.7亩土地（含住宅用地约77.8亩，商业用地约27.9亩）的开发。项目命名为中骏天誉。

区域规划图

土地交易文件显示，土地竞得者须在KCGD2016-29-A8地块建设126691.18平方米的回迁安置房，且回迁安置房建设进度不得滞后于商品房进度。并要求配建27567.52平方米的公园绿地、76254.04平方米的道路、12135.91平方米的社区文化服务中心用房、1200平方米的老年人服务站点用房。

还要建设一座15班幼儿园，面积为4500平方米；建一座12班幼儿园，面积为3600平方米。配建片区内三十一中教学楼、行政办公楼及学校大门16785平方米；购买或提供6346.59平方米商品房安置高家村被*迁拆**村民，完成昆明市日新路与官南路节点改造工程。此外，竞得者还须承担超期过度安置费。

NO. 2｜ 基本情况

小街片区城中村改造是从2009年11月开始，最早由昆明联城房地产负责土地一级开发，后面因为开发商资金问题项目陷入停滞。2010年昆明空港投资开发有限责任公司对土地进行一级开发，但改造进展仍是不顺利，2016年长丰地产负责土地一级开发。这些地块在2017年1月份进行过土地拍卖，但是作为一级开发商的长丰地产没有拍下土地，被人截胡了，然后中间不知道怎么操作了一番，2018年又进行了一次土地拍卖，才算完成整个流程。

项目一期实景图

项目三期效果图

项目分为三期开发，一期为A8地块，地块净用地面积约55.31亩，规划有6栋高层住宅（含4栋回迁房、2栋商品房）和一所15班幼儿园。容积率5.49，建筑密度为21.64%，绿地率为40.04%，2020年年底交房。二期为A10地块，就是本次评测的地块。三期为剩余地块，都是商业用地，产品为商办产品。

NO. 3｜ 区位交通

项目二期周边为规划市政道路，西侧为待建的写字楼，东侧为规划的文化设施和变电站，北侧为中骏天誉一期住宅，南侧为规划商业用地，还未开发。

项目距离地铁2号线小街站约220米左右，属于地铁盘。周边的公交线路还是比较多的，最近的主干道为官南大道，就是这条路上面非常容易堵车，没修地铁前也一样堵。交通方面总体属于还可以，能满足日常生活需要。本项目位置属于可以蹭点巫家坝的宏伟蓝图，巫家坝片区如能达到预定建设目标，会对于项目有带动作用。

NO. 4｜ 规划方案

地块东侧规划的变电站推测应该是110kv变电站，如顺利建成后，对于地块房价必然有影响。地块净用地面积约为34.20亩，地上建筑面积约14.17万方，地下建筑面积约5.7万方。项目整体的容积率为6.19，建筑密度为20.33%，绿地率为40.50%，用地内拟建设6栋高层与超高层住宅，整个项目采取人车分流和全围合式的设计，地块设置有3个出入口。地块的容积率太高了，回迁房都没有这么高的。

项目二期效果图

教育资源上，项目内自建的一所幼儿园，小学需要等着交房了划片，周边也没啥好学校。医疗方面以社区诊所为主，商业方面还不错，距离大润发挺近的，本身项目也需要自建商办产品。

NO. 5｜ 楼栋分析

1栋，假板式楼，总高33层，正南北朝向，梯户比为2梯4户，本栋东侧为体育活动场所，楼栋北侧为外部道路绿化带，本栋距离2栋为32米左右。这一栋低层的两个端户的日照应该不理想。

项目二期在建实景图

2栋，改良版筒子楼，总高40层，超高层住宅，本栋会设置避难层，正南北朝向，梯户比为4梯7户，楼栋南侧为小区西侧出入口，楼栋E户型和D户型下方为临街商业用房，对于本户型低楼层干扰较大。楼栋距离西侧道路红线为5米。

3栋，假板式楼，总高30层，西南朝向，梯户比为2梯5户，本栋1层设置有公共卫生间和生鲜超市用房，楼栋直面外部市政道路交叉口，距离道路红线为5米。还好外部道路属于支路的级别，不然噪音会更大。

4栋，假板式楼，总高33层，正南北朝向，梯户比为3梯6户，楼栋下方设置有临街用房，对于低楼层干扰较大。本栋1层和2层设置有老年服务站、社区卫生服务站、物管用房等，距离东侧规划变电站最近的一栋，优点是日照非常好。

5栋，假板式楼，总高32层，正南北朝向，梯户比为2梯5户，楼栋北侧为地下车库出入口，距离楼栋约2米左右。本栋距离南侧的4栋约为32米左右。

6栋，改良版筒子楼，总高40层，超高层住宅，本栋会设置避难层，正南北朝向，梯户比为4梯7户，本栋北侧为体育活动场所，楼栋东侧为外部市政道路，本栋距离5栋为31米左右。

NO. 6｜ 户型评测

A户型（127㎡）

三室两厅两卫双阳台设计，分布在楼栋的端户，实际套内建筑面积101.3㎡，靠近厨房卧室约8.6平方米，中间卧室约7.2平方米，主卧面积约18.4平方米。大阳台面积约5.8平方米，小阳台面积2.8平方米左右。户型南北通透，通风较好，卫生间干湿分离，客餐一体，进门就是卫生间，视觉感受不好，并且客卫这个比较暗。内部存在过多的交通组织空间，比较浪费。总体就是一般水平的户型。

A户型

B户型（128㎡）

三室两厅两卫一厨两阳台设计，分布在楼栋的中户，实际套内建筑面积100㎡，入门处卧室10.3平方米,靠近公共厕所卧室9.7平方米，主卧面积17.8平方米。大阳台面积约14.7平方米，小阳台面积1.9平方米左右。这两年市场上的中户绝大部分都是牺牲私密性，形成中户半通透的效果，本户型是牺牲通透性和采光，保证了户型的私密性，就是作为一个近130平方米的户型，在这样的一个刚需小区里面，放到中户的位置，看看市场的接受度如何了。

B户型

C户型（140㎡）

四室两厅两卫一厨两阳台设计，分布在楼栋的端户，实际套内建筑面积111㎡，靠近厨房卧室7.3平方米,靠近公共厕所卧室9.0平方米，南侧小卧室10.8平方米，主卧面积17.8平方米。大阳台面积约9.2平方米，小阳台面积1.9平方米左右。户型本身是个常用的户型，单从户型来说，都还行，但是放到外部环境来看，大部分楼栋上面的本户型都是直面外部市政道路，并且在楼层内也不通透，这样布置不合适啊。

C户型

D户型（73㎡）

两室两厅一卫一厨一阳台设计，分布在楼栋的中户，实际套内建筑面积57.2㎡，靠近厨房卧室7.5平方米,另外一个卧室7.3平方米，阳台面积约4.0平方米，户型都位于中户，优点是户型做到了半通透，卧室面积都还可以。缺点就是私密性不好、卫生间的问题、单面采光等等。因面积大小限制，也不能要求太多。

D户型

NO. 7｜ 老聂综合点评

地铁盘、日常生活配套比较齐全、巫家坝的美好蓝图对于购房群体的吸引力是项目的优势。

教育配套不咋地、容积率太高是项目的劣势。容积率太高造成产品形式比较差，居住体验一般。并且因为周边都是城中村改造项目，周边地块的容积率也一定都比较高，会造成整个片区日后的交通组织非常困难。