今天这个故事的主人公正是老邝，2016.11.21老邝拿到人生第一张房产证，到现在已经满了一年，这一年来我前前后后操作了5套房产，感兴趣的可以看看我的过往文章，每一套的操作思路我都写了。借此一周年纪念日，老邝想给自己做个总结。

这一年来，老邝动用了70w自有资金，扛起363w的总资产，以5倍杠杆率入市，每月现金流支出8000元。由于广州房价的暴涨，目前我的总资产达到575w（尚未兑现，参考同楼盘二手成交价估值数据），负债率降到51%，实现资产增值212w，年化投资回报率300%。

1、持续的学习

熟悉老邝的都知道，我的房产投资导师是南京的暗夜老师，可以说我的投资理念80%都是源自他，用武侠小说做比喻的话，他就是九阳神功，是一套内功心法，属于“势、道、术”的前两者，有了它你在人生任何阶段都不会迷茫。犹记得2016年9月，我花了3000元在米课报名暗夜的课程，用了3周学完，可以说通过这套课程，我掌握了他过往十年的投资经验。我对老邝目前的评价是“中高级投资者”。

暗夜毕竟是南京的，广佛地区我的投资导师是邓浩志，可以说我对于广佛各区版块的版块分析都是启蒙于他。邓总是方圆地产的，他的很多观点是从开发商角度，而且对于政策的解读很中肯。看一个人的观点是否可靠，要看他过往的预判是否正确？ 为了验证邓总的靠谱度，我花了一周时间把他2008年至今的所有文章按照时间顺序全部看一遍，同时把他过往300期的视频节目都看完，通过学习，老邝掌握了广佛地区过去十年的房价走势。

光自己学习还是不够的，还需要和不同的人交流。通过互联网，老邝认识了广州地区的房产自媒体火龙果、HEIHEIG，深圳的房产自媒体子修，他们各有各的特点。而且我喜欢听反对、质疑的声音，因为人不能总活在自己的世界，“不可以亏钱”永远是我第一条投资理念，我需要这些反对和质疑，避免自己膨胀。套用暗夜老师的名言“投资界，成功永远是失败之母”，老邝目前所取得的成就不是我有多牛，而是国家给我的红利，是国家的强大让我资产增值。

2、对投资的热情

老邝是信息工程专业毕业的，入学第一天老师就教导我们“信息不对称产生价值”。为了让自己处于信息的优势地位，我对每一笔投资都做了详细的调研分析，比如学位房的地段划分、小升初排位概率统计，广佛十三五规划文件，每条地铁规划站点及施工情况等等。做不到这些还谈何投资？老邝建议大家减少对朋友圈里中介的关注，把注意力集中在官网，尤其是教育局、规划局、发改委这三大部门的文件，其实他们真的很诚实，所有信息都公开了，只是因为它们的网站交互做的不好，每个文件都藏得太深了，不容易找到。而且如果你没有一些嗅觉，是无法读出里面的内涵。

头脑有料了，还少不了体力的付出。老邝这一年来踩盘不少于70套，这里面既有一手，也有二手，光第一套桂花岗小学学位房，我就看了10套不同的房源才确定下来，还有我投资小户型收租时，把佛山每个地铁站出入口的共享单车数量做了统计，因此你看到老邝所有文章的配图都是我实拍的。上面提到的南京暗夜老师，他喜欢买一手房，他买房前会溜进工地爬楼梯，把每一层楼每个户型的风景和噪音都记录下来，这样在选房的时候他就比其他购房客占据优势。

自媒体输出，加深知识的吸收。老邝曾在知乎上看过一个提问，当你看到一个知识点后，如何让它最快变成你的？答案就是把它实践起来，或者叫把它输出。还没弄头条号前，老婆是我最佳听众，我每晚给老婆讲房价，不断复述学到的知识和有价值的观点。现在弄了头条号，除了通过文章总结归纳，我还帮网友做咨询，每次咨询时，我都会把自己假设成对方，考虑每个人的资产、负债、现金流、投资偏好等等，然后思考投资策略，给予最优方案。

总结

持续的学习+保持热情，是每个行业的胜利法则。只要你掌握了这两点，无论是房产投资还是自身的职业发展都会得到提高，人生的“破阶”也只是时间问题。怕就怕你目前选择的道路，你对它既没有热情，又无法让你提高。

很多人喜欢用身体的勤奋掩盖头脑的不努力，老邝觉得“选择比努力更重要”，我也反复强调投资的“势、道、术”中，势永远是第一位，武装自己的头脑，判断出趋势才是最重要的，只有专业的知识才能让你从恐慌性购房中跳出来，避免那种花了半小时买房，然后花了一辈子后悔为何长涨得慢。

最后风险提示，老邝采取的高杠杆策略是一年前的时间点，此时不建议加杠杆入市，正是因为这一年的暴涨让我的负债从81%降到51%，我才有闲情在这喝着茶写写文章。